Cinco pasos seguros para calificar para viviendas para personas mayores de bajos ingresos
Una cosa segura se puede decir de la vivienda para personas de la tercera edad de bajos ingresos, definitivamente hay demanda. Y cuando la demanda es alta y el número de unidades es bajo, sabes que habrá competencia. Miles de personas todos los días solicitan este suministro limitado y el número de solicitantes aumenta constantemente. La forma de garantizar la mayor probabilidad de obtener una unidad es hacer todo lo posible para calificar.
En este artículo vamos a explorar el proceso de calificación para los tres programas públicos más accedidos para viviendas para personas de la tercera edad de bajos ingresos: vivienda de apoyo para personas mayores de la Sección 202 de HUD (Sección 202) , el Programa de Vales de Elección de Vivienda (HCVP) de HUD y el Programa de Crédito Fiscal para la Vivienda (LIHTC) .
De los tres programas, dos de ellos (Sección 202 y HCVP) son financiados y administrados a través de la oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) . Aunque el proceso de solicitud es diferente para cada uno de los tres, las calificaciones son muy similares. El tercer programa, LIHTC, también debe cumplir con las pautas establecidas por HUD para determinar la elegibilidad, pero puede haber diferencias sutiles en el procesamiento de la solicitud y los requisitos de calificación.
En las próximas secciones, repasaremos los 5 pasos que deberá seguir para avanzar en el proceso de calificación para encontrar viviendas para personas de la tercera edad de bajos ingresos de la manera más eficiente posible. Comprender estos pasos no solo lo ayudará a mejorar su éxito, sino que también lo ayudará a administrar mejor el proceso de solicitud y reducir el estrés que probablemente generará.
Paso 1: sepa qué esperar al solicitar una vivienda para personas mayores de bajos ingresos
Espere esperar. Se va a requerir paciencia porque será un largo viaje. Si tiene prisa, realmente necesitará comprender cuál es el proceso, qué se espera de usted y qué puede hacer para acelerar el proceso.
Aunque el proceso de solicitud variará con cada uno de estos programas, los requisitos de calificación siguen siendo casi los mismos. Todos estos programas se apegarán estrictamente a la Oficina de Vivienda Justa e Igualdad de Oportunidades. El Congreso legisla los criterios de calificación de inquilinos, HUD rige los procedimientos de calificación y HUD hace cumplir la adhesión a la selección de inquilinos por parte de cada uno de los programas.
Sepa dónde y cómo aplicar:
Para la Sección 202 y el Programa LIHTC, el proceso de calificación y solicitud comenzará en una comunidad seleccionada. Un inquilino simplemente llama o envía un correo electrónico a una comunidad en la que está interesado. Para el Programa de Vales de Elección de Vivienda, el proceso comenzará dentro de una Autoridad de Vivienda Pública (PHA) . Aunque el Programa de Vales de Elección de Vivienda comienza en la PHA, el proceso de solicitud no comienza hasta que el solicitante haya asegurado un lugar en la lista de espera de Inscripción Abierta. Para obtener detalles sobre ese proceso y cómo comenzar los pasos, lea Cómo navegar por el programa de vales de elección de vivienda .
Sepa qué buscar:
Tamaño de hogar apropiado
Aunque un inquilino puede encontrar una comunidad con apartamentos que le interesen, las unidades deben ser del tamaño apropiado para el hogar. La mayoría de los proyectos de vivienda pondrán un límite de no más de dos personas por dormitorio, pero requieren que cada dormitorio tenga al menos una persona. En términos generales, una unidad de 2 dormitorios no suele estar disponible para un hogar de una sola persona y un hogar de cinco personas normalmente no es elegible para una unidad de 2 dormitorios.
