Як отримати квартиру для людей похилого віку з низьким рівнем доходу

Житло для людей похилого віку з низьким доходом — це дуже широка тема, і термін «малодохідний» може бути досить відносним. Те, що доступно одній родині похилого віку, може бути недоступне іншій. Однак здебільшого літня особа (або домогосподарство) з низьким фіксованим місячним доходом, яка не отримує іншої сторонньої фінансової підтримки та має активи на суму менше 5000 доларів США, зазвичай вважається домогосподарством літніх людей з низьким доходом. Окрім цього, кожна програма встановлюватиме певні обмеження щодо доходу та віку, а також інші критерії відповідності, щоб визначити, чи відповідають вони вимогам для цієї програми.

У цій статті ми розглянемо, що таке доступне житло для людей похилого віку та програми житла для літніх людей з низьким рівнем доходу, які зараз доступні в Сполучених Штатах. До кінця цієї сторінки ви повинні мати чітке уявлення про:

• Що таке житло для малозабезпечених людей похилого віку
• Типи доступних програм житла для людей похилого віку з низьким доходом
• Що таке Розділ 202 Програма забезпечення житлом людей похилого віку
• Що таке програма ваучерів на вибір житла (HCV).
• Що таке Програма податкової пільги на житло з низьким доходом (LIHTC).
• Як отримати житло для малозабезпечених людей похилого віку
• Чи можуть члени сім’ї жити в житлі для малозабезпечених людей похилого віку
• Скільки орендної плати ви будете платити за житло для малозабезпечених людей похилого віку
• На що варто звернути увагу при оренді житла для людей похилого віку з низькими доходами

Що таке житло для людей похилого віку з низьким доходом?

Житло для людей похилого віку з низьким рівнем доходу, як правило, відноситься до субсидованих урядом одиниць оренди, які надаються людям похилого віку. Залежно від обраної програми орендна плата може субсидуватися, оплачуватися кредитами, ваучерами або контролюватись. Деякі з найдоступніших варіантів проживання для людей похилого віку вимагають, щоб рівень доходу вважався «дуже низьким», а також вимагали, щоб власники громад підтримували середню орендну плату на дуже низькому рівні, щоб отримати участь у субсидії. Деякі з програм, як-от Програма ваучерів на вибір житла (HCVP), насправді не вимагають, щоб орендарі були похилого віку, але все одно доступні для людей похилого віку, якщо вони цього бажають.

Оскільки американці живуть довше, а вартість житла стрімко зростає, багато людей похилого віку виявляються не в змозі дозволити собі поточне житло. Багато людей похилого віку, які живуть на фіксований дохід, виявляють, що доступні варіанти проживання для літніх людей є мінімальними або взагалі відсутні.

Ця відсутність варіантів є справжньою проблемою для людей похилого віку з низьким доходом у США. У 2016 році перепис населення США повідомив, що понад 7,1 мільйона людей похилого віку в США живуть у бідності. До 2018 року Національна рада з питань старіння повідомила, що 25 мільйонів людей похилого віку живуть на рівні федерального рівня бідності (FPL) або нижче. Ось чому пошук доступного житла для літніх людей так важливий для мільйонів людей у ​​США.

 

Які програми житла для людей похилого віку доступні?

Хоча можуть бути й інші, найпопулярніші програми житла для людей похилого віку з низьким рівнем доходу пропонуються як податкові пільги для забудовників або як субсидії громадам чи орендарям. Три програми, які пропонують найбільшу допомогу людям похилого віку:

• Програма 1: Розділ 202 HUD про доступне житло для літніх людей
• Програма 2: Програма ваучерів на житло HUD
• Програма 3: Програма податкової пільги на житло з низьким доходом (LIHTC).

Це дуже різні програми, і кожна програма накладає свої власні унікальні вимоги та процеси для кваліфікації. Хоча деякі програми, наведені нижче, призначені для людей похилого віку, багато з них не мають і можуть не мати деяких допоміжних послуг, необхідних літній людині.

Програма 1: Що таке Програма підтримки літніх людей у ​​розділі 202 HUD?

