Fünf sichere Schritte, um sich für Seniorenwohnungen mit niedrigem Einkommen zu qualifizieren

Eines kann man zu einkommensschwachen Seniorenwohnungen sagen, es gibt definitiv eine Nachfrage. Und wenn die Nachfrage hoch und die Stückzahlen gering sind, wissen Sie, dass es Konkurrenz geben wird. Tausende von Menschen bewerben sich täglich auf dieses begrenzte Angebot und die Zahl der Bewerber steigt stetig. Der Weg, um die höchste Chance auf den Erhalt einer Einheit zu gewährleisten, besteht darin, alles zu tun, was Sie können, um sich zu qualifizieren.

In diesem Artikel werden wir den Qualifizierungsprozess für die drei am häufigsten aufgerufenen öffentlichen Programme für Seniorenwohnungen mit niedrigem Einkommen untersuchen: HUDs Section 202 Supportive Housing for the Elderly (Section 202) , HUDs Housing Choice Voucher Program (HCVP) und das Low Income Wohnsteuergutschriftprogramm (LIHTC) .

Von den drei Programmen werden zwei (Section 202 und HCVP) vom Office of Housing and Urban Development (HUD) . Obwohl der Bewerbungsprozess für jeden der drei unterschiedlich ist, sind die Qualifikationen sehr ähnlich. Das dritte Programm, LIHTC, muss sich bei der Bestimmung der Berechtigung ebenfalls an die vom HUD festgelegten Richtlinien halten, es kann jedoch geringfügige Unterschiede bei der Antragsbearbeitung und den Qualifikationsanforderungen geben.

In den nächsten Abschnitten werden wir die 5 Schritte durchgehen, die Sie unternehmen müssen, um den Qualifizierungsprozess zur Suche nach einkommensschwachen Seniorenwohnungen so effizient wie möglich zu durchlaufen. Das Verständnis dieser Schritte trägt nicht nur zu Ihrem Erfolg bei, sondern hilft Ihnen auch, den Bewerbungsprozess besser zu verwalten und den Stress zu reduzieren, der wahrscheinlich daraus entsteht.

Schritt 1: Wissen Sie, was Sie erwartet, wenn Sie sich für Seniorenwohnungen mit niedrigem Einkommen bewerben

Erwarten Sie zu warten. Geduld ist gefragt, denn es wird eine lange Reise. Wenn Sie es eilig haben, müssen Sie wirklich verstehen, was der Prozess ist, was von Ihnen erwartet wird und was Sie tun können, um den Prozess zu beschleunigen.

Obwohl das Bewerbungsverfahren für jedes dieser Programme unterschiedlich ist, bleiben die Qualifikationsanforderungen nahezu gleich. Alle diese Programme werden sich strikt an das Office of Fair Housing and Equal Opportunity halten. Der Kongress legt die Mieterqualifikationskriterien fest, HUD regelt die Qualifizierungsverfahren und HUD erzwingt die Einhaltung der Mieterauswahl durch jedes der Programme.

Wissen, wo und wie man sich bewirbt:

Für Abschnitt 202 und das LIHTC-Programm beginnt das Qualifikations- und Bewerbungsverfahren bei einer ausgewählten Gemeinde. Ein Mieter ruft einfach eine Gemeinschaft an, an der er interessiert ist, oder sendet eine E-Mail. Für das Housing Choice Voucher-Programm beginnt der Prozess bei einer örtlichen öffentlichen Wohnungsbehörde (PHA) . Obwohl das Housing Choice Voucher-Programm bei der PHA beginnt, beginnt das Bewerbungsverfahren erst, wenn sich der Bewerber einen Platz auf der Warteliste für offene Einschreibungen gesichert hat. Für Einzelheiten zu diesem Prozess und wie Sie mit den Schritten dazu beginnen, lesen Sie bitte So navigieren Sie durch das Housing Choice Voucher-Programm .