Precios de alquiler
Para la Sección 202 y HCVP, el monto del alquiler está determinado por los ingresos del hogar. Generalmente, es apenas un poco menos del 30% de los ingresos mensuales. Entonces, si un solo inquilino tuviera un ingreso mensual de $1,200, el alquiler rondaría los $350. Si desea averiguar cuál sería su alquiler en uno de estos tipos de unidades, brindamos un desglose muy detallado de cómo calcular los montos del alquiler tanto en el tema Comunidades de bajos ingresos que se preocupan como en Cómo navegar por la elección de vivienda de HUD . del programa de vales para cada uno de esos programas.
Las comunidades LIHTC calculan su alquiler de manera muy diferente. A cada unidad se le asigna un umbral de bajos ingresos que se utiliza para determinar la elegibilidad del inquilino y para calcular el alquiler. El umbral se basa en el ingreso medio del área (AMI). Algunas de las unidades LIHTC pueden establecerse para albergar inquilinos que cumplan con el umbral de ingresos del 60 % (el inquilino solo gana el 60 % del ingreso promedio del área), algunas pueden establecerse en el 50 % y otras pueden establecerse en un nivel tan bajo como el 30 %. Una comunidad publicará para qué nivel de ingreso porcentual es cada unidad. Por lo tanto, si un inquilino solo gana la mitad del ingreso promedio del área (50 %), el inquilino necesitaría alquilar una unidad que se fijó al 50 % o más y no sería elegible para alquilar una unidad de ingresos más bajos. Entonces, el alquiler se calcula al 30 % del umbral de ingresos anuales de la unidad y se divide entre 12 para obtener el alquiler mensual. Por ejemplo, si el ingreso promedio del área fuera de $60,000 y el umbral de la unidad se estableciera en 50%, el hogar no podría ganar más de $30,000 (que son $2,500 por mes) para calificar para la unidad. Y, dado que el umbral de la unidad es del 50 %, la renta cobrada sería del 30 % de $2500, que serían $750 por mes. No importa quién viva en la unidad y cuáles sean los ingresos del hogar, el alquiler seguirá siendo el mismo. Entramos en más detalles para calcular el alquiler en una unidad LIHTC en nuestra ¿Cómo funciona LIHTC para personas mayores? tema.
Paso 2: Comprender los requisitos y los criterios de elegibilidad para viviendas de bajos ingresos para personas mayores
Conozca los límites de ingresos
Los ingresos del hogar del solicitante no deben exceder los límites de bajos ingresos establecidos por los programas para los que están solicitando. Si una persona mayor gana demasiado dinero, no será elegible para el programa. Pero, ¿cuáles son esos límites?
La Sección 202 y el HCVP exigen que los ingresos del solicitante se consideren Ingresos bajos, Ingresos muy bajos o Ingresos extremadamente bajos. Los niveles de ingresos para cada uno se enumeran a continuación:
- Bajos ingresos: 60 % del ingreso familiar medio para una familia de 4
- Ingresos muy bajos: 50 % del ingreso familiar medio para una familia de 4
- Ingresos extremadamente bajos: 30 % del ingreso familiar medio para una familia de 4
LIHTC tiene unidades a las que asigna un nivel de ingresos que normalmente oscila entre ingresos bajos y ingresos extremadamente bajos. LIHTC establecerá límites de ingresos para cada unidad. Cada uno puede diferir, pero por lo general oscilan entre el 30 % y el 60 % del ingreso medio del área.
Si desea comparar sus ingresos anuales con los límites del nivel de ingresos de HUD, puede ver cuáles son los límites de ingresos de cada área en el portal de HUD .
Conozca cómo los activos afectan los límites de ingresos
Durante la parte de recopilación de información financiera del proceso de solicitud, el entrevistador también preguntará sobre los activos financieros. Algunos activos, particularmente aquellos que distribuyen fondos regularmente, se cuentan para el ingreso del hogar.
La unidad para la cual el hogar está solicitando debe ser la única residencia del hogar. Si una residencia es propiedad de cualquier miembro del hogar, debe venderse o transferirse legalmente antes de mudarse a una unidad.
