Un guide des appartements pour personnes âgées à faible revenu

Le logement des personnes âgées à faible revenu est un sujet très vaste et le terme « faible revenu » peut être assez relatif. Quelque chose d’abordable pour un ménage de personnes âgées peut ne pas l’être pour un autre. Cependant, dans la plupart des cas, une personne (ou un ménage) âgé qui a un revenu mensuel fixe faible ne reçoit aucun autre soutien financier extérieur et qui possède moins de 5 000 $ d'actifs est généralement considéré comme un ménage de personnes âgées à faible revenu. Au-delà de cela, chaque programme imposera des limites de revenu et d'âge spécifiques ainsi que d'autres critères d'éligibilité pour déterminer s'ils sont admissibles à ce programme particulier.

Dans cet article, nous passerons en revue ce qu'est le logement abordable pour personnes âgées et les programmes de logement pour personnes âgées à faible revenu actuellement disponibles aux États-Unis. À la fin de cette page, vous devriez avoir une idée claire de :

• Qu’est-ce qu’un logement pour personnes âgées à revenus modestes
• Les types de programmes de logements pour personnes âgées à faible revenu disponibles
• Qu'est-ce que le programme de logement pour personnes âgées de la section 202 ?
• Qu'est-ce que le programme Housing Choice Voucher (HCV)
• Qu'est-ce que le programme de crédit d'impôt pour le logement des personnes à faible revenu (LIHTC)
• Comment se qualifier pour un logement pour personnes âgées à faible revenu
• Les membres de la famille peuvent-ils vivre dans un logement pour personnes âgées à faible revenu
• Quel loyer vous paierez pour un logement pour personnes âgées à faible revenu
• Ce que vous devriez rechercher dans les locations à faible revenu pour les personnes âgées

Qu'est-ce qu'une résidence pour personnes âgées à faible revenu?

Les logements pour personnes âgées à faible revenu concernent généralement des logements locatifs subventionnés par le gouvernement qui ont été mis à la disposition des personnes âgées. Les loyers peuvent être subventionnés, payés par crédits, payés par bons ou maîtrisés en fonction du programme sélectionné. Certaines des options de résidence pour personnes âgées les plus abordables exigent que les niveaux de revenus soient considérés comme « très faibles » et exigeront également que les propriétaires communautaires maintiennent les loyers facturés à une moyenne médiane très basse pour participer à la subvention. Certains programmes, comme le Housing Choice Voucher Program (HCVP), n'exigent pas que les locataires soient âgés, mais sont toujours accessibles aux personnes âgées si elles le souhaitent.

Alors que les Américains vivent plus longtemps et que le coût du logement augmente rapidement, de nombreuses personnes âgées se retrouvent incapables de se permettre leur situation actuelle en matière de logement. De nombreuses personnes âgées qui vivent avec un revenu fixe trouvent que la disponibilité d'options abordables en matière de logement pour personnes âgées est minime, voire inexistante.

Ce manque d’options représente un réel problème pour les personnes âgées à faible revenu aux États-Unis. En 2016, le recensement américain a révélé que plus de 7,1 millions de personnes âgées aux États-Unis vivent dans la pauvreté. En 2018, le Conseil national sur le vieillissement a rapporté que 25 millions de personnes âgées vivaient au niveau ou en dessous du seuil de pauvreté fédéral (FPL). C'est pourquoi trouver un logement abordable pour les personnes âgées est si important pour des millions de personnes aux États-Unis.

 

Quels programmes de logement pour personnes âgées sont disponibles ?

Bien qu'il puisse y en avoir d'autres, les programmes de logements pour personnes âgées à faible revenu les plus populaires sont offerts soit sous forme de crédits d'impôt aux promoteurs, soit sous forme de subventions aux communautés ou aux locataires. Les trois programmes qui offrent le plus d’aide aux personnes âgées sont :

• Programme 1 : Logements abordables pour personnes âgées de la section 202 du HUD
• Programme 2 : Programme de bons de logement du HUD
• Programme 3 : Le programme de crédit d'impôt pour logement à faible revenu (LIHTC)

Ce sont des programmes très différents, et chaque programme impose ses exigences et processus uniques pour se qualifier. Bien que certains des programmes ci-dessous soient spécifiques aux personnes âgées, beaucoup ne le sont pas et peuvent ne pas offrir certains des services de soutien dont une personne vieillissante a besoin.

Programme 1 : Qu'est-ce que le programme de logement avec services de soutien pour les personnes âgées de la section 202 du HUD ?

