Cómo navegar el programa de vales de elección de vivienda de HUD

El programa Housing Choice Voucher (HCV) es un programa de asistencia para el alquiler financiado con fondos federales que ayuda a las familias de bajos ingresos pagando una parte del alquiler de la familia. El inquilino solo debe pagar una cantidad fija cada mes al propietario, normalmente esa cantidad es aproximadamente el 30% de los ingresos del hogar. El alquiler, sin embargo, suele ser sustancialmente superior al 30% de los ingresos del inquilino. Luego, el vale paga el resto del importe del alquiler directamente al propietario. Por ejemplo, si una unidad se alquila por $800 al mes y el alquiler del inquilino tiene un límite de $400 al mes, el vale le pagaría al propietario el saldo restante de $400 cada mes.  

Los Vales de Elección de Vivienda se obtienen de una Autoridad de Vivienda Pública (PHA) . Un inquilino debe ubicar una unidad de alquiler dentro de la misma área geográfica que la Autoridad de Vivienda Pública donde se obtuvo el vale. Cada vale se asigna a un solo hogar y no está vinculado a una propiedad específica. Esto significa que el inquilino puede encontrar el alquiler que mejor se adapte a sus necesidades y puede mudarse a otra propiedad si así lo desea una vez que haya vencido su contrato de arrendamiento. Cuando se mudan, el HCV se va con ellos para que puedan usarlo para otra unidad de alquiler, siempre y cuando todavía califiquen para el cupón. Las calificaciones de los participantes de HCV se reevalúan una vez al año para garantizar que cada participante aún califique.

Para calificar para un Vale de Elección de Vivienda, primero se deben cumplir los criterios de elegibilidad. Primero, el inquilino debe ser de bajos ingresos. Es decir, no deben ganar más de lo que HUD considera bajos ingresos. HUD determina los límites de ingresos para cada condado y cada estado y actualiza la información anualmente en su Portal de HUD . Antes de solicitar un bono, se recomienda comparar los ingresos del hogar con los límites de ingresos antes de comenzar el largo proceso de solicitud.

Aunque los solicitantes deben ser de bajos ingresos, no todos tienen que ser personas mayores. Cualquier hogar que tenga un cabeza de familia mayor de 19 años puede solicitar el programa. Como se mencionó anteriormente, las propiedades difieren mucho y no están construidas específicamente para personas mayores. De hecho, es posible que algunos no sean adecuados para las necesidades de un adulto mayor, por lo que es importante evaluar la viabilidad del alquiler antes de firmarlo.

Una vez que un hogar califica para un vale, ese vale se puede utilizar en cualquier propiedad de alquiler que acepte vales de vivienda. Aunque el programa HCV es un salvavidas importante para muchos hogares de bajos ingresos, es difícil obtener un HCV. El mayor problema a la hora de obtener un bono es que las listas de espera tienen muchos más participantes y solicitantes de los que permite la financiación. La lista de espera de participantes calificados supera con creces la cantidad de vales disponibles. La PHA de cada área tiene que mantener una lista de espera y las áreas densamente pobladas tienden a tener listas de espera extremadamente largas. Una vez que una lista se vuelve demasiado larga en un área, esa área impide la recepción de nuevas solicitudes.

Antes de que un inquilino pueda presentar una solicitud, primero debe pasar por la entrevista de elegibilidad de la PHA. En la entrevista, la PHA precalifica al solicitante. Si se considera que el solicitante es elegible, se le proporciona una lista de los documentos necesarios para que se verifique esa elegibilidad. La entrevista se denomina "inscripción", aunque en ese momento el solicitante no está realmente inscrito en nada más que en la cita para la entrevista. Cuando la PHA de un área se satura con solicitantes de vales, la inscripción se cierra hasta que la PHA determina que la lista de espera es lo suficientemente baja como para reabrirla. Hay muchas áreas en los Estados Unidos que tienen inscripciones cerradas, esas áreas tienden a estar altamente pobladas donde la demanda es mayor. En Senioridy, tratamos de mantener una lista de áreas que tienden a tener inscripciones abiertas .

