Comment se qualifier pour les appartements pour personnes âgées à faible revenu

Le logement pour personnes âgées à faible revenu est un sujet très vaste et le terme « faible revenu » peut être assez relatif. Quelque chose qui est abordable pour un ménage de personnes âgées peut ne pas l'être pour un autre. Dans la plupart des cas, cependant, une personne âgée (ou un ménage) qui a un faible revenu mensuel fixe, qui ne reçoit aucun autre soutien financier extérieur et qui possède moins de 5 000 $ d'actifs est généralement considérée comme un ménage de personnes âgées à faible revenu. Au-delà de cela, chaque programme imposera des limites de revenu et d'âge spécifiques ainsi que d'autres critères d'éligibilité pour déterminer s'ils sont éligibles à ce programme particulier.

Dans cet article, nous passerons en revue ce qu'est un logement abordable pour les personnes âgées et les programmes de logement pour personnes âgées à faible revenu actuellement disponibles aux États-Unis. À la fin de cette page, vous devriez avoir une idée claire de :

• Qu'est-ce qu'un logement pour personnes âgées à faible revenu
• Les types de programmes de logement pour personnes âgées à faible revenu qui sont disponibles
• Qu'est-ce que le programme de logement pour personnes âgées de la section 202 ?
• Qu'est-ce que le programme Housing Choice Voucher (HCV)
• Qu'est-ce que le programme de crédit d'impôt pour le logement des personnes à faible revenu (LIHTC)
• Comment se qualifier pour un logement pour personnes âgées à faible revenu
• Les membres de la famille peuvent-ils vivre dans un logement pour personnes âgées à faible revenu
• Combien de loyer vous paierez pour un logement pour personnes âgées à faible revenu
• Ce que vous devriez rechercher dans les locations à faible revenu pour les personnes âgées

Qu'est-ce qu'une résidence pour personnes âgées à faible revenu?

Les logements pour personnes âgées à faible revenu sont généralement des logements locatifs subventionnés par le gouvernement qui ont été mis à la disposition des personnes âgées. Les loyers peuvent être subventionnés, payés par crédits, payés par chèques ou à coût maîtrisé selon le programme choisi. Certaines des options de résidence pour personnes âgées les plus abordables exigent que les niveaux de revenu soient considérés comme «très bas» et exigeront également que les propriétaires communautaires maintiennent les loyers facturés à une moyenne médiane très basse afin de participer à la subvention. Certains des programmes, comme le programme de bons de choix de logement (HCVP), n'exigent pas réellement que les locataires soient âgés, mais sont toujours disponibles pour les personnes âgées si elles le souhaitent.

Alors que les Américains vivent plus longtemps et que le coût du logement augmente rapidement, de nombreuses personnes âgées se retrouvent incapables de payer leur situation de logement actuelle. De nombreuses personnes âgées qui vivent avec un revenu fixe trouvent que la disponibilité d'options de vie abordables pour les personnes âgées est minime ou inexistante.

Ce manque d'options représente un réel problème pour les personnes âgées à faible revenu à travers les États-Unis. En 2016, le recensement américain a rapporté que plus de 7,1 millions de personnes âgées aux États-Unis vivaient dans la pauvreté. En 2018, le Conseil national sur le vieillissement a signalé que 25 millions de personnes âgées vivaient au niveau ou en dessous du seuil de pauvreté fédéral (SPF). C'est pourquoi trouver un logement pour personnes âgées abordable est si important pour des millions de personnes à travers les États-Unis.

 

Quels programmes de logement pour personnes âgées sont disponibles ?

Bien qu'il puisse en exister d'autres, les programmes de logements pour personnes âgées à faible revenu les plus populaires sont offerts sous forme de crédits d'impôt aux promoteurs ou de subventions aux communautés ou aux locataires. Les trois programmes qui offrent le plus d'aide aux aînés sont :

• Programme 1 : Logements abordables pour personnes âgées de la section 202 du HUD
• Programme 2 : Programme de bons de logement du HUD
• Programme 3 : Le programme de crédit d'impôt pour logement à faible revenu (LIHTC)

Ce sont chacun des programmes très différents, et chaque programme impose ses propres exigences et processus uniques pour se qualifier. Bien que certains des programmes ci-dessous soient spécifiques aux personnes âgées, beaucoup ne le sont pas et peuvent ne pas avoir certains des services de soutien dont une personne vieillissante a besoin.