Esté preparado para mostrar la documentación de los activos de cualquier hogar, como extractos bancarios y declaraciones de impuestos, y asegúrese de que las casas se vendan al valor justo de mercado antes de la entrevista.
Establezca su capacidad de pago
Durante el proceso de solicitud, se requerirá que el solicitante traiga documentación que verifique el ingreso mensual para garantizar que se cumplan los criterios de elegibilidad. Los ingresos también se utilizan para determinar la cantidad de dinero en exceso que queda después de cumplir con todas las obligaciones mensuales. Cada hogar debe ganar al menos dos veces el monto del alquiler para que el solicitante sea financieramente elegible para la unidad.
Repare cualquier problema de historial financiero por adelantado
Todos los programas deben ejecutar un historial completo y verificar la información del solicitante. Durante ese tiempo, se ejecutará un informe crediticio detallado y un historial crediticio. Los solicitantes de inquilinos y todos los miembros del hogar que generan ingresos serán evaluados en su historial financiero anterior. Aquellos que tienen un historial crediticio deficiente, han sido desalojados por falta de pago o están en bancarrota con restitución pueden ver denegadas sus solicitudes.
Tómese el tiempo para hablar con los deudores anteriores para aclarar las malas marcas de crédito. Llame a los propietarios anteriores para ver si le darán una buena referencia. A veces, una llamada rápida puede aclarar un malentendido que, de otro modo, habría impedido la aprobación de la solicitud.
Lidiando con los comportamientos pasados de los miembros del hogar
Si un solicitante dejó una unidad, ya sea una unidad de la sección 202, otra propiedad de HUD o cualquier otra propiedad, sin la notificación adecuada, es poco probable que la comunidad apruebe la solicitud. Asegúrese de que si esto ha sucedido en su pasado, puede proporcionar algún tipo de evidencia de por qué ocurrió.
Si un residente fue desalojado por cualquier otro motivo además de la falta de pago, es probable que el administrador de la comunidad quiera tener todos los detalles de por qué ocurrió el desalojo. Si ha sido desalojado por cualquier motivo, asegúrese de dar un relato completo de lo que sucedió y esté dispuesto a proporcionar referencias para respaldar su versión de la historia.
Los solicitantes residentes también serán evaluados por patrones de comportamiento deficientes. También es probable que se rechacen las solicitudes de los residentes que tienen antecedentes de abuso, abuso de alcohol, conducta sexual inapropiada o agresividad hacia vecinos anteriores.
Otra área que se evaluará es la capacidad del solicitante para mantener el bienestar de la propiedad. Si un solicitante ha sido desalojado debido a la destrucción de la unidad, ha dejado bastante daño en una unidad alquilada anteriormente o no ha podido mantener un hogar razonablemente limpio y seguro, lo más probable es que no se apruebe la solicitud.
Si un miembro del hogar ha mostrado malos comportamientos en el pasado o tiene un historial de comportamiento abusivo o destructivo, es importante que la persona tenga acceso a la consejería que necesita para tratar algunas de las causas subyacentes. A veces, simplemente mostrar que se han tomado medidas para corregir los problemas ayudará. Sin embargo, si el comportamiento de un miembro del hogar no se puede corregir y ese miembro del hogar no es esencial para la elegibilidad de ingresos, puede ser mejor tratar de asegurar una vivienda sin el individuo.
