¿Cómo funciona el crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos para residentes de edad avanzada?

El Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC) es un programa diseñado para emitir créditos fiscales sustanciales a constructores y propietarios de viviendas multifamiliares con el fin de brindarles un incentivo para adquirir, rehabilitar o construir viviendas de alquiler para hogares de bajos ingresos. Los fondos para LIHTC son más abundantes que otros programas, por lo que representan uno de los recursos más importantes para crear viviendas asequibles para hogares de bajos ingresos. En 2018, LIHTC representaba aproximadamente el 90 % de todas las viviendas asequibles disponibles para familias de bajos ingresos en los Estados Unidos.

De esas unidades LIHTC para personas de bajos ingresos, solo el 16% están designadas para viviendas para personas mayores. Sin embargo, las personas mayores también residen en unidades que no están específicamente designadas para personas mayores. De todas las unidades, tanto designadas para personas mayores como no designadas para personas mayores, aproximadamente el 30% de los residentes tienen 62 años o más.

LIHTC no es solo para personas mayores

Aunque el programa LIHTC no es necesariamente un programa exclusivo para personas mayores, algunas propiedades están reservadas para hogares de personas mayores. Una comunidad LIHTC designada para personas mayores tendrá un requisito de edad, que generalmente es 55 años, pero puede llegar hasta 62 años en algunas comunidades. Por lo general, las comunidades LIHTC incorporarán una combinación de unidades de pago convencional no subsidiadas con unidades de bajos ingresos. El propietario de la comunidad debe establecer cuántas unidades se reservarán para personas de bajos ingresos y cuál es el nivel máximo de ingresos establecido para esas unidades.

¿El alquiler en un apartamento LIHTC se basa en los ingresos?

A diferencia de otros programas, el alquiler de una unidad LIHTC no se basa en los ingresos del hogar. El alquiler se basa en dos factores principales: la cantidad de habitaciones que tiene la unidad y el nivel de ingresos (límite de ingresos) asignado a la unidad. Cuando los propietarios participan en el programa LIHTC, "reservan" una cantidad prometida de unidades para ciertos niveles de ingresos.

Un grupo de ingresos se determina estableciendo el ingreso promedio, conocido como ingreso medio del área (AMI), para un área en particular y colocando a los hogares en grupos porcentuales según el porcentaje del ingreso promedio que gana el hogar. Por ejemplo, si el ingreso medio del área fuera de $2000 por mes y un hogar ganara $2000 por mes, estarían en el rango del 100%. Pero si otro hogar en esa misma área solo ganara un ingreso de $1,000 al mes, estaría en el grupo del 50%. Si está interesado en saber cuál es el ingreso promedio en su estado, puede encontrar una lista de AMI por estado en el sitio web de HUD .

¿Cómo se determina el tamaño de los hogares de LIHTC?

El ingreso familiar "promedio" está determinado por el tamaño del hogar. Cuantos más miembros haya en un hogar, mayor será el ingreso promedio. Esto se debe a que, por lo general, un hogar con cuatro miembros generará más ingresos que un hogar con un miembro. Por ejemplo, para el año 2020, el condado de Adams, Colorado, registró un ingreso familiar promedio de $70,000 por año para una familia de uno, pero el ingreso promedio fue de $100,000 por año para una familia de cuatro. Es el ingreso medio para un tamaño de hogar específico lo que se utilizará para establecer los montos del alquiler.  

Las unidades de alquiler de LIHTC no utilizan el número real de miembros del hogar en la unidad para establecer el alquiler de la unidad, sino que designan un número de hogar fijo basado en el número de habitaciones. Designan 1,5 personas por cada dormitorio que tiene la unidad. Si una unidad tiene un dormitorio, la unidad será designada como un nivel de ingreso familiar de 1.5 personas, incluso si el hogar real del inquilino tiene un número diferente de personas. Eso no significa que en la unidad deban vivir una persona y media. Esto lo hacen únicamente con el fin de establecer cuál debe ser el alquiler de la unidad, dada la cantidad de dormitorios que tiene. Si una unidad tiene dos dormitorios, la unidad se designará como un hogar de 3 personas, por lo que el alquiler se basará en el ingreso promedio de un hogar de 3 personas. Cuanto más grande sea la unidad, más grande será el hogar designado. Cuanto más grande sea el hogar designado, mayor será el límite de ingresos para calificar. Cuanto mayor sea el límite de ingresos, mayor será el alquiler. Todas estas cifras están estrictamente calculadas según los promedios del área y no tienen nada que ver con el número real de miembros del hogar o los ingresos reales del hogar. Una vez que a una unidad se le asigna un nivel de ingresos, el alquiler se fijará en función del número de habitaciones que tenga la unidad.

