Come funziona il credito d'imposta sugli alloggi a basso reddito per i residenti anziani?

Il credito d'imposta sugli alloggi per basso reddito (LIHTC) è un programma progettato per emettere sostanziali crediti d'imposta a costruttori e proprietari di case multifamiliari per fornire loro un incentivo ad acquisire, riabilitare o costruire alloggi in affitto per famiglie a basso reddito. I finanziamenti per il LIHTC sono più abbondanti rispetto ad altri programmi, quindi rappresentano una delle risorse più importanti per la creazione di alloggi a prezzi accessibili per le famiglie a basso reddito. Nel 2018, LIHTC rappresentava circa il 90% di tutti gli alloggi a prezzi accessibili disponibili per le famiglie a basso reddito negli Stati Uniti.

Di queste unità LIHTC a basso reddito, solo il 16% è destinato alla residenza per anziani. Tuttavia, gli anziani risiedono anche in unità che non sono specificatamente designate come senior. Di tutte le unità, sia designate per anziani che non designate per anziani, circa il 30% dei residenti ha 62 anni o più.

LIHTC non è solo per gli anziani

Sebbene il programma LIHTC non sia necessariamente riservato agli anziani, alcune proprietà sono riservate alle famiglie anziane. Una comunità LIHTC designata per anziani avrà un requisito di età, che di solito è di 55 anni ma può arrivare fino a 62 in alcune comunità. Tipicamente, le comunità LIHTC incorporeranno un misto di unità non sovvenzionate, a retribuzione convenzionale, con unità a basso reddito. Il proprietario della comunità deve stabilire quante unità saranno accantonate per i redditi bassi e quale sarà il livello di reddito massimo stabilito per tali unità.

L'affitto di un appartamento LIHTC è basato sul reddito?

A differenza di altri programmi, l’affitto di un’unità LIHTC non si basa sul reddito familiare. L'affitto si basa su due fattori principali: il numero di camere da letto di cui dispone l'unità e la fascia di reddito (limite di reddito) assegnata all'unità. Quando i proprietari immobiliari partecipano al programma LIHTC “mettono da parte” un numero promesso di unità per determinate fasce di reddito.

Una fascia di reddito viene determinata stabilendo il reddito medio, noto come reddito mediano dell'area (AMI), per una particolare area e collocando le famiglie in fasce percentuali in base alla percentuale del reddito medio guadagnata dalla famiglia. Ad esempio, se il reddito medio della zona fosse di $ 2.000 al mese e una famiglia guadagnasse $ 2.000 al mese, si troverebbe nella fascia del 100%. Ma se un’altra famiglia nella stessa zona guadagnasse solo un reddito di 1.000 dollari al mese, si troverebbe nella fascia del 50%. Se sei interessato a scoprire qual è il reddito medio nel tuo stato, puoi trovare un elenco di AMI per stato sul sito web dell'HUD .

Come vengono determinate le dimensioni delle famiglie LIHTC?

Il reddito familiare "medio" è determinato dalla dimensione della famiglia. Più membri ci sono in una famiglia, più alto sarà il reddito medio. Questo perché, in genere, una famiglia con quattro membri genererà più reddito di una famiglia con un solo membro. Ad esempio, per l'anno 2020, la contea di Adams in Colorado ha registrato un reddito familiare medio di $ 70.000 all'anno per una famiglia di una persona, ma il reddito medio era di $ 100.000 all'anno per una famiglia di quattro persone. È il reddito mediano per una dimensione specificata della famiglia che verrà utilizzato per fissare gli importi dell'affitto.  

Le unità in affitto LIHTC non utilizzano il numero effettivo dei membri della famiglia nell'unità per stabilire l'affitto dell'unità, ma designano un numero di famiglia fisso basato sul numero di camere da letto. Designano 1,5 persone per ogni camera da letto di cui dispone l'unità. Se un'unità ha una camera da letto, l'unità verrà designata come livello di reddito familiare di 1,5 persone, anche se la famiglia effettiva dell'inquilino ha un numero diverso di persone. Ciò non significa che nell'unità debba vivere una persona e mezza. Lo fanno solo per stabilire quale dovrebbe essere l'affitto dell'unità, dato il numero di camere da letto di cui dispone. Se un'unità dispone di due camere da letto, verrà designata come famiglia di 3 persone, pertanto l'affitto sarà basato sul reddito medio di una famiglia di 3 persone. Quanto più grande è l’unità, tanto più grande è il nucleo familiare designato. Quanto più grande è la famiglia designata, tanto più alto sarà il limite di reddito per qualificarsi. Più alto è il limite di reddito, maggiore sarà l’affitto. Tutti questi numeri sono calcolati rigorosamente in base alle medie dell'area e non hanno nulla a che fare con il numero effettivo di membri della famiglia o con il reddito effettivo della famiglia. Una volta assegnata una fascia di reddito a un'unità, l'affitto verrà fissato in base al numero di camere da letto di cui dispone l'unità.

