كيف يعمل الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل للمسنين؟
إن الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل (LIHTC) هو برنامج مصمم لإصدار إعفاءات ضريبية كبيرة لبناة ومالكي المساكن متعددة الأسر من أجل توفير حافز لهم للحصول على مساكن للإيجار أو إعادة تأهيلها أو بنائها للأسر ذات الدخل المنخفض. تمويل LIHTC أكثر وفرة من البرامج الأخرى، لذا فهو يمثل أحد أهم الموارد لإنشاء مساكن ميسورة التكلفة للأسر ذات الدخل المنخفض. اعتبارًا من عام 2018، يمثل LIHTC ما يقرب من 90% من جميع المساكن ذات الأسعار المعقولة المتاحة للعائلات ذات الدخل المنخفض في الولايات المتحدة.
من بين وحدات LIHTC ذات الدخل المنخفض، تم تخصيص 16٪ فقط لمعيشة كبار السن. ومع ذلك، فإن كبار السن يقيمون أيضًا داخل الوحدات التي لم يتم تعيينهم على وجه التحديد لكبار السن. من بين جميع الوحدات، سواء المخصصة لكبار السن أو غير المخصصة لكبار السن، يبلغ عمر حوالي 30% من المقيمين 62 عامًا أو أكثر.
LIHTC ليس مخصصًا لكبار السن فقط
على الرغم من أن برنامج LIHTC ليس بالضرورة برنامجًا لكبار السن فقط، إلا أنه يتم تخصيص بعض العقارات للأسر الكبيرة. سيكون لمجتمع LIHTC المعين لكبار السن متطلبات عمرية، والتي عادة ما تكون 55 عامًا ولكن يمكن أن تصل إلى 62 عامًا في بعض المجتمعات. عادةً، ستدمج مجتمعات LIHTC مزيجًا من الوحدات ذات الأجر التقليدي غير المدعومة مع الوحدات ذات الدخل المنخفض. يجب على مالك المجتمع تحديد عدد الوحدات التي سيتم تخصيصها لذوي الدخل المنخفض وما هو الحد الأقصى لمستوى الدخل المحدد لتلك الوحدات.
هل الإيجار في شقة LIHTC يعتمد على الدخل؟
على عكس البرامج الأخرى، لا يعتمد إيجار وحدة LIHTC على دخل الأسرة. يعتمد الإيجار على عاملين رئيسيين: عدد غرف النوم الموجودة في الوحدة وشريحة الدخل (حد الدخل) المخصصة للوحدة. عندما يشارك أصحاب العقارات في برنامج LIHTC فإنهم "يخصصون" عددًا موعودًا من الوحدات لفئات دخل معينة.
يتم تحديد شريحة الدخل من خلال تحديد متوسط الدخل، المعروف باسم متوسط دخل المنطقة (AMI)، لمنطقة معينة ووضع الأسر في فئات مئوية وفقًا للنسبة المئوية من متوسط الدخل الذي تكسبه الأسرة. على سبيل المثال، إذا كان متوسط دخل المنطقة هو 2000 دولار شهريًا وكانت الأسرة تكسب 2000 دولار شهريًا، فإنها ستكون ضمن شريحة 100%. ولكن إذا كانت أسرة أخرى في نفس المنطقة تحصل على دخل قدره 1000 دولار شهريًا فقط، فإنها ستكون ضمن شريحة الـ 50٪. إذا كنت مهتمًا بمعرفة متوسط الدخل في ولايتك، فيمكنك العثور على قائمة AMI حسب الولاية على موقع HUD الإلكتروني .
كيف يتم تحديد أحجام LIHTC المنزلية؟
يتم تحديد "متوسط" دخل الأسرة حسب حجم الأسرة. وكلما زاد عدد أفراد الأسرة ، زاد متوسط الدخل. وذلك لأن الأسرة التي تتكون من أربعة أفراد ستولد دخلاً أكثر من الأسرة المكونة من فرد واحد. على سبيل المثال ، بالنسبة لعام 2020 ، سجلت مقاطعة آدامز كولورادو متوسط دخل الأسرة الذي بلغ 70 ألف دولار في السنة لعائلة مكونة من شخص واحد ، لكن متوسط الدخل كان 100 ألف دولار في السنة لعائلة مكونة من أربعة أفراد. هو متوسط الدخل لحجم الأسرة المحدد الذي سيتم استخدامه لتحديد مبالغ الإيجار.