Wissen, wonach Sie suchen müssen:

Angemessene Haushaltsgröße

Obwohl ein Mieter eine Gemeinschaft mit Wohnungen finden kann, an denen er interessiert ist, müssen die Einheiten die angemessene Größe für den Haushalt haben. Die meisten Wohnprojekte setzen eine Obergrenze von nicht mehr als zwei Personen pro Schlafzimmer, erfordern jedoch, dass jedes Schlafzimmer mindestens eine Person hat. Im Allgemeinen ist eine 2-Zimmer-Einheit normalerweise nicht für einen Ein-Personen-Haushalt verfügbar und ein Fünf-Personen-Haushalt ist normalerweise nicht für eine 2-Zimmer-Einheit geeignet.

Mietpreise

Für Abschnitt 202 und HCVP wird die Höhe der Miete durch das Haushaltseinkommen bestimmt. In der Regel sind es nur etwas weniger als 30 % des monatlichen Einkommens. Wenn also ein einzelner Mieter ein monatliches Einkommen von 1.200 US-Dollar hätte, würde die Miete bei etwa 350 US-Dollar liegen. Wenn Sie herausfinden möchten, wie hoch Ihre Miete in einer dieser Arten von Einheiten wäre, geben wir eine sehr detaillierte Aufschlüsselung der Mietbeträge sowohl im Thema „Gemeinschaften mit niedrigem Einkommen, die sich interessieren“ als auch im Thema „So navigieren Sie durch HUDs Wohnungsauswahl “ . des Gutscheinprogramms für jedes dieser Programme.

LIHTC-Gemeinden berechnen ihre Miete ganz anders. Jeder Einheit wird eine niedrige Einkommensschwelle zugewiesen, die zur Bestimmung der Mieterberechtigung sowie zur Berechnung der Miete verwendet wird. Der Schwellenwert basiert auf dem Area Median Income (AMI). Einige der LIHTC-Einheiten können so eingestellt werden, dass sie Mieter beherbergen, die die Einkommensschwelle von 60 % erreichen (der Mieter verdient nur 60 % des Durchschnittseinkommens des Gebiets), einige können auf 50 % eingestellt werden und andere können auf nur 30 % eingestellt werden. Eine Gemeinde wird veröffentlichen, für welches prozentuale Einkommensniveau jede Einheit bestimmt ist. Wenn also ein Mieter nur die Hälfte des Durchschnittseinkommens des Gebiets verdient (50 %), müsste der Mieter eine Einheit mieten, die auf 50 % oder mehr festgelegt wurde, und wäre nicht berechtigt, eine Einheit mit niedrigerem Einkommen zu mieten. Die Miete wird dann mit 30 % der jährlichen Einkommensgrenze der Einheit berechnet und durch 12 geteilt, um die monatliche Miete zu erhalten. Wenn das durchschnittliche Einkommen des Gebiets beispielsweise 60.000 USD betrug und der Schwellenwert der Einheit auf 50 % festgelegt wurde, konnte der Haushalt nicht mehr als 30.000 USD (das sind 2.500 USD pro Monat) verdienen, um sich für die Einheit zu qualifizieren. Und da der Schwellenwert der Einheit 50 % beträgt, würde die berechnete Miete 30 % von 2.500 $ betragen, was 750 $ pro Monat entspräche. Egal, wer in der Einheit wohnt und wie hoch das Haushaltseinkommen ist, die Miete wäre immer gleich. Wir gehen näher auf die Berechnung der Miete in einer LIHTC-Einheit in unserem Artikel Wie funktioniert LIHTC für Senioren ein? Thema.

Schritt 2: Verstehen Sie die Eignungskriterien und Qualifikationen für Seniorenwohnungen mit niedrigem Einkommen

Kennen Sie die Einkommensgrenzen

Das Haushaltseinkommen des Antragstellers darf die niedrigen Einkommensgrenzen der Programme, für die er sich bewirbt, nicht überschreiten. Wenn ein Senior zu viel Geld verdient, kommt er nicht für das Programm in Frage. Aber wo sind diese Grenzen?