Le logement avec services de soutien pour les personnes âgées de l'article 202 du HUD (également connu sous le nom de programme de logement abordable pour les personnes âgées) est une branche du programme du département du logement de l'article 8 du HUD. Le programme fonctionne en accordant des prêts à faible taux aux promoteurs communautaires seniors à but non lucratif à un coût très faible. Un autre volet de ce programme est la garantie de fonds sous forme de subventions au loyer avec l'exigence que les candidats locataires de ces communautés satisfassent aux critères d'éligibilité . Bien que le programme de l'article 202 existe depuis 1959, le financement pour le développement de nouvelles communautés de logements abordables pour personnes âgées n'est pas souvent mis à disposition par le gouvernement fédéral. En fait, en 2019, un avis de disponibilité de financement a été publié pour le développement de ces communautés pour la première fois en dix ans.

Les logements de l'article 202 sont disponibles pour les personnes âgées de plus de 62 ans qui répondent aux critères de faible revenu ou de très faible revenu . Le programme est unique dans la mesure où les candidats locataires peuvent simplement appeler directement la communauté pour organiser un entretien de qualification. En règle générale, le gestionnaire de communauté organisera la réunion, qui se déroulera en personne, et le candidat devra apporter plusieurs informations pour prouver qu'il est admissible à l'unité.

L'enquêteur vérifiera les revenus du résident et lui demandera d'apporter des informations très précises pour être admissible. Pour que la qualification se déroule rapidement et sans problème, les candidats doivent fournir des informations complètes et correctes. L’ensemble du processus de qualification peut être inutilement prolongé lorsque les candidats se présentent à leur entretien sans préparation.

En plus d'avoir la possibilité de payer des loyers très bas, les personnes âgées peuvent également trouver de nombreux services de soutien qui peuvent être fournis par la Section 202 Community. La plupart, mais pas tous, utilisent l'allocation gouvernementale supplémentaire accordée à ces communautés lorsqu'elles embauchent un coordonnateur de services (SC) principal. Si vous souhaitez lire des informations plus détaillées sur le coordonnateur de services et approfondir vos connaissances sur les communautés visées par l'article 202, assurez-vous de lire la section 202 - Communautés de personnes âgées à faible revenu qui s'en soucient .

Programme 2 : Qu'est-ce que le programme de bons de choix de logement (HCV) de la section 8 du HUD ?

Le programme Housing Choice Voucher est le plus grand programme du gouvernement fédéral destiné à aider les familles à faible revenu, les familles âgées et les personnes handicapées à pouvoir garantir et se permettre une vie salubre et sûre dans des logements et des maisons loués standard. Bien que ce programme ne soit pas réservé spécifiquement aux personnes âgées, il leur est certainement accessible.

En règle générale, les programmes subventionnés transmettront le paiement de la location directement au propriétaire de la maison ou de l'appartement éligible, mais avec le HCVP, le bon est remis directement au résident, afin qu'il puisse localiser et louer une résidence qui correspond le mieux à ses besoins. Si et quand un locataire décide de déménager, le bon l'accompagne, il n'est donc pas obligé de rester dans une unité attribuée. Le programme de bons n'exige pas que le locataire vive dans une propriété spécifique, mais lorsqu'il sélectionne une propriété, le propriétaire de la propriété sélectionnée doit être prêt à accepter le bon. À l'instar des autres propriétés de la section 8, les logements locatifs doivent respecter les normes minimales de santé et de sécurité de la Public Housing Authority (PHA). Parfois, cela nécessite des modifications aux maisons et aux unités (comme l'élargissement des portes et l'ajout de rampes) que les propriétaires ne sont pas toujours disposés à entreprendre. Il appartient au résident de localiser un bien locatif éligible par la PHA, où le propriétaire est prêt à accepter le bon, et qui est acceptable pour le résident.

En règle générale, les demandeurs de bons de choix de logement doivent passer par un processus extrêmement long pour s'inscrire au programme et être placés sur une liste d'attente pour être convoqués pour un entretien de qualification ; c'est ce qu'on appelle l'inscription. Le terme ici « inscription » est très trompeur dans la mesure où il n'inscrit le demandeur à rien d'autre qu'à un rendez-vous pour un entretien. Une fois convoqués pour l'entretien de qualification, ils seront qualifiés par l'intermédiaire d'un agent de la PHA d'une agence locale de logement public et attendront sur une longue liste d'attente pour recevoir un bon qui pourra être utilisé pour payer leur loyer mensuel.

Dans notre guide détaillé, Comment naviguer dans le programme de bons de choix de logement de HUD , nous couvrons toutes les étapes que les candidats doivent suivre pour garantir leurs meilleures chances d'obtenir avec succès un bon.