لا تستخدم وحدات تأجير LIHTC العدد الفعلي لأفراد الأسرة في الوحدة لتحديد إيجار الوحدة، بل تقوم بتعيين رقم ثابت للأسرة بناءً على عدد غرف النوم. يخصصون 1.5 شخصًا لكل غرفة نوم في الوحدة. إذا كانت الوحدة تحتوي على غرفة نوم واحدة، فسيتم تعيين الوحدة كمستوى دخل للأسرة يبلغ 1.5 شخص، حتى لو كانت الأسرة الفعلية للمستأجر تضم عددًا مختلفًا من الأشخاص. وهذا لا يعني أنه يجب أن يعيش في الوحدة شخص ونصف. إنهم يفعلون ذلك فقط بغرض تحديد القيمة الإيجارية للوحدة، بالنظر إلى عدد غرف النوم الموجودة بها. إذا كانت الوحدة تحتوي على غرفتي نوم، فسيتم تصنيف الوحدة على أنها أسرة مكونة من 3 أشخاص، لذا سيتم احتساب الإيجار على أساس متوسط دخل الأسرة المكونة من 3 أشخاص. كلما كانت الوحدة أكبر، كلما كانت الأسرة المعينة أكبر. كلما زاد حجم الأسرة المعينة، كلما ارتفع حد الدخل للتأهل. كلما ارتفع حد الدخل، كلما ارتفع الإيجار. يتم حساب كل هذه الأرقام بشكل صارم من خلال متوسطات المنطقة ولا علاقة لها بالعدد الفعلي لأفراد الأسرة أو الدخل الفعلي للأسرة. بمجرد تخصيص شريحة الدخل للوحدة، سيتم تحديد الإيجار بناءً على عدد غرف النوم الموجودة في الوحدة.
يجب ألا يكسب المستأجرون دخلاً أكثر مما تسمح به شريحة الوحدة. إذا كان على الأسرة أن تجعل 55 ٪ من متوسط المساحة لحجم الأسرة المحدد للوحدة ، فلن تكون مؤهلة للحصول على وحدة بنسبة 50 ٪. ومع ذلك ، سيكونون مؤهلين لوحدة 60٪. لمزيد من التوضيح ، إذا كانت الوحدة التي يختارونها تحتوي على غرفتي نوم ، فلن يزيد الحد الأقصى لدخلهم عن 60 ٪ من متوسط دخل المنطقة لأسرة مكونة من ثلاثة أفراد. إذا كانت الأسرة تعيش في مقاطعة آدامز كولورادو في عام 2020 ، فلن يتمكنوا من كسب أكثر من 54000 دولار في السنة.
كيف يتم إنشاء الإيجار في وحدة ائتمان ضريبة الإسكان لذوي الدخل المنخفض؟
عادةً ما يتم تحديد الإيجار بنسبة 30٪ من الدخل الشهري للوحدة بين قوسين لحجم الأسرة المخصص. يصعب فهم هذا الأمر قليلاً دون إدخال بعض الأرقام ، لذلك سنوضح هذا أدناه:
لنلق نظرة على موقف سالي:
سالي تبلغ من العمر 72 عامًا وتخطط ابنتها البالغة للعيش معها للمساعدة في رعايتها. يزورون عددًا قليلاً من مجتمعات LIHTC في منطقتهم ويجدون وحدة بغرفتي نوم يعجبهم. ها هي تفاصيل الوحدة:
شريحة الدخل المحددة للوحدة: 50٪ (لذلك يجب أن يكون دخلهم المجمع أقل من هذا المستوى)
عدد غرف النوم للوحدة: 2
حجم الوحدة المنزلية: 3 (يتم ضبط هذا وفقًا لعدد غرف النوم، وليس لعدد الأشخاص في الوحدة)
متوسط دخل المقاطعة للأسرة المكونة من 3 أشخاص: $60,000
لنقم ببعض العمليات الحسابية باستخدام الأرقام أعلاه:
-
50٪ (شريحة الوحدة) × 60،000 دولار (متوسط الدخل) = 30،000 دولار (الحد الأقصى للدخل السنوي الذي يمكن أن تكسبه الأسرة)
-
30،000 دولار (الدخل السنوي) 12 (أشهر في السنة) = 2500 دولار (الحد الأقصى للدخل الشهري للأسرة)
-
الإيجار الأساسي: 30٪ من 2500 دولار = 750 دولار شهريًا
بالإضافة إلى قاعدة الإيجار ، ستشمل الوحدة أيضًا رسوم المرافق التي تضاف إلى الإيجار (في بعض الأحيان قد يكون ذلك كبيرًا). بدل المرافق هو مبلغ محدد بناءً على تقدير استخدام الوحدة. يسمى الإيجار الأساسي بالإضافة إلى بدل المرافق بالإيجار الإجمالي. ليس لدى المستأجرين خيار دفع الإيجار الأساسي بمفرده ولن يكشف مالكو العقارات عادةً عن الإيجار الأساسي. سيكون الإيجار الذي يتم تحصيله على المستأجر إيجارًا إجماليًا وسيشمل رسوم فواتير المرافق للوحدة.