Si bien no siempre es fácil encontrar un área con inscripción abierta, a veces es igualmente difícil encontrar propietarios que quieran aceptar inquilinos HCV. Una cosa a tener en cuenta es que la mayoría de las leyes estatales prohíben cualquier discriminación basada en la fuente de ingresos. Los propietarios tampoco pueden cobrar una cantidad más alta a un inquilino HCV que a otros inquilinos ni pueden endurecer su evaluación para tratar de descalificar a un inquilino porque quiere usar un vale para pagar parte del alquiler.

Sin embargo, los propietarios deben ser aceptados por HUD, al igual que las propiedades que alquilan. Las propiedades deben ser decentes, seguras e higiénicas y cumplir con los Estándares de calidad de vivienda de HUD . Aunque las características de cada alquiler difieren de una propiedad a otra, HUD requiere que la propiedad tenga inodoros con descarga de agua, bañeras o duchas de ubicación fija, agua corriente fría y caliente, una ventana en cada habitación, un buen techo y que sea gratis. de defectos graves. Debido a que estos estándares a menudo representan más dinero y molestias de lo que algunos propietarios quieren asumir, muchos no participan en el programa HCV.

Aunque HUD realiza pagos por el inquilino, y el inquilino está protegido por las mismas leyes antidiscriminatorias que todos los demás, no existe una protección especial frente a los requisitos que impondrá el propietario. En casi todos los casos, el propietario también le exigirá que presente la solicitud, aunque tenga un bono. Depende del propietario asegurarse de que el inquilino realice sus pagos mensuales de alquiler y servicios públicos, que no sufra daños ni moleste a otros inquilinos y que no cause daños a la propiedad.

También hay otras consideraciones financieras a tener en cuenta al seleccionar una propiedad. Además del alquiler, cuando un inquilino firma un contrato de arrendamiento por primera vez, es probable que se le solicite un depósito de seguridad. El bono no cubrirá esto. El inquilino será responsable de pagar su parte del alquiler del primer mes, a veces también se le pedirá que pague su parte del alquiler del último mes y casi todos los contratos de arrendamiento requerirán un depósito de seguridad. Tenga en cuenta también que los propietarios no están obligados a aceptar mascotas. Sin embargo, si aceptan mascotas, muchos cobrarán una tarifa por mascota además de la tarifa de seguridad.

Durante el proceso de búsqueda de una propiedad de alquiler, es importante tener en cuenta todo lo que hemos comentado hasta ahora para que la propiedad seleccionada no sólo satisfaga las necesidades físicas de la persona mayor sino que tampoco supere sus limitaciones financieras. A continuación se muestra una lista de los elementos a tener en cuenta al seleccionar la mejor propiedad para un hogar de personas mayores:

• Asegúrese de calificar. Eche un vistazo a los 5 pasos seguros para calificar para viviendas para personas mayores de bajos ingresos para comprender todo lo que buscará el entrevistador.
• Seleccione un área donde haya vivienda adecuada disponible y la inscripción esté abierta.
• Una vez que se haya realizado la entrevista, asegúrese de enviar toda la información requerida lo antes posible para que el proceso de solicitud y calificación pueda continuar.
• Una vez que se haya otorgado un cupón, asegúrese de seleccionar una propiedad que satisfaga las necesidades específicas y las características únicas requeridas por todos los inquilinos.
• Asegúrese de consultar con el propietario antes de firmar un contrato de arrendamiento para saber qué depósitos y pagos anticipados se requerirán antes de mudarse.
• Familiarícese con los términos de alquiler, incluido el cuidado de la propiedad, los procedimientos de mantenimiento y cómo se manejan los servicios públicos.
• Sepa cómo el arrendador espera que termine el contrato de arrendamiento si así lo desea.

Aunque el Vale de Elección de Vivienda satisface las necesidades de los millones de beneficiarios que están en el programa, es un proceso de solicitud a largo plazo y puede tardar años en obtenerse. Cada solicitante debe evaluar sus calificaciones actuales para poder tomar las medidas necesarias para mejorar la probabilidad de recibir un Vale de Elección de Vivienda en el futuro. La planificación y preparación avanzadas harán que el programa HCV sea más fácil para quienes estén interesados. Aquellas personas mayores de bajos ingresos que estén interesadas en el programa HCV pero que tengan una necesidad inmediata deben intentar considerar la participación en otros programas para personas mayores de bajos ingresos mientras esperan que se procese la solicitud.