Programme 1 : Qu'est-ce que le programme de logement avec services de soutien pour les personnes âgées de la section 202 du HUD ?

du HUD sur le logement avec services de soutien pour les personnes âgées (également connu sous le nom de programme de logement abordable pour les personnes âgées) est une branche du département du programme de logement de l'article 8 du HUD. Le programme fonctionne en fournissant des prêts à faible taux aux promoteurs communautaires seniors à but non lucratif à un coût très faible. Un autre élément de ce programme est la garantie de fonds sous forme de subventions au logement avec l'exigence que les candidats locataires de ces communautés satisfassent aux critères d'admissibilité . Bien que le programme de l'article 202 existe depuis 1959, le financement pour le développement de nouvelles communautés de logements abordables pour personnes âgées n'est souvent pas mis à disposition par le gouvernement fédéral. En fait, en 2019, un avis de disponibilité de financement a été publié pour le développement de ces communautés pour la première fois en dix ans.

Les logements de la section 202 sont disponibles pour les personnes âgées de plus de 62 ans qui répondent aux critères de faible revenu ou de très faible revenu . Le programme est unique en ce sens que les candidats locataires peuvent simplement appeler directement la communauté pour organiser un entretien de qualification. En règle générale, le gestionnaire de communauté organisera la réunion, qui se déroule en personne, et le demandeur devra apporter plusieurs informations pour prouver qu'il est admissible à l'unité.

L'enquêteur vérifiera le revenu du résident et exigera qu'il apporte des informations très précises pour être admissible. Pour que la qualification se déroule rapidement et sans heurts, les candidats doivent fournir leurs informations complètes et correctes. L'ensemble du processus de qualification peut être allongé inutilement lorsque les candidats se présentent à leurs entretiens sans préparation.

En plus d'avoir la possibilité de payer des loyers très bas, les personnes âgées peuvent également trouver de nombreux services de soutien qui peuvent être fournis par la Section 202 Community. La plupart, mais pas toutes, utilisent l'allocation gouvernementale supplémentaire qui est accordée à ces communautés lorsqu'elles embauchent un coordonnateur principal des services (SC). Si vous souhaitez lire des informations plus détaillées sur le coordinateur de services et plonger plus profondément dans les communautés de la section 202, assurez-vous de lire la section 202 - Communautés de personnes âgées à faible revenu qui se soucient de vous .

Programme 2 : Qu'est-ce que le programme de bons de choix de logement (HCV) de la section 8 du HUD ?

Le programme de bons de choix de logement est le plus grand programme du gouvernement fédéral pour aider les familles à faible revenu, les familles âgées et les personnes handicapées à être en mesure de garantir et de se permettre une vie salubre et sûre dans des unités et des maisons locatives standard. Bien que ce programme ne soit pas réservé spécifiquement aux personnes âgées, il leur est certainement accessible.

En règle générale, les programmes subventionnés transmettront le paiement de la location directement au propriétaire de la maison ou de l'appartement éligible, mais avec le HCVP, le bon est remis directement au résident, afin qu'il puisse localiser et louer une résidence qui correspond le mieux à ses besoins. Si et quand un locataire décide de déménager, le bon l'accompagne, il n'est donc pas obligé de rester dans une unité attribuée. Le programme de bons n'exige pas que le locataire vive dans une propriété spécifique, mais lorsqu'il sélectionne une propriété, le propriétaire de la propriété sélectionnée doit être prêt à accepter le bon. À l'instar des autres propriétés de la section 8, les logements locatifs doivent respecter les normes minimales de santé et de sécurité de la Public Housing Authority (PHA). Parfois, cela nécessite des modifications aux maisons et aux unités (comme l'élargissement des portes et l'ajout de rampes) que les propriétaires ne sont pas toujours disposés à entreprendre. Il appartient au résident de localiser un bien locatif éligible par la PHA, où le propriétaire est prêt à accepter le bon, et qui est acceptable pour le résident.

En règle générale, les demandeurs de bons de choix de logement doivent suivre un processus extrêmement long d'inscription au programme et être placés sur une liste d'attente pour être appelés à un entretien de qualification; c'est ce qu'on appelle l'inscription. Ici, le terme « inscription » est très trompeur dans la mesure où il n'inscrit en fait le demandeur à rien d'autre qu'à un rendez-vous pour un entretien. Une fois qu'ils seront appelés pour l'entretien de qualification, ils seront qualifiés par un agent de la PHA dans une agence locale de logement public et attendront sur une longue liste d'attente pour recevoir un bon qui pourra être utilisé pour payer leur loyer mensuel.

Dans notre guide détaillé, Comment naviguer dans le programme de bons de choix de logement de HUD , nous couvrons toutes les étapes que les candidats doivent suivre pour garantir leurs meilleures chances d'obtenir avec succès un bon.