Programme 3 : Qu'est-ce que le programme de crédit d'impôt pour les logements à faible revenu (LIHTC) ?

Le programme de crédit d'impôt pour le logement à faible revenu (LIHTC) a été créé en tant que crédit d'impôt. Ce crédit est accordé aux investisseurs privés pour construire des communautés comprenant à la fois des appartements à faible revenu et des appartements pour personnes âgées à faible revenu. Le programme a été créé dans le but d'augmenter l'offre disponible de locations à faible revenu. Des crédits, sous la forme d'allégements fiscaux à hauteur d'un dollar, sont accordés aux constructeurs et, en échange, ces constructeurs doivent proposer des logements aux locataires dont les revenus ne dépassent pas 50 à 60 % du revenu médian de la région (AMI).

Le montant du loyer est fixé par le propriétaire de la communauté et est basé sur le revenu médian de la zone et non sur le revenu du locataire, bien que les locataires des logements à faible revenu doivent toujours répondre à des critères d'éligibilité en matière de revenus. Même si le revenu d'un locataire augmente ou diminue pendant qu'il occupe le logement, les montants de loyer du LIHTC n'augmentent ni ne diminuent et un locataire ne sera pas invité à déménager si son revenu augmente au-delà des limites de revenu. Cependant, une fois qu'un locataire déménage, il doit continuer à répondre aux critères de revenus pour être admissible à un autre logement dans le cadre du programme LIHTC puisque celui-ci est destiné aux résidents à faible revenu.

Fait intéressant, ceux qui ont déjà obtenu un bon de logement locatif peuvent l’utiliser pour payer tout ou partie d’un logement LIHTC. Toutes les unités disponibles dans une communauté d'habitation LIHTC ne sont pas proposées en réduction de loyer aux personnes âgées à faible revenu. Seul un certain pourcentage de logements est réservé aux résidents à faible revenu, et seul un pourcentage de ces logements à faible revenu est réservé aux résidents âgés de 55 ans ou plus.

Tout comme le Housing Choice Voucher Program, le LIHTC n'est pas un programme spécifique aux personnes âgées, et comme il base ses loyers sur les niveaux de revenus de la zone environnante (Area Median Income), les loyers ont tendance à être plus élevés dans ces logements. De nombreuses personnes âgées à faible revenu ou à faible revenu peuvent trouver que les tarifs de location sont trop élevés pour leur budget.

Pour vous aider à localiser et à en savoir plus sur le programme LIHTC, veuillez consulter Comment fonctionne le crédit d'impôt pour logement à faible revenu pour les résidents âgés ?

Suis-je admissible à un logement pour personnes âgées à faible revenu ?

Chaque programme de logement pour personnes âgées à faible revenu aura son propre ensemble de critères d'éligibilité au programme. Lorsque davantage de restrictions sont imposées aux types de locataires, comme les résidences réservées aux personnes âgées, les conditions d'éligibilité deviennent plus strictes. Ci-dessous, nous aborderons brièvement chacun des points saillants de l'éligibilité pour chaque programme, mais pour des directives détaillées plus complètes sur chaque type de programme, voir Cinq étapes sûres pour se qualifier pour une résidence pour personnes âgées à faible revenu .

Quelles sont les qualifications pour l'article 202 du logement pour personnes âgées ?

Les résidents du logement avec services de soutien pour personnes âgées de l'article 202 doivent être âgés d'au moins 62 ans et avoir des revenus de ménage qui répondent aux critères de faible revenu ou de très faible revenu du HUD .

Outre les documents requis, le demandeur doit fournir des informations détaillées sur chaque membre de son foyer (ceux qui résideront avec le résident senior). Il existe des directives strictes sur qui peut et qui ne peut pas résider dans une communauté de résidence pour personnes âgées abordable . Une fois que l'intervieweur aura collecté toutes les informations requises, il effectuera un processus de vérification très strict qui implique des vérifications des antécédents, des appels aux anciens gestionnaires de résidence et plongera dans les antécédents financiers et la cote de crédit du demandeur.

Pour des détails complets sur l'ensemble du processus de qualification, assurez-vous de visiter notre Cinq étapes sûres pour se qualifier pour une résidence pour personnes âgées à faible revenu qui couvre tout ce qui est nécessaire pour se qualifier pour un logement en vertu de l'article 202.

Quelles sont les qualifications pour le programme de bons de choix de logement ?