هل ستزيد الإيجارات في وحدة LIHTC إذا زاد الدخل؟
على عكس برامج إسكان كبار السن الأخرى ذات الدخل المنخفض ، بمجرد تحديد الإيجار للوحدة، لا يمكن للمستأجر القيام بأي شيء للتأثير عليه. وعلى عكس القسم 202 من برنامج إسكان المسنين الداعم أو برنامج قسيمة اختيار السكن ، لا توجد عقوبة على المستأجر، ولا يزيد الإيجار إذا زاد دخل الأسرة. ولا ينخفض الإيجار إذا كانت الأسرة تكسب أقل. ومع ذلك، نظرًا لإعادة تقييم الأهلية كل عام، لا يمكن للأسرة أن تكسب أكثر من شريحة دخل الوحدة وإلا فإنها لن تكون مؤهلة للحصول على الوحدة. إذا كسبت الأسرة أكثر من الحد المسموح به، فيمكن تقديم وحدة أكبر للأسرة إذا كانت متوفرة. إذا لم يتوفر أي منها، فقد تضطر الأسرة إلى دفع إيجار السوق بالكامل من أجل البقاء.
إن الشيء الجميل في الشقق العليا ذات الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل هو أن التقدم بطلب للحصول عليها أسهل بكثير من بعض برامج HUD الأخرى. باستثناء التحقق من الحد الأقصى للدخل، فإن التقدم بطلب للحصول على وحدة LIHTC لا يختلف كثيرًا عن التقدم للحصول على أي وحدة أخرى. عادةً ما يختار المستأجر مجتمعًا به وحدات LIHTC ثم يتقدم بطلب مباشرة إلى مكتب المجتمع. وكما هو الحال مع برامج HUD الأخرى، لا يزال بإمكان كبار السن المطالبة بخصم دخل قدره 400 دولار لمساعدتهم على التأهل بشكل أفضل.
يمكن للمستأجرين أيضًا الجمع بين برنامج LIHTC وبرنامج قسيمة اختيار الإسكان (HCV) . يمكن تخفيض مبلغ الإيجار بقيمة القسيمة مما قد يؤدي حقًا إلى توفير كبير. من أجل الحصول على قسيمة ، يجب على المستأجر أولاً التقدم والتأهل لدى الهيئة العامة للإسكان (PHA) خلال فترة التسجيل المفتوحة لبرنامج HCV.
في حين أن برنامج LIHTC متاح على نطاق أوسع ويمكن الحصول عليه بسهولة أكبر، إلا أن هناك بعض الأشياء التي يجب مراعاتها عندما يبحث أحد كبار السن عن شقة. يجب أن تكون الشقة التي يختارها كبير السن قريبة من المرافق الضرورية، مثل الأطباء ومحلات البقالة. وسائل النقل العام من وإلى تلك الأماكن، إذا كان كبير السن لا يقود السيارة، هو أمر يحتاج إلى التحقق للتأكد من أنه قريب، ويمكن الوصول إليه بسهولة، وبأسعار معقولة. ومن المهم أيضًا معرفة نوع نظام الدعم الذي سيكون متاحًا لكبار السن عند انتقالهم إلى المجتمع. نظرًا لأن LIHTC ليس لديها مقدمو خدمة مخصصون، كما مجتمعات القسم 202 ، فمن المهم التأكد من أن كبار السن لديهم شبكة من الأشخاص المهتمين بالرعاية بالقرب منهم.
يمكن أن تكون شقق ائتمان ضريبة الإسكان ذات الدخل المنخفض خيارًا رائعًا لكبار السن من ذوي الدخل المنخفض ولكنهم بحاجة إلى العثور على سكن بشكل أسرع. لمزيد من المعلومات حول الخيارات الأخرى، يرجى الاطلاع على كيفية العثور على إسكان كبار السن منخفضي الدخل حول البرامج الأخرى.
إذا كنت مهتمًا بالحصول على قائمة بشقق LIHTC Senior بالقرب منك ، فيرجى زيارة صفحة بحث بيانات الملكية LIHTC الخاصة بـ HUD .