Programme 3 : Qu'est-ce que le programme de crédit d'impôt pour les logements à faible revenu (LIHTC) ?

Le programme de crédit d'impôt pour les logements à faible revenu (LIHTC) a en fait été créé en tant que crédit d'impôt. Ce crédit est accordé aux investisseurs privés dans le but de construire des communautés comprenant à la fois des appartements pour personnes à faible revenu et des appartements pour personnes âgées à faible revenu. Le programme a été créé dans le but d'augmenter l'offre disponible de logements à faible revenu. Des crédits, sous forme d'allégements fiscaux dollar pour dollar, sont accordés aux constructeurs et, en retour, ces constructeurs doivent offrir des unités aux locataires dont les revenus ne dépassent pas 50 à 60 % du revenu médian de la zone (AMI).

Le montant du loyer est fixé par le propriétaire de la communauté et est basé sur le revenu médian de la région et non sur le revenu du locataire, bien que les locataires des unités à faible revenu doivent toujours répondre aux critères d'admissibilité au revenu. Même si le revenu d'un locataire augmente ou diminue pendant qu'il est dans l'unité, les montants de location LIHTC n'augmentent ni ne diminuent et un locataire ne sera pas invité à déménager si son revenu augmente au-delà des limites de revenu. Cependant, une fois qu'un locataire déménage, il doit continuer de répondre aux critères de revenu afin d'être admissible à un autre logement dans le cadre du programme LIHTC puisqu'il est destiné aux résidents à faible revenu.

Fait intéressant, ceux qui ont déjà obtenu un bon de logement locatif peuvent l'utiliser pour payer tout ou partie d'une unité LIHTC. Tous les logements disponibles dans une communauté d'habitation LIHTC ne sont pas offerts en réduction de loyer aux personnes âgées à faible revenu. Seul un certain pourcentage des logements est réservé aux résidents à faible revenu, et seul un pourcentage de ces logements à faible revenu est réservé aux résidents âgés de 55 ans ou plus.

Tout comme le Housing Choice Voucher Program, le LIHTC n'est pas un programme spécifique aux seniors, et comme il base ses loyers sur les niveaux de revenus de la zone environnante (Area Median Income), les loyers ont tendance à être plus élevés dans ces unités. De nombreuses personnes âgées à faible et à très faible revenu peuvent trouver les tarifs de location trop élevés pour leur budget.

Afin de vous aider à localiser et à en savoir plus sur le programme LIHTC, veuillez consulter Comment fonctionne le crédit d'impôt pour les logements à faible revenu pour les résidents âgés .

Suis-je admissible à un logement pour personnes âgées à faible revenu ?

Chaque programme de logement pour personnes âgées à faible revenu aura son propre ensemble de critères d'admissibilité au programme. Lorsque davantage de restrictions sont imposées aux types de locataires, comme les résidences strictement réservées aux personnes âgées, les conditions d'admissibilité deviennent plus strictes. Ci-dessous, nous couvrirons brièvement chacun des points saillants de l'éligibilité pour chaque programme, mais pour une directive détaillée plus complète de chaque type de programme, voir Cinq étapes sûres pour se qualifier pour les personnes âgées à faible revenu .

Quelles sont les qualifications pour l'article 202 du logement pour personnes âgées ?

Les résidents du logement avec services de soutien pour personnes âgées de la section 202 doivent être âgés d'au moins 62 ans et avoir des revenus de ménage qui répondent aux critères de faible revenu ou de très faible revenu du HUD .

Outre la documentation requise, le demandeur doit fournir des informations détaillées pour chaque membre de son ménage (ceux qui résideront avec le résident sénior). Il existe des directives strictes sur qui peut et qui ne peut pas résider dans une résidence pour personnes âgées abordable . Une fois que l'intervieweur a recueilli toutes les informations requises, il effectuera un processus de vérification très rigoureux qui implique des vérifications des antécédents, des appels aux anciens gestionnaires de résidence et plongera dans les antécédents financiers et la cote de crédit du demandeur.

Pour des détails complets sur l'ensemble du processus de qualification, assurez-vous de visiter notre Cinq étapes sûres pour se qualifier pour une résidence pour personnes âgées à faible revenu qui couvre tout ce qui est nécessaire pour se qualifier pour un logement en vertu de l'article 202.

Quelles sont les qualifications pour le programme de bons de choix de logement ?