Les locataires qui souhaitent obtenir un bon de choix de logement doivent en faire la demande auprès de leur autorité locale de logement public. Comme indiqué précédemment, ces rendez-vous ne sont donnés que lors des inscriptions ouvertes. Les autorités chargées du logement public sont locales et l'inscription ouverte a lieu au niveau local. S'il est déterminé qu'il y a suffisamment de places disponibles et que la liste d'attente pour les unités est courte, une ASP locale ouvrira les inscriptions. En règle générale, la PHA diffusera une annonce dans les actualités locales et placera un avis d'inscription ouverte sur son site Web. Vous devez appeler différentes PVVIH pour déterminer si les inscriptions sont ouvertes à chaque emplacement. Pour votre commodité, nous conservons une liste des villes à inscription ouverte en Alabama . Nous ajouterons d'autres États à mesure que les données seront disponibles.

Dans la plupart des cas, les revenus du ménage du locataire ne peuvent excéder plus de 50 % des plafonds de revenus médians (revenu moyen du quartier). Bref, ils ne peuvent pas gagner plus de la moitié du revenu moyen de la région. Pour déterminer l'éligibilité d'un locataire, il sera demandé au demandeur de locataire de fournir des documents juridiques prouvant son identité, son âge, ses informations bancaires et ses antécédents. Étant donné que les chèques-logement ne sont pas spécifiques aux personnes âgées, la seule condition d'âge est que le chef de famille soit âgé d'au moins 18 ans.

Quelles sont les qualifications pour le programme LIHTC ?

Étant donné que le programme LIHTC est supervisé par l'équipe de gestion de chaque propriété, la demande d'un LIHTC s'inscrit dans un processus de demande plus conventionnel. Cependant, l'admissibilité est toujours limitée aux personnes dont les niveaux de revenu sont inférieurs à 50 % des niveaux de revenu médian (moyen) de la région.

De plus, les unités immobilières auront des réserves réservées aux locataires seniors uniquement. Dans le programme LIHTC, les logements réservés aux personnes âgées doivent comprendre au moins un membre du ménage âgé de plus de 55 ans.

Étant donné que les propriétés sont un mélange d'unités conventionnelles qui ne sont pas réservées aux personnes à faible revenu et d'unités à faible revenu qui le sont, il est souvent difficile de localiser ce type d'unités. Cependant, nous avons rassemblé une liste complète des propriétés LIHTC pour vous aider dans votre processus de sélection.

Les membres de la famille peuvent-ils vivre dans une résidence pour personnes âgées ?

Avec certains programmes, l’âge n’est pas un problème, donc avoir des membres de la famille avec des enfants est parfaitement acceptable. Cependant, pour l'article 202 du logement avec services de soutien pour personnes âgées, la plupart des communautés exigeront que les membres de la famille ne puissent résider avec un parent âgé que s'ils ont plus de 18 ans. Une fois qu'une personne âgée ne réside plus dans l'unité, d'autres membres du ménage devront partir. Les membres de la famille qui résident dans un logement pour personnes âgées doivent également répondre aux critères d'admissibilité et leur revenu sera pris en compte dans le revenu du ménage de la personne âgée et peut affecter l'admissibilité du revenu de la personne âgée. En plus des documents financiers et justificatifs, les candidats devront présenter une preuve d'identité, quel que soit le programme pour lequel ils postulent. Cependant, étant donné que les critères d’éligibilité au programme diffèrent d’un programme à l’autre, les exigences en matière de locataires familiaux varient également.

Pour les programmes HUD (Section 202, Logement public et Programme de bons de choix de logement), le HUD exige que tous les candidats et tous les membres du ménage vérifient leur citoyenneté américaine ou leur statut d'éligibilité à l'immigration en remplissant un formulaire de déclaration de citoyenneté. Tous les membres du ménage doivent être en mesure de fournir un numéro de sécurité sociale ou de produire des documents attestant de leur éligibilité à l'immigration au moment où un appartement a été proposé, sinon le prochain demandeur éligible se verra proposer l'unité. S'il ne peut pas fournir ces documents dans le délai fixé par la communauté (généralement 90 jours), le demandeur peut devenir inéligible.

Tous les membres du ménage seront soumis aux critères suivants :

• Vérification des antécédents criminels
• Comportement passé des candidats
• Vérification des antécédents de crédit pour les candidats

Comment les montants des loyers des logements pour personnes âgées à faible revenu sont déterminés

Pour tous les programmes, à l'exception du programme LIHTC, le loyer qu'un résident paiera pour un logement abordable pour personnes âgées est déterminé par le revenu mensuel ajusté du résident. Le revenu mensuel ajusté (MAI) est calculé en additionnant tous les revenus du ménage, puis en soustrayant toutes les exclusions de revenus (comme les remboursements médicaux) des revenus. Le total de ce montant s’appelle le revenu annuel. Ensuite, les déductions (comme les crédits et les allocations) sont soustraites du revenu annuel pour obtenir le revenu ajusté. Le revenu ajusté est la base sur laquelle le loyer sera basé. HUD utilise un ordre de priorité spécifique pour déterminer comment établir le loyer d'un locataire. Veuillez consulter la rubrique Quelles sont les qualifications requises pour un logement pour personnes âgées à faible revenu pour savoir de quoi il s'agit.