Розділ 202 HUD « » (також відома як Програма доступного житла для людей похилого віку) є відгалуженням департаменту житла за програмою Розділу 8 HUD. Програма працює, надаючи кредити з низькою ставкою для некомерційних старших розробників спільноти за дуже низькою ціною. Іншим компонентом цієї програми є гарантування коштів у вигляді субсидій на оренду з вимогою відповідності претендентів-орендарів цих громад вимогам . Незважаючи на те, що програма Section 202 існує з 1959 року, федеральний уряд не часто надає фінансування для розвитку нових доступних будинків для людей похилого віку. Фактично, у 2019 році вперше за десять років було опубліковано Повідомлення про доступність фінансування

Житло згідно з розділом 202 доступне для людей похилого віку старше 62 років, які відповідають критеріям HUD щодо низького або дуже низького доходу . Програма унікальна тим, що претенденти на орендаря можуть просто зателефонувати безпосередньо до громади, щоб домовитися про кваліфікаційну співбесіду. Як правило, менеджер спільноти організовує особисту зустріч, і заявник повинен буде надати декілька відомостей, щоб підтвердити, що він відповідає вимогам для підрозділу.

Інтерв'юер перевірить дохід резидента та вимагатиме, щоб вони надали певну дуже конкретну інформацію, щоб відповідати вимогам. Для того, щоб кваліфікація проходила швидко та гладко, заявники повинні надати повну та правильну інформацію. Весь кваліфікаційний процес може затягнутися без потреби, якщо заявник приходить на співбесіду непідготовленим.

Окрім можливості сплачувати дуже низьку орендну плату, люди похилого віку також можуть знайти багато допоміжних послуг, які може надати спільнота Section 202. Більшість, але не всі, використовують додаткову державну допомогу, яка надається цим громадам, коли вони наймають старшого координатора послуг (SC). Якщо ви хочете прочитати більш детальну інформацію про координатора послуг і глибше зануритися в спільноти розділу 202, обов’язково прочитайте розділ 202 – Небайдужі спільноти людей похилого віку з низьким доходом .

Програма 2: Що таке Програма ваучерів на вибір житла (HCV) HUD, розділ 8?

Програма ваучерів на вибір житла – це найбільша програма федерального уряду, спрямована на допомогу малозабезпеченим сім’ям, сім’ям похилого віку та інвалідам у забезпеченні та забезпеченні санітарно-безпечного життя в стандартних орендованих квартирах і будинках. Хоча ця програма не призначена спеціально для людей похилого віку, вона, безумовно, доступна для них.

Як правило, субсидовані програми передадуть плату за оренду безпосередньо власнику будинку чи квартири, але за допомогою HCVP ваучер надається безпосередньо жителю, щоб він міг знайти та орендувати житло, яке найкраще відповідає їхнім потребам. Якщо і коли орендар вирішить переїхати, ваучер йде з ним, тому він не зобов’язаний залишатися в одній призначеній квартирі. Програма ваучерів не вимагає, щоб орендар проживав у якомусь конкретному житлі, але коли він вибирає житло, власник вибраного житла має бути готовий прийняти ваучер. Не на відміну від інших об’єктів Розділу 8, квартири, що орендуються, повинні відповідати мінімальним стандартам охорони здоров’я та безпеки Державного житлового управління (PHA). Іноді це вимагає модифікації будинків і одиниць (наприклад, розширення дверних прорізів і додавання пандусів), які власники не завжди готові вжити. Резидент повинен знайти орендоване майно, яке відповідає вимогам PHA, де власник готовий прийняти ваучер і це прийнятно для мешканця.

Як правило, претенденти на ваучери на вибір житла повинні пройти надзвичайно тривалий процес реєстрації в програмі та включення до списку очікування, щоб їх викликали на кваліфікаційну співбесіду; це відомо як реєстрація. Термін тут «зарахування» вводить в оману, оскільки він фактично не зараховує заявника ні на що інше, окрім зустрічі для співбесіди. Після того, як їх покличуть на кваліфікаційну співбесіду, вони будуть кваліфіковані через співробітника PHA в місцевих державних житлових агенціях і чекатимуть у довгому списку очікування, щоб отримати ваучер, який можна буде використати для оплати місячної оренди.

У нашому детальному посібнику «Як орієнтуватися в програмі ваучерів на вибір житла HUD» про всі кроки, які потрібно виконати заявникам, щоб забезпечити найкращі шанси на успішне отримання ваучера.

