Як орієнтуватися в програмі ваучерів на вибір житла HUD

Програма ваучера на вибір житла (HCV) — це програма допомоги в оренді, що фінансується федеральним бюджетом і допомагає сім’ям з низьким рівнем доходу, сплачуючи частину плати за оренду. Орендар зобов’язаний щомісяця сплачувати орендодавцю лише певну суму, зазвичай ця сума становить близько 30% доходу його родини. Орендна плата, однак, зазвичай значно перевищує 30% доходу орендаря. Після цього ваучер сплачує решту суми орендної плати безпосередньо власнику. Наприклад, якщо квартира орендується за 800 доларів на місяць, а орендна плата орендаря обмежена 400 доларами на місяць, ваучер сплачуватиме орендодавцю залишок у розмірі 400 доларів щомісяця.  

Ваучери на вибір житла можна отримати в місцевому державному житловому управлінні (PHA) . Орендар повинен розташувати орендоване приміщення в тій самій географічній зоні, що й державне житлове управління, де було отримано ваучер. Кожен ваучер призначається одній родині і не прив’язаний до конкретного майна. Це означає, що орендар може знайти житло, яке найкраще відповідає його потребам, і може переїхати в інше житло, якщо він того захоче, після закінчення терміну оренди. Коли вони переїжджають, HCV йде з ними, щоб вони могли використовувати його для оренди іншої одиниці, якщо вони ще мають право на ваучер. Кваліфікація учасника HCV переглядається раз на рік, щоб переконатися, що кожен учасник все ще відповідає кваліфікації.

Щоб отримати ваучер на вибір житла, необхідно спочатку відповідати критеріям відповідності. По-перше, орендар повинен мати низький дохід. Тобто вони не повинні заробляти більше, ніж HUD вважає низьким доходом. HUD визначає обмеження доходу для кожного округу та кожного штату та щорічно оновлює інформацію на своєму порталі HUD . Перш ніж подавати заявку на отримання ваучера, рекомендується перевірити дохід родини на відповідність обмеженням доходу, перш ніж розпочати тривалий шлях подання заявки.

Хоча заявники повинні мати низькі доходи, не всі вони повинні бути літніми громадянами. Будь-яка сім'я, голова якої старше 19 років, може подати заявку на участь у програмі. Як згадувалося раніше, об’єкти житла сильно відрізняються і не створені спеціально для людей похилого віку. Фактично, деякі з них можуть не відповідати потребам літньої дорослої людини, тому важливо оцінити практичність оренди перед підписанням договору оренди.

Коли домогосподарство відповідає вимогам для отримання ваучера, цей ваучер можна використовувати в будь-якій орендованій нерухомості, яка приймає ваучери на житло. Незважаючи на те, що програма ВГС є важливою рятівною ланцюгом для багатьох домогосподарств з низьким рівнем доходу, ВГС важко отримати. Найбільша проблема в отриманні ваучера полягає в тому, що в списках очікування набагато більше учасників і претендентів, ніж дозволяє фінансування. Список очікування кваліфікованих учасників значно перевищує кількість доступних ваучерів. PHA кожної області має підтримувати список очікування, а густонаселені райони, як правило, мають надзвичайно довгі списки очікування. Якщо список у певній області стає надто довгим, ця область припиняє приймати нові програми.

Перш ніж орендар зможе подати заявку, він повинен пройти співбесіду на відповідність вимогам PHA. Під час співбесіди PHA проводить попередню кваліфікацію заявника. Якщо заявника визнають відповідним, йому надається перелік необхідних документів, які потрібно зібрати для підтвердження відповідності вимогам. Співбесіда називається «зарахуванням», хоча на цьому етапі заявник фактично не зарахований ні на що інше, окрім зустрічі. Коли PHA місцевості стає насиченим претендентами на ваучери, реєстрація припиняється, доки PHA не визначить, що список очікування достатньо низький, щоб знову відкрити його. У Сполучених Штатах є багато районів, де реєстрацію закрито, ті райони, як правило, густонаселені, де попит найбільший. У Senioridy ми намагаємося вести список областей, які, як правило, мають відкриту реєстрацію .