Section 202 und HCVP verlangen, dass das Einkommen eines Antragstellers als einkommensschwach, sehr einkommensschwach oder extrem einkommensschwach einzustufen ist. Die Einkommensstufen für jeden sind unten aufgeführt:

• Niedriges Einkommen: 60 % des mittleren Familieneinkommens für eine 4-köpfige Familie
• Sehr niedriges Einkommen: 50 % des mittleren Familieneinkommens für eine 4-köpfige Familie
• Extrem niedriges Einkommen: 30 % des mittleren Familieneinkommens für eine 4-köpfige Familie

LIHTC hat Einheiten, denen es ein Einkommensniveau zuweist, das typischerweise von niedrigem Einkommen bis zu extrem niedrigem Einkommen reicht. LIHTC wird Einkommensgrenzen für jede Einheit festlegen. Jeder kann unterschiedlich sein, aber sie liegen normalerweise irgendwo zwischen 30 % und 60 % des mittleren Einkommens der Region.

Wenn Sie Ihr Jahreseinkommen mit den Einkommensgrenzen von HUD vergleichen möchten, können Sie die Einkommensgrenzen der einzelnen Gebiete im HUD-Portal .

Wissen, wie sich Vermögen auf die Einkommensgrenzen auswirkt

Während des Abschnitts zum Sammeln von Finanzinformationen des Bewerbungsprozesses fragt der Interviewer auch nach finanziellen Vermögenswerten. Einige Vermögenswerte, insbesondere diejenigen, die regelmäßig Gelder ausschütten, werden dem Haushaltseinkommen zugerechnet.

Die Einheit, für die der Haushalt einen Antrag stellt, muss der einzige Wohnsitz des Haushalts sein. Wenn eine Wohnung einem Mitglied des Haushalts gehört, muss sie vor dem Einzug in eine Einheit verkauft oder legal übertragen werden.

Seien Sie bereit, Unterlagen für das Vermögen jedes Haushalts vorzulegen, wie Kontoauszüge und Steuererklärungen, und vergewissern Sie sich vor dem Gespräch, dass die Häuser zu einem fairen Marktwert verkauft werden.

Stellen Sie Ihre Zahlungsfähigkeit fest

Während des Bewerbungsverfahrens muss ein Bewerber Unterlagen vorlegen, die das monatliche Einkommen belegen, um sicherzustellen, dass die Zulassungskriterien erfüllt sind. Das Einkommen wird auch verwendet, um den Betrag des überschüssigen Geldes zu bestimmen, das nach Erfüllung aller monatlichen Verpflichtungen übrig bleibt. Jeder Haushalt muss mindestens das Zweifache der Miete leisten, damit der Antragsteller finanziell für die Einheit in Frage kommt.

Reparieren Sie alle Probleme mit der Finanzhistorie im Voraus

Alle Programme müssen einen vollständigen Verlauf führen und die Informationen des Antragstellers überprüfen. Während dieser Zeit wird eine eingehende Kreditauskunft und Kredithistorie erstellt. Mieterbewerber und alle einkommenserzeugenden Haushaltsmitglieder werden anhand ihrer finanziellen Vergangenheit bewertet. Diejenigen, die eine schlechte Kredithistorie haben, wegen Nichtzahlung vertrieben wurden oder Insolvenz mit Rückerstattung haben, können sehen, dass ihre Anträge abgelehnt werden.

Nehmen Sie sich die Zeit, mit früheren Schuldnern zu sprechen, um alle schlechten Kreditmarken zu klären. Rufen Sie frühere Vermieter an, um zu sehen, ob sie Ihnen eine gute Referenz geben. Manchmal kann ein kurzer Anruf ein Missverständnis aufklären, das sonst die Genehmigung des Antrags verhindert hätte.

Umgang mit früheren Verhaltensweisen von Haushaltsmitgliedern

Wenn ein Antragsteller eine Einheit, sei es eine Einheit gemäß Abschnitt 202, ein anderes HUD-Eigentum oder ein anderes Eigentum, ohne ordnungsgemäße Benachrichtigung verlässt, wird die Gemeinde den Antrag wahrscheinlich nicht genehmigen. Stellen Sie sicher, dass Sie, wenn dies in Ihrer Vergangenheit passiert ist, Beweise dafür vorlegen können, warum dies passiert ist.

