Comment naviguer dans le programme de bons de choix de logement de HUD
Le programme Housing Choice Voucher (HCV) est un programme d'aide au loyer financé par le gouvernement fédéral qui aide les familles à faible revenu en payant une partie des frais de location de la famille. Le locataire n’est tenu de payer qu’un montant fixe chaque mois au propriétaire, généralement ce montant représente environ 30 % du revenu de son ménage. Le loyer est cependant généralement nettement supérieur à 30 % des revenus du locataire. Le bon paie ensuite le reste du montant du loyer directement au propriétaire. Par exemple, si un logement est loué à 800 $ par mois et que le loyer du locataire est plafonné à 400 $ par mois, le bon verserait au propriétaire le solde restant de 400 $ chaque mois.
Les bons de choix de logement sont obtenus auprès d'une autorité locale de logement public (PHA) . Un locataire doit localiser une unité locative dans la même zone géographique que l'Autorité du logement public où le bon a été obtenu. Chaque coupon est attribué à un seul ménage et n'est pas attaché à une propriété spécifique. Cela signifie que le locataire est invité à trouver une location qui correspond le mieux à ses besoins et est invité à déménager dans une autre propriété s'il le souhaite une fois son bail expiré. Lorsqu'ils déménagent, le VHC les accompagne afin qu'ils puissent l'utiliser pour un autre logement locatif tant qu'ils sont toujours éligibles au bon. Les qualifications des participants VHC sont réévaluées une fois par an pour s'assurer que chaque participant est toujours éligible.
Pour bénéficier d'un Housing Choice Voucher, il faut d'abord répondre aux critères d'éligibilité. Premièrement, le locataire doit avoir un faible revenu. Autrement dit, ils ne doivent pas gagner plus que ce que HUD considère comme un faible revenu. HUD détermine les limites de revenus pour chaque comté et chaque État et met à jour les informations chaque année sur son portail HUD . Avant de demander un bon, il est conseillé de vérifier le revenu du ménage par rapport aux plafonds de revenus avant de commencer le long processus de demande.
Même si les candidats doivent avoir un faible revenu, ils ne doivent pas nécessairement tous être des personnes âgées. Tout ménage dont le chef de famille est âgé de plus de 19 ans peut postuler au programme. Comme mentionné précédemment, les propriétés diffèrent grandement et ne sont pas spécifiquement construites pour les personnes âgées. En fait, certains peuvent ne pas convenir aux besoins d'un adulte vieillissant. Il est donc important d'évaluer le caractère pratique d'une location avant de signer un bail.
Une fois qu'un ménage est admissible à un bon, ce bon peut être utilisé dans n'importe quel immeuble locatif qui accepte les bons de logement. Bien que le programme VHC soit une bouée de sauvetage importante pour de nombreux ménages à faible revenu, un programme VHC est difficile à obtenir. Le plus gros problème pour obtenir un bon est que les listes d’attente comptent beaucoup plus de participants et de candidats que le financement ne le permet. La liste d'attente des participants qualifiés dépasse de loin le nombre de bons disponibles. Les PHA de chaque région doivent maintenir une liste d'attente et les zones densément peuplées ont tendance à avoir des listes d'attente extrêmement longues. Lorsqu'une liste devient trop longue dans une zone, cette zone cesse de recevoir de nouvelles candidatures.
Avant qu'un locataire puisse postuler, il doit d'abord passer l'entretien d'éligibilité de la PHA. Lors de l'entretien, la PHA préqualifie le candidat. Si le demandeur est jugé admissible, il reçoit une liste des documents requis à rassembler pour que cette admissibilité soit vérifiée. L'entretien est appelé "inscription", bien qu'à ce stade, le candidat ne soit réellement inscrit à rien d'autre qu'au rendez-vous d'entretien. Lorsque la PHA d'une zone devient saturée de demandeurs de bons, l'inscription est fermée jusqu'à ce que la PHA détermine que la liste d'attente est suffisamment basse pour la rouvrir. Il existe de nombreuses régions aux États-Unis qui ont fermé les inscriptions, ces régions ont tendance à être très peuplées où la demande est la plus élevée. Chez Senioridy, nous essayons de garder une liste des domaines qui ont tendance à avoir des inscriptions libres .