Програма 3: Що таке Програма податкової пільги на житло з низьким доходом (LIHTC)?

Програма податкової пільги на житло з низьким доходом (LIHTC) фактично була створена як податкова пільга. Цей кредит надається приватним інвесторам з метою будівництва спільнот, які включають як квартири для малозабезпечених, так і квартири для людей похилого віку. Програма була створена з метою збільшення доступної пропозиції низькодохідної оренди. Забудовникам надаються пільги у формі податкових пільг за долар, а натомість ці забудовники повинні пропонувати квартири орендарям, доходи яких не перевищують 50–60% від середнього доходу району (AMI).

Сума орендної плати встановлюється власником громади та базується на середньому доході району , а не доході орендаря, хоча орендарі одиниць з низьким доходом все одно повинні відповідати критеріям відповідності доходу. Навіть якщо дохід орендаря збільшується або зменшується під час перебування в квартирі, сума орендної плати LIHTC не збільшується або зменшується, і орендаря не попросять переїхати, якщо його дохід зросте за межі доходу. Однак, коли орендар переїжджає, він повинен продовжувати відповідати критеріям доходу, щоб мати право на іншу квартиру за програмою LIHTC, оскільки вона призначена для жителів з низьким рівнем доходу.

Цікаво, що ті, хто вже отримав ваучер на оренду житла, можуть використати його для оплати повністю або частково одиниці LIHTC. Не всі квартири, які доступні в житловому співтоваристві LIHTC, пропонуються для людей похилого віку з низьким рівнем доходу. Лише певний відсоток одиниць виділяється для жителів із низьким рівнем доходу, і лише відсоток цих одиниць з низьким рівнем доходу відводиться для мешканців віком 55 років і старше.

Подібно до Програми ваучерів на вибір житла, LIHTC не є програмою, спеціально призначеною для людей похилого віку, і оскільки вона базує свою орендну плату на рівнях доходу в околицях (середній дохід за регіоном), орендна плата, як правило, вища в цих приміщеннях. Багато людей похилого віку з низьким і дуже низьким доходом можуть вважати, що ставки оренди занадто високі для їхнього бюджету.

Щоб допомогти вам знайти та дізнатися більше про програму LIHTC, перегляньте, будь ласка, статтю Як працює податкова пільга на житло з низьким доходом для людей похилого віку .

Чи маю я право на житло для малозабезпечених людей похилого віку?

Кожна програма житла для людей похилого віку з низьким доходом матиме власний набір критеріїв для участі в програмі. Коли встановлюються додаткові обмеження щодо типів орендарів, як-от резиденції виключно для людей похилого віку, вимоги до відповідності стають суворішими. Нижче ми коротко розглянемо кожну з ключових умов відповідності кожній програмі, але для отримання повніших детальних інструкцій щодо кожного типу програми див. П’ять надійних кроків, щоб отримати право на проживання для людей похилого віку з низькими доходами .

Які вимоги до житла для літніх людей відповідно до розділу 202?

Мешканці Розділу 202 «Допоміжне житло для людей похилого віку» повинні бути не менше 62 років і мати сімейний дохід, який відповідає критеріям низького або дуже низького доходу HUD .

Окрім необхідної документації, заявник повинен надати детальну інформацію про кожного члена сім’ї (тих, хто проживатиме разом із старшим). Існують суворі вказівки щодо того, хто може, а хто не може проживати в доступній спільноті для літніх людей . Після того, як інтерв’юер збере всю необхідну інформацію, він проведе дуже суворий процес перевірки, який включає перевірку репутації, дзвінки попереднім менеджерам резиденції та зануриться у фінансову історію та кредитний рейтинг заявника.

Щоб отримати повну інформацію щодо всього процесу кваліфікації, обов’язково відвідайте наш П’ять надійних кроків, щоб отримати право на проживання для людей похилого віку з низьким доходом якому описано все, що потрібно для отримання житла за розділом 202.

Які вимоги до програми ваучерів на вибір житла?