Pour le programme LIHTC, les loyers sont déterminés par les taux de revenu médian et sont liés à chaque unité en tant que montant de base du loyer. Le taux d'une unité se situe généralement entre 50 % et 60 % du revenu médian, divisé par douze. Le locataire du LIHTC paiera 30% du montant de la base du loyer. Une unité peut avoir un tarif plus élevé qu’une autre unité, en fonction de ses caractéristiques. Le loyer est déterminé en prenant le taux médian de la région et en le divisant par le taux du logement. Ainsi, si le taux de loyer d'un logement est de 50 % et que la médiane de la région est de 75 000 $, la base de loyer du logement serait de 37 500 $. La part du locataire serait de 30 % de ce montant, donc son loyer annuel serait de 11 250,00 $, ce qui équivaudrait à 937,50 $ par mois de loyer.

Que rechercher dans les communautés de logements abordables pour personnes âgées

De nombreux programmes sont financés par HUD ou sont administrés par HUD. Toutes les propriétés du HUD sont soumises aux normes de sécurité du HUD, qui stipulent que les propriétés doivent être décentes, sûres, hygiéniques et en bon état. De plus, HUD fixe des critères supplémentaires très spécifiques pour ses propriétés et chaque propriété doit être inspectée pour continuer à être admissible au financement de la section 8.

Communautés LIHTC

Étant donné que ces communautés sont construites grâce à un financement privé pour les résidents à faible revenu et à revenu régulier, les caractéristiques de chaque communauté peuvent varier considérablement d'une propriété à l'autre. Il est important d'évaluer chaque propriété pour s'assurer que les unités qui y sont proposées constituent une option sûre et viable pour une personne ayant des besoins vieillissants.

Article 202 Communautés de personnes âgées à faible revenu

La plupart des communautés de logements abordables pour personnes âgées de la section 202 du HUD offriront des fonctionnalités très similaires. En effet, il existe des réglementations de programme qui exigent que chaque communauté se conforme aux besoins fondamentaux des personnes âgées et handicapées. Bien que chaque communauté ait ses caractéristiques particulières, toutes les propriétés de la section 202 incluront au moins les éléments suivants :

• Alarmes incendie
• Détecteur de fumée
• Les installations/résidences sont non-fumeurs
• Livraison du courrier sur place
• Ascenseurs sur des installations à plusieurs étages
• Au moins une unité accessible (qu'est-ce qui est accessible, handicapé ?)
• Espaces communs accessibles en fauteuil roulant
• Portes largeur fauteuil roulant
• Contrôles de température au niveau du fauteuil roulant

En plus d'avoir les mêmes exigences pour les caractéristiques standard du bâtiment et de la communauté, il existe également un nombre minimum d'exigences pour les services sur place pour tous les logements avec services de soutien pour les personnes âgées de l'article 202. Toutes ces communautés de personnes âgées à faible revenu doivent offrir les « services nécessaires » à leurs résidents. Les services nécessaires peuvent inclure des services de repas et de nutrition, des services de santé, de bien-être, d'information, de loisirs, d'entretien ménager, de conseil, de formation continue et de référence, ainsi qu'une certaine aide au transport pour accéder à ces services.

Projections futures sur le logement abordable

D'ici 2030, on estime que le nombre d'adultes de plus de 65 ans sera d'environ 72 millions de personnes, soit environ 1 Américain sur 5. Pour la première fois dans l'histoire de notre pays, nous aurons plus d'aînés que d'enfants. De ce nombre, plus d'Américains âgés devraient entrer dans le seuil de pauvreté fédéral que jamais auparavant. Dans le même temps, les prix des logements et le coût de la vie devraient augmenter considérablement. La combinaison de la hausse du coût de la vie, des bas salaires et du manque de disponibilité de logements abordables pour les personnes âgées a amené de nombreux organismes fédéraux et étatiques à se recentrer sur l'amélioration de la vie de ces personnes âgées vulnérables à faible revenu. Un financement doit être mis à la disposition des programmes qui incitent les investisseurs à créer et à améliorer des options de logements abordables pour les personnes âgées pour les ménages à faible revenu.