S'il n'est pas toujours facile de trouver une zone où les inscriptions sont ouvertes, il est parfois tout aussi difficile de trouver des propriétaires souhaitant accepter des locataires HVC. Une chose à noter est que la plupart des lois des États interdisent toute discrimination fondée sur la source de revenu. Les propriétaires ne peuvent pas non plus facturer un montant plus élevé à un locataire VHC qu’à d’autres locataires, ni renforcer leur contrôle pour tenter de disqualifier un locataire parce qu’il souhaite utiliser un bon pour payer une partie du loyer.
Les propriétaires doivent cependant être acceptés par HUD, tout comme les propriétés qu'ils louent. Les propriétés doivent être décentes, sûres et hygiéniques et répondre aux normes de qualité du logement de HUD . Même si les caractéristiques de chaque location diffèrent d'une propriété à l'autre, le HUD exige que la propriété dispose de toilettes avec chasse d'eau, de baignoires ou de douches à emplacement fixe, d'eau courante chaude et froide, d'une fenêtre dans chaque chambre, d'un bon toit et qu'il soit gratuit. de défauts graves. Parce que ces normes représentent souvent plus d'argent et de tracas que certains propriétaires ne veulent entreprendre, beaucoup ne participent pas au programme VHC.
Bien que HUD effectue des paiements pour le locataire et que celui-ci soit protégé par les mêmes lois anti-discrimination que tout le monde, il n'existe aucune protection particulière contre les exigences imposées par un propriétaire. Dans presque tous les cas, un propriétaire exigera également que vous fassiez une demande, même si vous disposez d'un bon. Il appartient au propriétaire de s'assurer que le locataire effectuera ses paiements mensuels de loyer et de services publics, qu'il ne causera pas de préjudice ou de nuisance aux autres locataires et ne causera pas de dommages à la propriété.
Il existe également d’autres considérations financières à prendre en compte lors de la sélection d’une propriété. En plus du loyer, lorsqu'un locataire signe pour la première fois un bail, un dépôt de garantie est susceptible d'être exigé. Le bon ne couvrira pas cela. Un locataire sera responsable de payer sa part du premier mois de loyer, parfois il devra également payer sa part du loyer du dernier mois, et presque tous les baux exigeront un dépôt de garantie. Gardez également à l’esprit que les propriétaires ne sont pas tenus d’accepter les animaux. Cependant, s'ils acceptent les animaux, beaucoup factureront des frais pour animaux de compagnie en plus des frais de sécurité.
Lors du processus de recherche d'une propriété locative, il est important de garder à l'esprit tout ce que nous avons discuté jusqu'à présent afin qu'une propriété sélectionnée réponde non seulement aux besoins physiques de la personne âgée, mais ne dépasse pas non plus ses limites financières. Vous trouverez ci-dessous une liste des éléments à garder à l’esprit lors de la sélection de la meilleure propriété pour un foyer de personnes âgées :
- Assurez-vous d'être admissible. Jetez un œil aux 5 étapes sûres pour se qualifier pour un logement pour personnes âgées à faible revenu pour comprendre tout ce que l'intervieweur recherchera.
- Sélectionnez une zone où un logement adéquat est disponible et où les inscriptions sont ouvertes.
- Une fois l'entretien terminé, assurez-vous de soumettre toutes les informations requises dès que possible afin que le processus de candidature et de qualification puisse se poursuivre.
- Une fois qu'un bon a été attribué, assurez-vous de sélectionner une propriété qui répondra aux besoins spécifiques et aux caractéristiques uniques requises par tous les locataires.
- Assurez-vous de vérifier auprès du propriétaire avant de signer un bail pour connaître les dépôts et les paiements anticipés qui seront requis avant d'emménager.
- Familiarisez-vous avec les conditions de location, y compris l'entretien de la propriété, les procédures d'entretien et la gestion des services publics.
- Sachez comment le propriétaire s'attend à ce que vous mettiez fin au bail si vous le souhaitez.
Bien que le Housing Choice Voucher réponde aux besoins des millions de bénéficiaires participant au programme, il s'agit d'un processus de demande à long terme et son obtention peut prendre des années. Chaque candidat doit évaluer ses qualifications actuelles afin de prendre toutes les mesures nécessaires pour améliorer ses chances d'obtenir un Housing Choice Voucher à l'avenir. Une planification et une préparation avancées faciliteront le programme VHC pour ceux qui sont intéressés. Les personnes âgées à faible revenu qui sont intéressées par le programme VHC mais qui en ont un besoin immédiat devraient essayer d'envisager de participer à d'autres programmes pour personnes âgées à faible revenu en attendant que leur demande soit traitée.