Орендарі, які зацікавлені в отриманні ваучера на вибір житла, повинні подати заявку через місцеву державну житлову службу. Як зазначалося раніше, ці призначення проводяться лише під час відкритої реєстрації. Державні житлові органи є місцевими, а відкрита реєстрація відбувається на місцевому рівні. Якщо буде встановлено, що достатньо вільного місця, а список очікування на відділення невеликий, місцеве PHA розпочне реєстрацію. Зазвичай PHA розміщує рекламу в місцевих новинах і розміщує повідомлення про відкриту реєстрацію на своєму веб-сайті. Ви повинні зателефонувати в різні PHA, щоб дізнатися, чи відкрита реєстрація в кожному місці. Для вашої зручності ми зберігаємо список відкритих міст Алабами . Ми додамо більше штатів, коли дані стануть доступними.

У більшості випадків дохід домогосподарства орендаря не може перевищувати більше 50% ліміту медіанного доходу (середнього доходу в регіоні). Коротше кажучи, вони не можуть заробляти більше половини середнього доходу в регіоні. Щоб визначити відповідність орендаря вимогам, його попросять надати юридичні документи, які підтверджують особу, вік, банківську інформацію та довідкову інформацію. Оскільки ваучери на житло не стосуються осіб похилого віку, єдиною віковою вимогою є те, що голові родини має бути не менше 18 років.

Які кваліфікації для програми LIHTC?

Оскільки програму LIHTC контролює команда управління кожною власністю, подача заявки на LIHTC відповідає більш традиційному процесу подання заявки. Проте право на участь все ще обмежено тими особами, рівень доходу яких нижчий за 50% середнього (середнього) рівня доходу в регіоні.

Крім того, одиниці нерухомості матимуть деякі відведені місця, призначені лише для старших орендарів. У програмі LIHTC одиниці, виділені для людей похилого віку, повинні включати принаймні одного члена домогосподарства старше 55 років.

Оскільки нерухомість є сумішшю звичайних одиниць, які не відведені для тих, хто має низький дохід, і одиниць з низьким доходом, часто важко знайти такі типи одиниць. Однак ми склали вичерпний список об’єктів LIHTC , щоб допомогти вам у процесі вибору.

Чи можуть члени сім'ї проживати в будинках для літніх людей?

Для деяких програм вік не є проблемою, тому мати членів сім’ї з дітьми цілком нормально. Однак для Розділу 202 «Допоміжне житло для людей похилого віку» більшість громад вимагатиме, щоб члени сім’ї могли проживати з літнім батьком лише у віці старше 18 років. Коли пенсіонер більше не проживає в квартирі, інші члени сім’ї будуть переселені. потрібно залишити. Ті члени сім’ї, які проживають у квартирі пенсіонера, також повинні відповідати критеріям відповідності , і їхній дохід буде зараховано до доходу сім’ї пенсіонера та може вплинути на відповідність доходу пенсіонера. Разом із фінансовою та підтверджуючою документацією заявники повинні будуть надати документ, що посвідчує особу, незалежно від програми, на яку вони подають заявку. Однак, оскільки критерії відповідності програми відрізняються від однієї програми до іншої, тож вимоги до орендаря домогосподарства відрізняються.

Для програм HUD (розділ 202, Державне житло та програма ваучерів на вибір житла) HUD вимагає від усіх заявників і всіх членів домогосподарства підтвердити свій статус громадянства США або права на імміграцію, заповнивши форму декларації громадянства. Усі члени домогосподарства повинні мати можливість надати номер соціального страхування або надати документи про свою імміграційну правомочність до моменту, коли буде запропонована квартира, або наступному заявнику, який відповідає вимогам, буде запропоновано квартиру. Якщо вони не можуть надати цю документацію протягом встановленого спільнотою періоду часу (зазвичай 90 днів), заявник може втратити право.

Усі члени родини підлягатимуть таким критеріям:

• Перевірка кримінального минулого
• Попередня поведінка заявників
• Перевірка кредитної історії для заявників

Як визначаються розміри оренди житла для людей похилого віку з низьким доходом

Для всіх програм, крім програми LIHTC, орендна плата, яку мешканець сплачуватиме за доступне житло для літніх людей, визначається місячним скоригованим доходом мешканця. Щомісячний скоригований дохід (MAI) розраховується шляхом додавання всіх доходів домогосподарств, а потім віднімання будь-яких виключених доходів (наприклад, відшкодування медичних витрат) із доходів. Загальна сума цього називається річним доходом. Потім відрахування (наприклад, кредити та надбавки) віднімаються від річного доходу, щоб отримати скоригований дохід. Скоригований дохід - це те, на чому базуватиметься орендна плата. HUD використовує певний порядок пріоритетів у визначенні способу встановлення орендної плати орендаря. Будь ласка, перегляньте тему «Які вимоги до житла для малозабезпечених людей похилого віку», щоб дізнатися, що це таке.