Les locataires qui souhaitent obtenir un bon de choix de logement doivent en faire la demande auprès de leur autorité locale de logement public. Comme indiqué précédemment, ces rendez-vous ne sont donnés que lors des inscriptions ouvertes. Les autorités publiques du logement sont locales et l'inscription ouverte se fait au niveau local. S'il est déterminé qu'il y a suffisamment d'espace libre et que la liste d'attente pour les unités est faible, une PHA locale ouvrira l'inscription. En règle générale, la PHA diffusera une annonce dans les actualités locales et placera un avis d'inscription ouverte sur son site Web. Vous devez appeler différentes PHA pour déterminer si l'inscription est ouverte à chaque emplacement. Pour votre commodité, nous gardons une liste des villes à inscription ouverte en Alabama . Nous ajouterons d'autres États au fur et à mesure que les données seront disponibles.

Dans la plupart des cas, les revenus du ménage du locataire ne peuvent excéder 50 % des plafonds de revenu médian (revenu moyen de la région). En bref, ils ne peuvent pas gagner plus de la moitié du revenu moyen de la région. Afin de déterminer l'éligibilité d'un locataire, il sera demandé au locataire candidat de fournir des documents légaux prouvant son identité, son âge, ses informations bancaires et ses antécédents. Étant donné que les bons de logement ne sont pas spécifiques aux personnes âgées, la seule condition d'âge est que le chef de ménage doit avoir au moins 18 ans.

Quelles sont les qualifications pour le programme LIHTC ?

Étant donné que le programme LIHTC est supervisé par l'équipe de gestion de chaque propriété, la demande d'un LIHTC s'inscrit dans un processus de demande plus conventionnel. Cependant, l'admissibilité est toujours limitée aux personnes dont les niveaux de revenu sont inférieurs à 50 % des niveaux de revenu médian (moyen) de la région.

De plus, les unités immobilières auront des réserves réservées aux locataires âgés uniquement. Dans le programme LIHTC, les unités réservées aux personnes âgées doivent comprendre au moins un membre du ménage âgé de plus de 55 ans.

Étant donné que les propriétés sont un mélange d'unités conventionnelles qui ne sont pas réservées aux personnes à faible revenu et d'unités à faible revenu qui le sont, il est souvent difficile de localiser ces types d'unités. Cependant, nous avons rassemblé une liste complète des propriétés LIHTC afin de vous aider dans votre processus de sélection.

Les membres de la famille peuvent-ils vivre dans une résidence pour personnes âgées ?

Avec certains des programmes, l'âge n'est pas un problème, donc avoir des membres de la famille avec des enfants est parfaitement bien. Cependant, pour le logement avec services de soutien pour personnes âgées de l'article 202, la plupart des communautés exigeront que les membres de la famille ne puissent résider avec un parent âgé que s'ils ont plus de 18 ans. Une fois qu'une personne âgée ne réside plus dans l'unité, d'autres membres du ménage seront obligé de partir. Les membres de la famille qui résident dans une unité pour personnes âgées doivent également répondre aux critères d'admissibilité et leur revenu sera pris en compte dans le revenu du ménage de la personne âgée et peut avoir une incidence sur l'admissibilité au revenu de la personne âgée. En plus des documents financiers et justificatifs, les candidats devront présenter une preuve d'identité, quel que soit le programme auquel ils postulent. Cependant, puisque les critères d'admissibilité au programme diffèrent d'un programme à l'autre, il en va de même pour les exigences des ménages locataires.

Pour les programmes HUD (Section 202, Public Housing and the Housing Choice Voucher Program), HUD exige que tous les candidats et tous les membres du ménage vérifient leur statut d'éligibilité à la citoyenneté américaine ou à l'immigration en remplissant un formulaire de déclaration de citoyenneté. Tous les membres du ménage doivent être en mesure de fournir un numéro de sécurité sociale ou de produire des enregistrements de leur éligibilité à l'immigration au moment où un appartement a été offert ou le prochain demandeur éligible se verra offrir l'unité. S'il ne peut pas fournir cette documentation dans le délai fixé par la communauté (généralement 90 jours), le candidat peut devenir inéligible.

Tous les membres du ménage seront soumis aux critères suivants :

• Vérification des antécédents criminels
• Comportement passé des candidats
• Vérification des antécédents de crédit pour les candidats

Comment les montants des loyers des logements pour personnes âgées à faible revenu sont déterminés

Pour tous les programmes, à l'exception du programme LIHTC, le loyer qu'un résident paiera pour un logement abordable pour personnes âgées est déterminé par le revenu mensuel ajusté du résident. Le revenu mensuel ajusté (MAI) est calculé en additionnant tous les revenus du ménage, puis en soustrayant toutes les exclusions de revenus (comme les remboursements médicaux) des revenus. Le total de cela s'appelle le revenu annuel. Ensuite, les déductions (comme les crédits et les allocations) sont soustraites du revenu annuel pour obtenir le revenu ajusté. Le revenu ajusté est ce sur quoi le loyer sera basé. HUD utilise un ordre de priorité spécifique pour déterminer comment établir le loyer d'un locataire. Veuillez consulter la rubrique Quelles sont les qualifications pour un logement pour personnes âgées à faible revenu pour en savoir plus.

