Come navigare nel programma Voucher Housing Choice di HUD

Il programma Housing Choice Voucher (HCV) è un programma di assistenza per l'affitto finanziato a livello federale che aiuta le famiglie a basso reddito pagando una parte del canone di affitto della famiglia. L'affittuario è tenuto a pagare al proprietario solo una somma fissa ogni mese, in genere tale importo corrisponde a circa il 30% del reddito familiare. L'affitto, tuttavia, è solitamente nettamente superiore al 30% del reddito dell'affittuario. Il voucher paga poi il resto dell'importo dell'affitto direttamente al proprietario. Ad esempio, se un'unità viene affittata per $ 800 al mese e l'affitto dell'inquilino è limitato a $ 400 al mese, il voucher pagherebbe al proprietario il saldo residuo di $ 400 ogni mese.  

I buoni per la scelta dell'alloggio sono ottenuti da un'autorità locale per gli alloggi pubblici (PHA) . Un inquilino deve individuare un'unità in affitto all'interno della stessa area geografica dell'Autorità per gli alloggi pubblici in cui è stato ottenuto il voucher. Ogni buono è assegnato ad un singolo nucleo familiare e non è vincolato ad un immobile specifico. Ciò significa che l'inquilino è invitato a trovare un affitto che meglio si adatta alle proprie esigenze ed è invitato a trasferirsi in un'altra proprietà se lo desidera una volta scaduto il contratto di locazione. Quando si trasferiscono, l'HCV va con loro in modo che possano usarlo per un'altra unità di noleggio purché abbiano ancora diritto al voucher. Le qualifiche dei partecipanti HCV vengono rivalutate una volta all'anno per garantire che ogni partecipante sia ancora idoneo.

Per poter beneficiare di un voucher Housing Choice è necessario prima soddisfare i criteri di ammissibilità. Innanzitutto, l'inquilino deve essere a basso reddito. Cioè, non devono guadagnare più di quello che l'HUD considera un reddito basso. L'HUD determina i limiti di reddito per ogni contea e ogni stato e aggiorna annualmente le informazioni sul proprio portale HUD . Prima di richiedere un buono è consigliabile verificare il reddito familiare rispetto ai limiti di reddito prima di iniziare il lungo percorso di richiesta.

Sebbene i candidati debbano avere un reddito basso, non devono essere tutti cittadini anziani. Qualsiasi nucleo familiare con un capofamiglia di età superiore ai 19 anni può presentare domanda per il programma. Come accennato in precedenza, le strutture differiscono notevolmente e non sono costruite appositamente per gli anziani. Alcuni, infatti, potrebbero non essere adeguatamente adatti alle esigenze di un adulto anziano, quindi è importante valutare la praticità dell'affitto prima di firmare un contratto di locazione.

Una volta che una famiglia ha diritto a un voucher, tale voucher può essere utilizzato in qualsiasi proprietà in affitto che accetta voucher per l'alloggio. Sebbene il programma HCV sia un’importante ancora di salvezza per molte famiglie a basso reddito, è difficile ottenere un programma HCV. Il problema più grande nell’ottenere un voucher è che le liste d’attesa hanno molti più partecipanti e candidati di quanto consentito dai finanziamenti. La lista d'attesa dei partecipanti qualificati supera di gran lunga il numero di voucher disponibili. Il PHA di ciascuna area deve mantenere una lista d'attesa e le aree densamente popolate tendono ad avere liste d'attesa estremamente lunghe. Quando un elenco in un'area diventa troppo lungo, quell'area interrompe l'accettazione di nuove domande.

Prima che un inquilino possa presentare domanda, deve prima superare il colloquio di idoneità del PHA. Al colloquio, il PHA prequalifica il richiedente. Se il richiedente è ritenuto idoneo, gli viene fornito un elenco di documenti richiesti da raccogliere per verificare tale idoneità. Il colloquio viene definito "iscrizione", sebbene a quel punto il richiedente non sia effettivamente iscritto a qualcosa di diverso dall'appuntamento per il colloquio. Quando il PHA di un'area si satura di richiedenti voucher, l'iscrizione viene chiusa fino a quando il PHA non determina che la lista d'attesa è sufficientemente bassa per riaprirla. Ci sono molte aree negli Stati Uniti che hanno chiuso le iscrizioni, quelle aree tendono ad essere altamente popolate dove la domanda è maggiore. A Senioridy, cerchiamo di mantenere un elenco di aree che tendono ad avere iscrizioni aperte .