Gli inquilini non devono guadagnare più reddito di quanto consentito dalla fascia dell'unità. Se una famiglia dovesse realizzare il 55% della media dell'area per la dimensione familiare impostata di un'unità, non avrebbe diritto a un'unità del 50%. Tuttavia, avrebbero diritto a un'unità del 60%. Per dimostrare ulteriormente, se l'unità che scelgono ha due camere da letto, il loro limite di reddito non sarebbe superiore al 60% del reddito medio dell'area di una famiglia di tre persone. Se la famiglia vivesse nella contea di Adams, in Colorado, nel 2020, non potrebbe guadagnare più di $ 54.000 all'anno.

Come viene stabilito l'affitto in un'unità di credito d'imposta sugli alloggi a basso reddito?

In genere l'affitto è stabilito come il 30% del reddito mensile tra parentesi dell'unità per la dimensione della famiglia assegnata. È un po' difficile da capire senza inserire alcuni numeri, quindi lo dimostreremo di seguito:

Oltre alla base dell'affitto, l'unità includerà anche un costo per le utenze che viene aggiunto all'affitto (a volte questo può essere notevole). L'indennità di utilità è un importo fisso basato sulla stima dell'utilizzo dell'unità. L'affitto base più l'indennità per le utenze è chiamato affitto lordo. Gli inquilini non hanno la possibilità di pagare da soli l'affitto di base né i proprietari di immobili di solito rivelano qual è l'affitto di base. L'affitto che viene addebitato all'inquilino sarà l'affitto lordo e includerà le spese per le bollette dell'unità.

L'affitto aumenterà in un'unità LIHTC se il reddito aumenta?

A differenza di altri programmi di edilizia residenziale per anziani a basso reddito , una volta stabilito l'affitto per l'unità, l'inquilino non può fare nulla per influenzarlo. Inoltre, a differenza del Programma di edilizia solidale per anziani della Sezione 202 o del Programma di voucher per la scelta dell'alloggio , non sono previste penalità per l'inquilino e l'affitto non aumenta se aumenta il reddito della famiglia. Né l’affitto diminuisce se la famiglia guadagna di meno. Tuttavia, poiché l'ammissibilità viene rivalutata ogni anno, la famiglia non potrebbe guadagnare più della fascia di reddito dell'unità, altrimenti non avrebbe più diritto all'unità. Se una famiglia guadagna più del limite, le può essere offerta un'unità più grande, se disponibile. Se non ce ne sono, la famiglia potrebbe dover pagare l’intero affitto di mercato per restare.

La cosa bella degli appartamenti per anziani con credito d'imposta sugli alloggi a basso reddito è che sono molto più facili da richiedere rispetto ad altri programmi HUD. Fatta eccezione per la verifica del reddito massimo, richiedere un'unità LIHTC non è molto diverso dalla richiesta per qualsiasi altra unità. Un inquilino normalmente seleziona semplicemente una comunità che dispone di unità LIHTC e poi fa domanda direttamente presso l'ufficio della comunità. E, come altri programmi HUD, gli anziani possono comunque richiedere una detrazione di 400 dollari sul reddito per aiutarli a qualificarsi meglio.

il programma Housing Choice Voucher (HCV) dell'HUD . L'importo dell'affitto può essere ridotto del valore del buono, il che può portare davvero a un notevole risparmio. Per ottenere un buono, l'inquilino deve prima presentare domanda e qualificarsi presso la Public Housing Authority (PHA) durante il periodo di iscrizione aperta al programma HCV.

Sebbene il programma LIHTC sia più ampiamente disponibile e più facilmente ottenibile, ci sono alcune cose da considerare quando un anziano cerca un appartamento. L'appartamento selezionato dall'anziano dovrebbe essere vicino ai servizi necessari, come medici e negozi di alimentari. Il trasporto pubblico da e per questi luoghi, se l’anziano non guida, è qualcosa che deve essere studiato per garantire che sia vicino, facilmente accessibile e a prezzi ragionevoli. Inoltre, sarà importante sapere quale tipo di sistema di supporto sarà disponibile per gli anziani quando si trasferiranno nella comunità. Poiché LIHTC non dispone di fornitori di servizi dedicati, come fanno le comunità della Sezione 202 , è importante assicurarsi che l'anziano abbia una rete di persone premurose nelle vicinanze.

Gli appartamenti con credito d'imposta sugli alloggi a basso reddito possono essere un'ottima opzione per gli anziani a basso reddito ma che hanno bisogno di trovare un alloggio più velocemente. Per ulteriori informazioni su altre opzioni, consultare i Come trovare alloggi per anziani a basso reddito su altri programmi.

Se sei interessato a ricevere un elenco di appartamenti per anziani LIHTC vicino a te, visita la pagina di ricerca dei dati sulle proprietà LIHTC di HUD .