Wenn ein Bewohner aus einem anderen Grund als der Nichtzahlung vertrieben wurde, ist es wahrscheinlich, dass der Community Manager alle Einzelheiten darüber wissen möchte, warum die Räumung stattgefunden hat. Wenn Sie aus irgendeinem Grund geräumt wurden, stellen Sie sicher, dass Sie einen vollständigen Bericht darüber geben, was passiert ist, und seien Sie bereit, Referenzen anzugeben, um Ihre Seite der Geschichte zu untermauern.

Ansässige Bewerber werden auch auf schlechte Verhaltensmuster überprüft. Die Anträge von Bewohnern, die in der Vergangenheit Missbrauch, Alkoholmissbrauch, sexuelles Fehlverhalten oder Aggressivität gegenüber früheren Nachbarn erlebt haben, werden wahrscheinlich ebenfalls abgelehnt.

Ein weiterer Bereich, der bewertet wird, ist die Fähigkeit des Antragstellers, das Wohlergehen der Immobilie zu erhalten. Wenn ein Antragsteller aufgrund von Wohnungszerstörung geräumt wurde, ziemlich viel Schaden an einer zuvor gemieteten Wohnung hinterlassen hat oder es versäumt hat, einen einigermaßen sauberen und sicheren Haushalt zu führen, wird der Antrag höchstwahrscheinlich nicht genehmigt.

Wenn ein Mitglied des Haushalts in der Vergangenheit schlechtes Verhalten gezeigt hat oder in der Vergangenheit missbräuchliches oder destruktives Verhalten hatte, ist es wichtig, dass die Person Zugang zu der Beratung erhält, die sie benötigt, um einige der zugrunde liegenden Ursachen zu bewältigen. Manchmal hilft es, einfach zu zeigen, dass Schritte unternommen wurden, um die Probleme zu beheben. Wenn jedoch das Verhalten eines Haushaltsmitglieds nicht korrigiert werden kann und dieses Haushaltsmitglied für die Einkommensberechtigung nicht wesentlich ist, ist es möglicherweise am besten, zu versuchen, ohne die Person eine Unterkunft zu finden.

Haben Sie eine saubere Vorstrafengeschichte

Bewerber müssen sich einer Überprüfung des kriminellen Hintergrunds unterziehen und verlangen, dass Sie zum Zeitpunkt der Bewerbung alle Vorstrafen offenlegen. Zusätzlich zu der von den Bewerbern bereitgestellten Geschichte durchsuchen die Interviewer auch öffentliche Aufzeichnungen, soziale Medien sowie persönliche und berufliche Referenzen, um sicherzustellen, dass keine schwerwiegenden Straftaten in den Aufzeichnungen vorliegen. Ein Beispiel für die Arten von Straftaten, die nicht erlaubt sind, sind:

• Drogendelikte
• Verbrechen gegen Personen
• Sexualdelikte
• Finanzbetrug, Identitätsdiebstahl oder Fälschung
• Jedes kriminelle Verhalten, das die Sicherheit der Gemeinschaft, der Mieter oder des Personals beeinträchtigen würde

Auch ohne Vorstrafen können Hinweise auf kriminelles Verhalten und Lebensstilverhalten zu einer Ablehnung des Antrags führen. Bewerber, die in der Vergangenheit Drogenmissbrauch hatten, die aufgrund von Drogenkonsum aus einer früheren Einheit vertrieben wurden oder die sich an kriminellen Drogenaktivitäten beteiligen, einschließlich des Verkaufs und der Verteilung illegaler Drogen, qualifizieren sich nicht für eines der Programme.

Stellen Sie sicher, dass alle Haushaltsmitglieder eine saubere und klare kriminelle Vergangenheit haben. Wenn es Fehler gibt, sehen Sie sich das Gesetz Ihres Staates an, um das öffentliche Wissen über vergangene Straftaten zu löschen oder zu löschen. Es gibt viele Staaten, die „Clean Slate“-Gesetze erforschen und verabschieden, um Personen mit früheren Straftaten die Möglichkeit für einen Neuanfang zu geben.

Stellen Sie sicher, dass sich alle Haushaltsmitglieder qualifizieren können

Alle Mitglieder des Antrags der Einheit mit niedrigem Einkommen müssen die oben genannten Kriterien erfüllen, damit der Haushalt eine Genehmigung erhalten kann. Jedes Haushaltsmitglied über achtzehn Jahren muss eine Genehmigung zur Weitergabe vertraulicher Informationen unterzeichnen, damit die oben genannten Kriterien überprüft werden können.