Tener un historial criminal limpio
Los solicitantes deben someterse a una verificación de antecedentes penales y requerirán que divulgue cualquier historial criminal en el momento de la solicitud. Además del historial que proporcionan los solicitantes, los entrevistadores también buscarán registros públicos, redes sociales y referencias personales y profesionales para asegurarse de que no se registren delitos graves. Un ejemplo de los tipos de delitos no permitidos son:
- Delitos Relacionados con Drogas
- Delitos contra las Personas
- Delitos sexuales
- Fraude financiero, robo de identidad o falsificación
- Cualquier comportamiento delictivo que pueda afectar la seguridad de la comunidad, los inquilinos o el personal
Incluso sin antecedentes penales, la evidencia de algunos comportamientos delictivos y comportamientos de estilo de vida puede resultar en una solicitud rechazada. Los solicitantes que tengan un historial de abuso de drogas, que hayan sido desalojados de una unidad anterior debido al uso de drogas o que participen en cualquier actividad delictiva relacionada con las drogas, incluida la venta y distribución de drogas ilegales, no calificarán para ninguno de los programas.
Asegúrese de que todos los miembros del hogar tengan un pasado criminal limpio y claro. Si hay imperfecciones, busque en la ley de su estado para eliminar o aclarar el conocimiento público de delitos pasados. Hay muchos estados que están investigando y adoptando leyes de "borrón y cuenta nueva" para dar a las personas con delitos anteriores la oportunidad de un nuevo comienzo.
Asegúrese de que todos los miembros del hogar puedan calificar
Todos los miembros de la solicitud de la unidad de bajos ingresos deben cumplir con los criterios anteriores para que se le otorgue la aprobación al hogar. Cada miembro del hogar mayor de dieciocho años debe firmar una autorización para divulgar información confidencial para que se puedan verificar los criterios anteriores.
Para todos los programas de HUD, todos los miembros del hogar deben poder verificar su ciudadanía o proporcionar documentos legales de inmigración. Hay algunas comunidades LIHTC que no dependen de las contribuciones de HUD y no tienen que imponer esta restricción, aunque la mayoría lo hará.
Asegúrese de traer toda la documentación requerida para su entrevista, incluida la prueba de ciudadanía. Si no se puede proporcionar la prueba, la solicitud será denegada.
Paso 3: las personas mayores deben estar preparadas
Cuando un solicitante se comunica por primera vez con una agencia o comunidad para informarles de su interés en postularse, es probable que reciban una solicitud por correo. El entrevistador le pedirá al solicitante que llene la solicitud y se la envíe de regreso por correo de primera clase, o le pedirá al solicitante que la traiga consigo a la entrevista junto con una lista de documentos de respaldo que se usarán para determinar elegibilidad.
Al comienzo del proceso de solicitud, si hay una lista de espera, al solicitante solo se le puede solicitar que proporcione una cantidad preliminar de información al principio. Esto se llama solicitud previa y solo se usa para determinar si el solicitante no está calificado, para evitar que se dedique tiempo innecesario a un solicitante que no cumple con los requisitos más básicos, como la edad y los ingresos. Si esto ocurre, la solicitud no se considera aceptada incluso si el solicitante gana un espacio en la lista de espera.
El entrevistador solicitará una lista de ciertos documentos. Asegúrese de tener todos los artículos listos para amueblar cuando presente la solicitud. Cada hogar tendrá diferentes necesidades y diferentes circunstancias, pero un ejemplo de algunos de los artículos que se solicitarán es el siguiente:
- Solicitud Completada
- licencias de conducir
- Certificados de nacimiento
- Tarjetas de Seguro Social
- Todas las declaraciones de ingresos, registros de impuestos, estados de cuenta bancarios son necesarios para cada miembro del hogar
- Toda la información de gastos como estados de cuenta de tarjetas de crédito, pagos de automóviles, facturas médicas para cada miembro del hogar
- Información (nombre, fecha de nacimiento, ocupación, etc.) de cada miembro del hogar
- Requisitos de acceso a la movilidad si se requieren necesidades especiales
- Prueba de la necesidad de ayuda interna por carta del médico si se requiere una ayuda interna
- Cualquier documento de respaldo de problemas anteriores donde la prueba pueda proporcionar aclaración
En cualquier momento durante el proceso de espera, las acciones de un solicitante pueden tener consecuencias con respecto a la elegibilidad y la aprobación. Asegúrese de mantener actualizada toda la información necesaria y continúe manteniendo un buen registro de elegibilidad mientras espera.