Для програми LIHTC орендна плата визначається середнім рівнем доходу та прив’язана до кожної одиниці як базова сума орендної плати. Ставка одиниці зазвичай становить від 50% до 60% середнього доходу, поділеного на дванадцять. Орендар LIHTC сплачуватиме 30% від базової суми оренди. Один блок може мати вищу ставку, ніж інший, залежно від його характеристик. Орендна плата визначається шляхом ділення середньої ставки за площею на ставку одиниці. Отже, якщо ставка оренди одиниці становить 50%, а медіана площі становить 75 000 доларів США, база орендної плати за одиницю становитиме 37 500 доларів. Частка орендаря становитиме 30% від цієї суми, тому їх річна орендна плата становитиме 11 250,00 доларів США, що становитиме 937,50 доларів США на місяць за оренду.

Що шукати в спільнотах доступного житла для літніх людей

Багато програм фінансуються HUD або адмініструються HUD. Усі об’єкти HUD підпадають під дію стандартів безпеки HUD, які стверджують, що об’єкти мають бути пристойними, безпечними, санітарними та у хорошому стані. Крім того, HUD встановлює дуже конкретні додаткові критерії для своїх об’єктів, і кожне об’єкт має пройти перевірку, щоб і надалі мати право на фінансування за розділом 8.

Спільноти LIHTC

Оскільки ці громади будуються як для жителів з низьким доходом, так і для жителів із постійним доходом за рахунок приватного фінансування, особливості кожної спільноти можуть суттєво відрізнятися від однієї власності до іншої. Важливо оцінити кожну нерухомість, щоб переконатися, що одиниці, пропоновані в ній, є безпечним і життєздатним варіантом для особи, яка потребує старіння.

Розділ 202 Спільноти людей похилого віку з низьким доходом

Більшість спільнот доступного житла для літніх людей відповідно до розділу 202 HUD пропонуватимуть дуже схожі функції. Це пояснюється тим, що діють правила програми, які вимагають, щоб кожна громада відповідала базовим потребам людей похилого віку та інвалідів. Хоча кожна спільнота матиме свої особливості, усі властивості Розділу 202 включатимуть принаймні таке:

• Пожежні сигналізації
• Детектори диму
• Паління заборонено
• Доставка поштою на сайті
• Ліфти в багатоповерхових приміщеннях
• Принаймні одна доступна одиниця (що таке доступна, для людей з обмеженими можливостями?)
• Зони загального користування, доступні для людей в інвалідних візках
• Двері шириною для інвалідних візків
• Контроль температури на рівні інвалідного візка

На додаток до однакових вимог до стандартних функцій будівлі та громади, існує також мінімальна кількість вимог до послуг на місці для всіх Розділу 202 «Сповільне житло для людей похилого віку». Усі ці громади людей похилого віку з низьким доходом повинні пропонувати своїм мешканцям «необхідні послуги». Необхідні послуги можуть включати послуги харчування та харчування, охорони здоров’я, соціального забезпечення, інформаційні, рекреаційні, домашні послуги, консультації, безперервне навчання та послуги направлення, а також певну транспортну допомогу для отримання доступу до цих послуг.

Прогнози доступного житла на майбутнє

За оцінками, до 2030 року кількість дорослих старше 65 років становитиме близько 72 мільйонів людей, тобто приблизно 1 з кожних 5 американців. Вперше в історії нашої країни у нас буде більше людей похилого віку, ніж дітей. Очікується, що з цієї кількості більше літніх американців досягнуть федерального рівня бідності, ніж будь-коли. Водночас очікується, що ціни на житло та вартість життя значно зростуть. Зростання вартості життя, низька заробітна плата та відсутність доступного житла для людей похилого віку змусили багато федеральних установ і органів штату переорієнтуватися на покращення життя цих незахищених людей похилого віку з низьким рівнем доходу. Фінансування повинно бути доступним для програм, які стимулюють інвесторів створювати та покращувати варіанти доступного житла для людей похилого віку для сімей з низькими доходами.