Für alle HUD-Programme müssen alle Haushaltsmitglieder ihre Staatsbürgerschaft nachweisen oder legale Einwanderungspapiere vorlegen können. Es gibt einige LIHTC-Communities, die sich nicht auf HUD-Beiträge verlassen und diese Einschränkung nicht auferlegen müssen, obwohl die meisten dies tun werden.

Stellen Sie sicher, dass Sie alle erforderlichen Unterlagen für Ihr Interview mitbringen, einschließlich des Staatsbürgerschaftsnachweises. Kann der Nachweis nicht erbracht werden, wird der Antrag abgelehnt.

Schritt 3: Senioren müssen vorbereitet sein

Wenn sich ein Bewerber zum ersten Mal an eine Agentur oder Gemeinschaft wendet, um ihm sein Interesse an einer Bewerbung mitzuteilen, erhält er wahrscheinlich eine Bewerbung per Post. Der Interviewer bittet den Bewerber, den Antrag auszufüllen und ihn entweder per Post zurückzusenden, oder er bittet den Bewerber, ihn zusammen mit einer Liste unterstützender Dokumente, die zur Bestimmung verwendet werden, zum Vorstellungsgespräch mitzubringen Berechtigung.

Zu Beginn des Bewerbungsverfahrens kann bei Bestehen einer Warteliste von einem Bewerber zunächst nur eine Vorabinformation verlangt werden. Dies wird als Vorbewerbung bezeichnet und dient nur dazu, festzustellen, ob der Bewerber offensichtlich nicht qualifiziert ist, um unnötigen Zeitaufwand für einen Bewerber zu vermeiden, der die grundlegendsten Anforderungen wie Alter und Einkommen nicht erfüllt. In diesem Fall gilt die Bewerbung als nicht angenommen, auch wenn der Bewerber einen Platz auf der Warteliste erhält.

Der Interviewer wird eine Liste bestimmter Dokumente anfordern. Stellen Sie sicher, dass Sie alle Artikel bereit haben, wenn Sie sich bewerben. Jeder Haushalt wird unterschiedliche Bedürfnisse und unterschiedliche Umstände haben, aber ein Beispiel für einige der angeforderten Artikel ist wie folgt:

• Ausgefüllte Bewerbung
• Führerscheine
• Geburtsurkunden
• Sozialversicherungskarten
• Alle Einkommensnachweise, Steuerunterlagen und Kontoauszüge werden für jedes Haushaltsmitglied benötigt
• Alle Ausgabeninformationen wie Kreditkartenabrechnungen, Autozahlungen, Arztrechnungen für jedes Mitglied des Haushalts
• Angaben (Name, Geburtsdatum, Beruf etc.) für jedes Haushaltsmitglied
• Anforderungen an den Mobilitätszugang, wenn besondere Bedürfnisse erforderlich sind
• Nachweis der Notwendigkeit der Wohnhilfe durch ärztliches Schreiben, wenn eine Wohnhilfe erforderlich ist
• Alle unterstützenden Dokumente zu früheren Problemen, bei denen Beweise zur Klärung beitragen können

Zu jedem Zeitpunkt während des Warteprozesses können die Handlungen eines Antragstellers Auswirkungen auf die Berechtigung und Genehmigung haben. Stellen Sie sicher, dass Sie alle erforderlichen Informationen auf dem neuesten Stand halten, und führen Sie während der Wartezeit weiterhin gute Aufzeichnungen über die Berechtigung.