Cómo Affordable Senior Housing verifica la información del solicitante:
- Proveedores de vivienda actuales y anteriores
- Empleadores actuales y anteriores
- Comprobaciones de antecedentes penales
- verificaciones de crédito
- Oficiales de libertad condicional, registros judiciales, trabajadores sociales, etc.
- La Administración del Seguro Social
- Medicaid/Medicare
- Las fuerzas del orden
- Registros nacionales de delincuentes sexuales
- Referencias personales
Paso 4: Sea flexible
Todo el proceso de calificación, tanto para el solicitante como para el entrevistador, requiere mucho tiempo, es complicado y difícil. Se le pedirá que proporcione información y documentación sobre su historial que, a veces, puede ser difícil de obtener. Es posible que le resulte frustrante localizar algunos elementos y tenga que excavar para encontrarlos. Es posible que deba ponerse en contacto con referencias y empleadores anteriores y pasar una gran cantidad de tiempo jugando a la etiqueta telefónica. Es importante entender que todo eso es parte del proceso.
El tiempo que tardan los entrevistadores en verificar la información puede ser lento. También tienen que depender de las devoluciones de llamadas y de los empleadores y propietarios que no responden para recopilar la información que HUD les exige que recopilen para garantizar que toda la información sea correcta y verificada. A veces, los documentos se perderán, los elementos enviados por correo no se mostrarán y es posible que la información que haya enviado una vez deba enviarse una segunda vez.
Lo mejor que puede hacer aquí es ser consciente de que no es un proceso perfecto, que se requerirá paciencia y anticipar que habrá obstáculos en el camino por delante. La flexibilidad y la paciencia ayudarán a que el proceso sea más fácil y manejable para todos los involucrados.
Otra cosa a tener en cuenta es que algunas unidades son muy difíciles de conseguir. En una zona muy poblada hay un mayor número de solicitantes, por lo que las listas de espera pueden ser extraordinariamente largas. Si el tiempo es esencial, asegúrese de presentar su solicitud en tantas comunidades o programas como sea posible, incluso si el programa o la comunidad no son los preferidos. Muchas veces, una vez que una persona está en el sistema, es mucho más fácil moverse por ese sistema después de que se haya otorgado la aprobación. Por ejemplo, en las comunidades de la Sección 202, algunas áreas tienen una demanda muy grande. Pero las áreas rurales pueden tener mucho espacio. Si el tiempo es limitado, asegurar una unidad en un área periférica en una unidad puede ayudarlo a calificar más rápido en otra comunidad una vez que se produzca una apertura.
Paso 5: Seguimiento
Tenga en cuenta que hay miles de personas que solicitan viviendas para personas de la tercera edad de bajos ingresos todos los días y los suministros son muy limitados. Desde el momento en que presenta la solicitud hasta el momento en que se le ofrece una unidad puede, en algunos casos, tomar años. Durante este tiempo es importante hacer un seguimiento.
Cualquier dato de la solicitud o recopilado durante la entrevista que haya cambiado debe mantenerse actualizado. Tome nota en el calendario para hacer un seguimiento regular con la(s) unidad(es) o el(los) programa(s) que ha solicitado para evaluar si es necesario proporcionar nueva información.
A dónde ir desde aquí
Ahora que sabe qué esperar y cómo presentar la solicitud, es hora de encontrar algo que se adapte mejor a sus necesidades o las de su ser querido. Para obtener información detallada sobre cada uno de estos programas, consulte la información detallada del programa seleccionando uno de los programas a continuación:
- Vivienda de Apoyo de la Sección 202 de HUD para Ancianos
- Programa de vales de elección de vivienda de HUD
- El Programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC)
Eche un vistazo a todos los encantadores apartamentos de viviendas para personas mayores de bajos ingresos que hemos enumerado en Senioridy:
