Come navigare nel programma Voucher Housing Choice di HUD

Il programma Housing Choice Voucher (HCV) è un programma di assistenza per l'affitto finanziato a livello federale che aiuta le famiglie a basso reddito pagando una parte del canone di affitto della famiglia. L'inquilino è tenuto a pagare solo un importo fisso ogni mese al proprietario, in genere tale importo è circa il 30% del reddito familiare. L'affitto, tuttavia, è solitamente sostanzialmente superiore al 30% del reddito dell'inquilino. Il voucher paga quindi il resto dell'importo dell'affitto direttamente al proprietario. Ad esempio, se un'unità viene affittata per $ 800 al mese e l'affitto dell'inquilino è stato limitato a $ 400 al mese, il voucher pagherà al proprietario il saldo rimanente di $ 400 ogni mese.  

I buoni per la scelta dell'alloggio sono ottenuti da un'autorità locale per gli alloggi pubblici (PHA) . Un inquilino deve individuare un'unità in affitto all'interno della stessa area geografica dell'Autorità per gli alloggi pubblici in cui è stato ottenuto il voucher. Ogni buono è assegnato ad un singolo nucleo familiare e non è vincolato ad un immobile specifico. Ciò significa che l'inquilino è invitato a trovare un affitto che meglio si adatta alle proprie esigenze ed è invitato a trasferirsi in un'altra proprietà se lo desidera una volta scaduto il contratto di locazione. Quando si trasferiscono, l'HCV va con loro in modo che possano usarlo per un'altra unità di noleggio purché abbiano ancora diritto al voucher. Le qualifiche dei partecipanti HCV vengono rivalutate una volta all'anno per garantire che ogni partecipante sia ancora idoneo.

Per poter beneficiare di un Housing Choice Voucher è necessario prima soddisfare i criteri di ammissibilità. In primo luogo, l'inquilino deve essere a basso reddito. Cioè, non devono guadagnare più di quello che l'HUD considera un reddito basso. L'HUD determina i limiti di reddito per ogni contea e ogni stato e aggiorna le informazioni ogni anno sul proprio portale HUD . Prima di richiedere un voucher, si consiglia di verificare il reddito familiare rispetto ai limiti di reddito prima di iniziare il lungo percorso di richiesta.

Sebbene i richiedenti debbano avere un reddito basso, non devono essere tutti cittadini anziani. Qualsiasi famiglia con un capofamiglia di età superiore ai 19 anni può fare domanda per il programma. Come accennato in precedenza, le proprietà differiscono notevolmente e non sono specificamente costruite per gli anziani. In effetti, alcuni potrebbero non essere adatti alle esigenze di un adulto anziano, quindi è importante valutare la praticità di un noleggio prima di firmare un contratto di locazione.

Una volta che una famiglia si qualifica per un buono, quel buono può essere utilizzato in qualsiasi proprietà in affitto che accetta i buoni per l'alloggio. Sebbene il programma HCV sia un'importante ancora di salvezza per molte famiglie a basso reddito, è difficile ottenere un certificato HCV. Il problema più grande nell'ottenere un buono è che le liste d'attesa hanno molti più partecipanti e richiedenti di quanto consentito dal finanziamento. La lista d'attesa di partecipanti qualificati supera di gran lunga il numero di buoni disponibili. Il PHA di ogni area deve mantenere una lista d'attesa e le aree densamente popolate tendono ad avere liste d'attesa eccessivamente lunghe. Una volta che un elenco diventa troppo lungo in un'area, quell'area interrompe l'accettazione di nuove domande.

Prima che un inquilino possa presentare domanda, deve prima superare il colloquio di idoneità del PHA. Al colloquio, il PHA prequalifica il richiedente. Se il richiedente è ritenuto idoneo, gli viene fornito un elenco di documenti richiesti da raccogliere per verificare tale idoneità. Il colloquio viene definito "iscrizione", sebbene a quel punto il richiedente non sia effettivamente iscritto a qualcosa di diverso dall'appuntamento per il colloquio. Quando il PHA di un'area si satura di richiedenti voucher, l'iscrizione viene chiusa fino a quando il PHA non determina che la lista d'attesa è sufficientemente bassa per riaprirla. Ci sono molte aree negli Stati Uniti che hanno chiuso le iscrizioni, quelle aree tendono ad essere altamente popolate dove la domanda è maggiore. A Senioridy, cerchiamo di mantenere un elenco di aree che tendono ad avere iscrizioni aperte .

Sebbene non sia sempre facile trovare un'area con iscrizione aperta, a volte è altrettanto difficile trovare proprietari che vogliano accettare inquilini HCV. Una cosa da notare è che la maggior parte delle leggi statali proibisce qualsiasi discriminazione basata sulla fonte di reddito. Inoltre, i proprietari non possono addebitare un importo maggiore a un inquilino HCV rispetto ad altri inquilini né possono rafforzare il loro screening per cercare di squalificare un inquilino perché desiderano utilizzare un buono per pagare parte dell'affitto.

I proprietari, tuttavia, devono essere accettati dall'HUD, così come le proprietà che affittano. Le proprietà devono essere decenti, sicure e igieniche e soddisfare gli standard di qualità degli alloggi dell'HUD . Anche se le caratteristiche di ogni affitto differiscono da una proprietà all'altra, l'HUD richiede che la proprietà disponga di servizi igienici con sciacquone, vasche da bagno o docce fisse, acqua corrente calda e fredda, una finestra in ogni camera da letto, un buon tetto e che sia libero di gravi difetti. Poiché questi standard rappresentano spesso più denaro e seccature di quanto alcuni proprietari vogliano intraprendere, molti non partecipano al programma HCV.

Sebbene l'HUD effettui pagamenti per l'inquilino e l'inquilino sia protetto dalle stesse leggi contro la discriminazione di tutti gli altri, non esiste una protezione speciale dai requisiti imposti dal proprietario. In quasi tutti i casi anche un proprietario richiederà che tu faccia domanda, anche se hai un buono. Spetta al proprietario garantire che l'inquilino paghi l'affitto mensile e le utenze, che non danneggino o disturbino gli altri inquilini e non causino danni alla proprietà.

Ci sono anche altre considerazioni finanziarie da prendere quando si seleziona una proprietà. Oltre all'affitto, quando un inquilino firma per la prima volta un contratto di locazione, è probabile che sia richiesto un deposito cauzionale. Il buono non coprirà questo. Un inquilino sarà responsabile di pagare la sua parte dell'affitto del primo mese, a volte gli sarà richiesto anche di pagare la sua parte dell'affitto dell'ultimo mese e quasi tutti i contratti di locazione richiedono un deposito cauzionale. Tieni presente anche che i proprietari non sono tenuti ad accettare animali domestici. Tuttavia, se accettano animali domestici, molti addebiteranno una tassa per animali domestici oltre alla tassa di sicurezza.

Durante il processo di ricerca di una proprietà in affitto è importante tenere a mente tutto ciò che abbiamo discusso finora in modo che una proprietà selezionata non solo soddisfi le esigenze fisiche dell'anziano, ma non superi anche i suoi limiti finanziari. Di seguito è riportato un elenco degli elementi da tenere a mente quando si seleziona la migliore proprietà per una famiglia anziana:

• Assicurati di qualificarti. Dai un'occhiata ai 5 passaggi sicuri per qualificarti per alloggi per anziani a basso reddito per capire tutto ciò che l'intervistatore cercherà.
• Seleziona un'area in cui è disponibile un alloggio adeguato e le iscrizioni sono aperte.
• Una volta che il colloquio è avvenuto, assicurati di inviare tutte le informazioni richieste il prima possibile in modo che il processo di candidatura e qualificazione possa procedere.
• Una volta assegnato un voucher, assicurati di selezionare una proprietà che soddisfi le esigenze specifiche e le caratteristiche uniche richieste da tutti gli inquilini
• Assicurati di verificare con il proprietario prima di firmare un contratto di locazione per sapere quali depositi e pagamenti anticipati saranno richiesti prima del trasloco.
• Acquisisci familiarità con i termini di noleggio, tra cui la cura della proprietà, le procedure di manutenzione e il modo in cui vengono gestite le utenze.
• Sapere come il proprietario si aspetta che tu termini il contratto di locazione, se lo desideri.

Sebbene l'Housing Choice Voucher soddisfi le esigenze dei milioni di destinatari che partecipano al programma, è un processo di richiesta a lungo termine e può richiedere anni per essere ottenuto. È importante che ogni richiedente valuti le proprie qualifiche attuali al fine di adottare tutte le misure necessarie per migliorare la probabilità di ricevere un Voucher Housing Choice in futuro. La pianificazione e la preparazione avanzate renderanno sicuramente più facile il programma HCV per coloro che sono interessati. Per quegli anziani a basso reddito che sono interessati al programma HCV ma che hanno un bisogno immediato dovrebbero cercare di esaminare la partecipazione ad altri programmi per anziani a basso reddito mentre aspettano che la domanda venga elaborata.