Los inquilinos no deben obtener más ingresos de los que permite el soporte de la unidad. Si un hogar tuviera que hacer el 55% del promedio del área para el tamaño de hogar establecido de una unidad, no sería elegible para una unidad del 50%. Sin embargo, serían elegibles para una unidad del 60%. Para demostrar aún más, si la unidad que seleccionan tiene dos dormitorios, su límite de ingresos no sería superior al 60 % del ingreso medio del área de un hogar de tres personas. Si el hogar viviera en el condado de Adams, Colorado en 2020, no podría ganar más de $54,000 por año.

¿Cómo se establece el alquiler en una unidad de crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos?

Por lo general, el alquiler se establece como el 30% del ingreso mensual entre paréntesis de la unidad para el tamaño del hogar asignado. Eso es un poco difícil de entender sin introducir algunos números, así que lo demostraremos a continuación:

Además de la base del alquiler, la unidad también incluirá un cargo por servicios públicos que se agrega al alquiler (a veces esto puede ser sustancial). La asignación de servicios públicos es una cantidad fija basada en el uso estimado de la unidad. La renta base más la asignación de servicios públicos se denomina renta bruta. Los inquilinos no tienen la opción de pagar el alquiler base solo ni los propietarios suelen revelar cuál es el alquiler base. El alquiler que se le cobra al inquilino será el alquiler bruto e incluirá los cargos por las facturas de servicios públicos de la unidad.

¿Aumentará el alquiler en una unidad LIHTC si aumentan los ingresos?

A diferencia de otros programas de viviendas para personas mayores para personas de bajos ingresos , una vez que se establece el alquiler de la unidad, el inquilino no puede hacer nada para afectarlo. Y, a diferencia del Programa de Vivienda de Apoyo para Personas Mayores de la Sección 202 o el Programa de Vales de Elección de Vivienda , no hay ninguna multa para el inquilino y el alquiler no aumenta si aumentan los ingresos del hogar. El alquiler tampoco disminuye si el hogar gana menos. Sin embargo, dado que la elegibilidad se reevalúa cada año, el hogar no podría ganar más que el nivel de ingresos de la unidad o ya no serían elegibles para la unidad. Si un hogar gana más que su límite, se le puede ofrecer una unidad más grande si hay alguna disponible. Si no hay ninguno disponible, es posible que el hogar tenga que pagar el alquiler completo del mercado para poder quedarse.

Lo bueno de los apartamentos para personas mayores con crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos es que son mucho más fáciles de solicitar que algunos de los otros programas de HUD. Excepto por la verificación de ingresos máximos, solicitar una unidad LIHTC no es muy diferente a solicitar cualquier otra unidad. Normalmente, un inquilino simplemente selecciona una comunidad que tiene unidades LIHTC y luego presenta la solicitud directamente en la oficina de la comunidad. Y, al igual que otros programas de HUD, las personas mayores aún pueden reclamar una deducción de ingresos de $400 para ayudarlos a calificar mejor.

el programa de vales de elección de vivienda (HCV) de HUD . El monto del alquiler se puede reducir por el valor del bono, lo que realmente puede conducir a ahorros sustanciales. Para obtener un cupón, el inquilino primero debe presentar una solicitud y calificar ante la Autoridad de Vivienda Pública (PHA) durante el período de inscripción abierta del programa HCV.

Si bien el programa LIHTC está más disponible y es más fácil de obtener, hay algunas cosas a considerar cuando una persona mayor busca un apartamento. El apartamento que seleccione la persona mayor debe estar cerca de los servicios necesarios, como médicos y tiendas de comestibles. El transporte público hacia y desde esos lugares, si la persona mayor no conduce, es algo que debe investigarse para garantizar que esté cerca, sea de fácil acceso y tenga un precio razonable. Además, será importante saber qué tipo de sistema de apoyo estará disponible para las personas mayores cuando se muden a la comunidad. Debido a que LIHTC no tiene proveedores de servicios dedicados, como lo hacen las comunidades de la Sección 202 , es importante asegurarse de que la persona mayor tenga cerca una red de personas comprensivas.

Los apartamentos con crédito fiscal para viviendas para personas de bajos ingresos pueden ser una excelente opción para las personas mayores de bajos ingresos pero que necesitan encontrar vivienda más rápido. Para obtener más información sobre otras opciones, consulte los Cómo encontrar viviendas para personas mayores con bajos ingresos sobre otros programas.

Si está interesado en recibir una lista de LIHTC Senior Apartments cerca de usted, visite la página de búsqueda de datos de propiedades LIHTC de HUD .