Wie Affordable Senior Housing die Bewerberinformationen überprüft:

• Aktuelle und ehemalige Wohnungsanbieter
• Aktuelle und ehemalige Arbeitgeber
• Hintergrundkriminalitätsprüfungen
• Bonitätsprüfungen
• Bewährungshelfer, Gerichtsakten, Sozialarbeiter usw.
• Die Sozialversicherungsverwaltung
• Medicaid/Medicare
• Strafverfolgungsbehörden
• Nationale Register für Sexualstraftäter
• Persönliche Referenzen

Schritt 4: Seien Sie flexibel

Der gesamte Qualifizierungsprozess für Bewerber und Interviewer ist zeitintensiv, kompliziert und schwierig. Sie werden gebeten, Informationen und Unterlagen zu Ihrer Krankengeschichte bereitzustellen, die manchmal schwer zu beschaffen sein können. Es kann frustrierend sein, einige Gegenstände zu finden, und Sie müssen herumgraben, um sie zu finden. Möglicherweise müssen Sie Referenzen und frühere Arbeitgeber kontaktieren und viel Zeit damit verbringen, Telefon-Tags zu spielen. Es ist wichtig zu verstehen, dass all dies ein Teil des Prozesses ist.

Die Zeit, die Interviewer benötigen, um Informationen zu überprüfen, kann lang sein. Sie müssen sich auch auf Rückrufe und nicht reagierende Arbeitgeber und Vermieter verlassen, um die Informationen zu sammeln, die HUD von ihnen verlangt, um sicherzustellen, dass alle Informationen korrekt und verifiziert sind. Manchmal gehen Dokumente verloren, Postsendungen werden nicht angezeigt und Informationen, die Sie möglicherweise einmal eingereicht haben, müssen möglicherweise ein zweites Mal eingereicht werden.

Das Beste, was Sie hier tun können, ist sich bewusst zu sein, dass es kein perfekter Prozess ist, dass Geduld erforderlich sein wird und dass es vor Ihnen auf dem Weg zu Unebenheiten kommen wird. Flexibilität und Geduld tragen dazu bei, den Prozess für alle Beteiligten einfacher und überschaubarer zu gestalten.

Eine andere Sache, die Sie beachten sollten, ist, dass einige Einheiten sehr schwer zu bekommen sind. In einem dicht besiedelten Gebiet gibt es eine größere Anzahl von Bewerbern, sodass die Wartelisten außerordentlich lang werden können. Wenn die Zeit drängt, stellen Sie sicher, dass Sie sich bei so vielen Gemeinschaften oder Programmen wie möglich bewerben, auch wenn das Programm oder die Gemeinschaft nicht das bevorzugte ist. Wenn sich eine Person erst einmal im System befindet, ist es oft viel einfacher, sich in diesem System zu bewegen, nachdem die Genehmigung erteilt wurde. Beispielsweise haben einige Gebiete in Abschnitt 202-Gemeinden eine sehr große Nachfrage. Aber ländliche Gebiete können viel Platz haben. Wenn die Zeit begrenzt ist, kann die Sicherung einer Einheit in einem abgelegenen Gebiet in einer Einheit Ihnen helfen, sich schneller in einer anderen Gemeinde zu qualifizieren, sobald eine Öffnung erfolgt.

Schritt 5: Nachverfolgung

Denken Sie daran, dass sich täglich Tausende von Menschen um Seniorenwohnungen mit niedrigem Einkommen bewerben und die Vorräte stark begrenzt sind. Von der Bewerbung bis zum Angebot eines Studienplatzes können teilweise Jahre vergehen. In dieser Zeit ist Nachsorge wichtig.

Alle Informationen, die sich zur Bewerbung oder während des Vorstellungsgesprächs geändert haben, müssen auf dem neuesten Stand gehalten werden. Vermerken Sie im Kalender, dass Sie die Einheit(en) oder Programme, für die Sie sich beworben haben, regelmäßig nachverfolgen, um abzuschätzen, ob neue Informationen bereitgestellt werden müssen.

Wohin von hier aus

Jetzt, da Sie wissen, was Sie erwartet und wie Sie sich bewerben müssen, ist es an der Zeit, etwas zu finden, das am besten zu Ihnen oder den Bedürfnissen Ihrer Lieben passt. Detaillierte Informationen zu jedem dieser Programme finden Sie in den ausführlichen Programminformationen, indem Sie eines der folgenden Programme auswählen:

• HUD Abschnitt 202 Unterstützendes Wohnen für ältere Menschen
• Das Housing Choice Voucher-Programm von HUD
• Das LIHTC-Programm (Low Income Housing Tax Credit).

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