Хоча не завжди легко знайти територію з відкритою реєстрацією, іноді так само важко знайти орендодавців, які хочуть прийняти орендарів HCV. Слід зазначити, що більшість законів штату забороняє будь-яку дискримінацію за джерелом доходу. Орендодавці також не можуть стягувати з орендаря HCV більшу суму, ніж з інших орендарів, а також не можуть посилити перевірку, щоб спробувати дискваліфікувати орендаря через те, що він хоче використати ваучер для сплати частини орендної плати.

Однак орендодавці повинні бути прийняті HUD, як і власність, яку вони орендують. Власність має бути гідною, безпечною та санітарною та відповідати стандартам якості житла HUD . Незважаючи на те, що характеристики кожної оренди різняться залежно від об’єкта нерухомості, HUD вимагає, щоб у цьому об’єкті були туалети зі змивом, ванни або душові кабіни з фіксованим розташуванням, гаряча та холодна проточна вода, вікна в кожній спальні, хороший дах і щоб це було безкоштовно. серйозних дефектів. Оскільки ці стандарти часто вимагають більше грошей і клопоту, ніж хочуть взяти на себе деякі орендодавці, багато з них не беруть участі в програмі ВГС.

Хоча HUD справді здійснює платежі за орендаря, і орендар захищений тими самими антидискримінаційними законами, що й усі інші, немає жодного спеціального захисту від вимог, які висуватиме орендодавець. Майже у всіх випадках орендодавець також вимагатиме, щоб ви подали заяву, навіть якщо у вас є ваучер. Орендодавець повинен забезпечити, щоб орендар сплачував щомісячну орендну плату та комунальні платежі, щоб вони не завдавали шкоди іншим орендарям і не завдавали шкоди майну.

Є також інші фінансові міркування, які слід враховувати при виборі нерухомості. Крім орендної плати, коли орендар вперше підписує договір оренди, ймовірно, буде потрібно внести заставу. Ваучер не покриває це. Орендар несе відповідальність за сплату своєї частини орендної плати за перший місяць, іноді від нього вимагатимуть також сплатити свою частину орендної плати за останній місяць, і майже всі договори оренди вимагатимуть застави. Пам’ятайте також, що орендодавці не зобов’язані приймати домашніх тварин. Однак, якщо вони приймають домашніх тварин, багато хто стягуватиме плату за тварину на додаток до плати за безпеку.

Під час пошуку нерухомості в оренду важливо мати на увазі все, що ми обговорювали досі, щоб вибране майно не лише відповідало фізичним потребам пенсіонера, але й не перевищувало його фінансових обмежень. Нижче наведено список пунктів, про які слід пам’ятати, вибираючи найкраще помешкання для сім’ї похилого віку:

• Переконайтеся, що ви відповідаєте кваліфікації. Перегляньте 5 надійних кроків, щоб отримати право на житло для людей похилого віку з низьким доходом, щоб зрозуміти все, що шукатиме інтерв’юер.
• Виберіть район, де є відповідне житло, і реєстрація відкрита.
• Після співбесіди обов’язково надайте всю необхідну інформацію якомога швидше, щоб можна було продовжити процес подання заявки та кваліфікації.
• Після отримання ваучера переконайтеся, що ви вибрали нерухомість, яка відповідатиме конкретним потребам і унікальним характеристикам, необхідним усім орендарям
• Обов’язково проконсультуйтеся з орендодавцем перед підписанням договору оренди, щоб дізнатися, які застави та передоплата будуть потрібні перед заїздом.
• Ознайомтеся з умовами оренди, включаючи догляд за майном, процедури технічного обслуговування та порядок обслуговування комунальних послуг.
• Знайте, як орендодавець очікує від вас розірвання договору оренди, якщо ви цього захочете.

Незважаючи на те, що Ваучер на вибір житла задовольняє потреби мільйонів отримувачів, які беруть участь у програмі, це довгостроковий процес подання заявки, на отримання якого можуть піти роки. Для кожного заявника важливо оцінити свою поточну кваліфікацію, щоб зробити будь-які кроки, необхідні для підвищення ймовірності отримання Ваучера на вибір житла в майбутньому. Поглиблене планування та підготовка, безсумнівно, спростить програму ВГС для тих, хто зацікавлений. Людям похилого віку з низьким рівнем доходу, які зацікавлені в програмі ВГС, але мають негайну потребу, слід спробувати взяти участь в інших програмах для людей похилого віку з низьким рівнем доходу, поки вони очікують обробки заявки.