Anche se non è sempre facile trovare un'area con iscrizioni aperte, a volte è altrettanto difficile trovare proprietari che vogliano accettare inquilini HCV. Una cosa da notare è che la maggior parte delle leggi statali vieta qualsiasi discriminazione basata sulla fonte di reddito. Inoltre, i proprietari non possono addebitare a un inquilino HCV un importo più elevato rispetto agli altri inquilini, né possono rafforzare i controlli per cercare di squalificare un inquilino perché desiderano utilizzare un voucher per pagare parte dell'affitto.

I proprietari, tuttavia, devono essere accettati dall'HUD, così come le proprietà che affittano. Le proprietà devono essere decenti, sicure e igieniche e soddisfare gli standard di qualità degli alloggi dell'HUD . Anche se le caratteristiche di ogni affitto differiscono da una proprietà all'altra, l'HUD richiede che la proprietà disponga di servizi igienici con sciacquone, vasche da bagno o docce fisse, acqua corrente calda e fredda, una finestra in ogni camera da letto, un buon tetto e che sia libero di gravi difetti. Poiché questi standard rappresentano spesso più denaro e seccature di quanto alcuni proprietari vogliano intraprendere, molti non partecipano al programma HCV.

Sebbene l'HUD effettui pagamenti per l'inquilino e l'inquilino sia protetto dalle stesse leggi antidiscriminazione di tutti gli altri, non esiste una protezione speciale dai requisiti imposti dal proprietario. In quasi tutti i casi il proprietario richiederà anche che tu faccia domanda, anche se hai un buono. Spetta al proprietario assicurarsi che l'inquilino paghi l'affitto mensile e i pagamenti delle utenze, che non subisca danni o disturbi agli altri inquilini e non causi danni alla proprietà.

Ci sono anche altre considerazioni finanziarie da prendere quando si seleziona una proprietà. Oltre al canone di locazione, quando un inquilino firma per la prima volta un contratto di locazione è probabile che venga richiesto un deposito cauzionale. Il buono non coprirà questo. Un inquilino sarà responsabile di versare la propria parte dell'affitto del primo mese, a volte gli verrà richiesto di versare anche la propria parte dell'affitto dell'ultimo mese e quasi tutti i contratti di locazione richiederanno un deposito cauzionale. Tieni presente inoltre che i proprietari non sono tenuti ad accettare animali domestici. Tuttavia, se accettano animali domestici, molti addebiteranno una tassa per animali domestici oltre alla tassa di sicurezza.

Durante il processo di ricerca di una proprietà in affitto, è importante tenere presente tutto ciò di cui abbiamo discusso finora in modo che una proprietà selezionata non solo soddisfi le esigenze fisiche dell'anziano ma non superi anche i suoi limiti finanziari. Di seguito è riportato un elenco degli elementi da tenere a mente quando si seleziona la migliore proprietà per una famiglia anziana:

• Assicurati di essere idoneo. Dai un'occhiata ai 5 passaggi sicuri per qualificarsi per un alloggio per anziani a basso reddito per capire tutto ciò che l'intervistatore cercherà.
• Seleziona un'area in cui è disponibile un alloggio adeguato e le iscrizioni sono aperte.
• Una volta che il colloquio è avvenuto, assicurati di inviare tutte le informazioni richieste il prima possibile in modo che il processo di candidatura e qualificazione possa procedere.
• Una volta assegnato un voucher, assicurati di selezionare una proprietà che soddisfi le esigenze specifiche e le caratteristiche uniche richieste da tutti gli inquilini
• Assicurati di verificare con il proprietario prima di firmare un contratto di locazione per sapere quali depositi e pagamenti anticipati saranno richiesti prima di trasferirsi.
• Acquisisci familiarità con i termini di noleggio, tra cui la cura della proprietà, le procedure di manutenzione e il modo in cui vengono gestite le utenze.
• Sapere come il proprietario si aspetta che tu termini il contratto di locazione, se lo desideri.

Sebbene l'Housing Choice Voucher soddisfi le esigenze dei milioni di destinatari che partecipano al programma, si tratta di un processo di richiesta a lungo termine e può richiedere anni per essere ottenuto. Ciascun richiedente deve valutare le proprie attuali qualifiche al fine di intraprendere le azioni necessarie per aumentare la probabilità di ottenere un voucher Housing Choice in futuro. La pianificazione e la preparazione avanzate renderanno il programma HCV più semplice per coloro che sono interessati. Gli anziani a basso reddito che sono interessati al programma HCV ma che hanno una necessità immediata dovrebbero provare a prendere in considerazione la partecipazione ad altri programmi per anziani a basso reddito mentre attendono l'elaborazione della domanda.