Pour le programme LIHTC, les loyers sont déterminés par les taux de revenu médian et sont liés à chaque unité en tant que montant de base du loyer. Le taux d'une unité se situe généralement entre 50 % et 60 % du revenu médian, divisé par douze. Le locataire LIHTC paiera 30% du montant de base du loyer. Une unité peut avoir un taux plus élevé qu'une autre unité, selon ses caractéristiques. Le loyer est déterminé en prenant le taux médian de la zone et en le divisant par le taux de l'unité. Ainsi, si le taux de loyer d'un logement est de 50 % et que la médiane de la région est de 75 000 $, le loyer de base du logement serait de 37 500 $. La part du locataire serait de 30% de cela, donc son loyer annuel serait de 11 250,00 $, soit 937,50 $ par mois pour le loyer.

Que rechercher dans les communautés de logements abordables pour personnes âgées

De nombreux programmes sont financés par le HUD ou sont administrés par le HUD. Toutes les propriétés HUD sont soumises aux normes de sécurité de HUD, qui stipulent que les propriétés doivent être décentes, sûres, sanitaires et en bon état. De plus, HUD établit des critères supplémentaires très spécifiques pour ses propriétés et chaque propriété doit être inspectée afin de continuer à être admissible au financement de la section 8.

Communautés LIHTC

Étant donné que ces communautés sont construites pour les résidents à faible revenu et à revenu régulier grâce à un financement privé, les caractéristiques de chaque communauté peuvent varier considérablement d'une propriété à l'autre. Il est important d'évaluer chaque propriété pour s'assurer que les unités qui y sont offertes constituent une option sûre et viable pour une personne qui a des besoins liés au vieillissement.

Section 202 Communautés de personnes âgées à faible revenu

La plupart des communautés de logements pour personnes âgées abordables de la section 202 du HUD offriront des caractéristiques très similaires. En effet, il existe des règlements de programme en place qui exigent que chaque communauté se conforme pour répondre aux besoins fondamentaux des personnes âgées et handicapées. Bien que chaque communauté ait ses propres caractéristiques spéciales, toutes les propriétés de la section 202 comprendront au moins les éléments suivants :

• Alarmes incendie
• Détecteur de fumée
• Les installations/résidences sont non-fumeurs
• Livraison du courrier sur place
• Ascenseurs sur des installations à plusieurs étages
• Au moins une unité accessible (qu'est-ce qui est accessible, handicapé ?)
• Espaces communs accessibles en fauteuil roulant
• Portes largeur fauteuil roulant
• Contrôles de température au niveau du fauteuil roulant

En plus d'avoir les mêmes exigences pour les caractéristiques standard des bâtiments et de la communauté, il existe également un nombre minimum d'exigences pour les services sur place pour tous les logements avec services de soutien pour les personnes âgées de l'article 202. Toutes ces communautés de personnes âgées à faible revenu doivent offrir les « services nécessaires » à leurs résidents. Les services nécessaires peuvent inclure des services de repas et de nutrition, de santé, de bien-être, d'information, de loisirs, d'aide ménagère, de conseil, de formation continue et de référence, ainsi qu'une aide au transport pour accéder à ces services.

Projections futures sur le logement abordable

D'ici 2030, on estime que le nombre d'adultes de plus de 65 ans sera d'environ 72 millions de personnes, soit environ 1 Américain sur 5. Pour la première fois dans l'histoire de notre pays, nous aurons plus d'aînés que d'enfants. De ce nombre, plus d'Américains âgés devraient entrer dans le seuil de pauvreté fédéral que jamais auparavant. Dans le même temps, les prix des logements et le coût de la vie devraient augmenter considérablement. La combinaison de la hausse du coût de la vie, des bas salaires et du manque de disponibilité de logements abordables pour les personnes âgées a amené de nombreux organismes fédéraux et étatiques à se recentrer sur l'amélioration de la vie de ces personnes âgées vulnérables à faible revenu. Un financement doit être mis à la disposition des programmes qui incitent les investisseurs à créer et à améliorer des options de logements abordables pour les personnes âgées pour les ménages à faible revenu.