Wie funktioniert die Steuergutschrift für Wohnen mit niedrigem Einkommen für ältere Einwohner?

Der Low Income Housing Tax Credit (LIHTC) ist ein Programm zur Gewährung erheblicher Steuergutschriften an Bauherren und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, um ihnen einen Anreiz zu bieten, Mietwohnungen für Haushalte mit geringerem Einkommen zu erwerben, zu sanieren oder zu bauen. Die Finanzierung des LIHTC ist umfangreicher als bei anderen Programmen und stellt daher eine der wichtigsten Ressourcen für die Schaffung bezahlbaren Wohnraums für Haushalte mit niedrigem Einkommen dar. Im Jahr 2018 repräsentierte LIHTC etwa 90 % aller bezahlbaren Wohnungen, die Familien mit niedrigem Einkommen in den Vereinigten Staaten zur Verfügung standen.

Von diesen einkommensschwachen LIHTC-Einheiten sind nur 16 % für Seniorenwohnungen vorgesehen. Senioren wohnen jedoch auch in Einheiten, die nicht speziell für Senioren vorgesehen sind. In allen Einheiten, sowohl für Senioren als auch für Nicht-Senioren, sind etwa 30 % der Bewohner 62 Jahre oder älter.

LIHTC ist nicht nur etwas für Senioren

Obwohl das LIHTC-Programm nicht unbedingt ein Programm nur für Senioren ist, sind einige Immobilien für Seniorenhaushalte reserviert. Für eine LIHTC-Gemeinschaft, die von Senioren benannt wird, gilt ein Mindestalter, das in der Regel 55 Jahre beträgt, in manchen Gemeinden aber auch bis zu 62 Jahre betragen kann. Typischerweise umfassen LIHTC-Gemeinschaften eine Mischung aus nicht subventionierten, konventionell bezahlten Einheiten und Einheiten mit niedrigem Einkommen. Der Gemeindeeigentümer muss festlegen, wie viele Einheiten für Geringverdiener reserviert werden und wie hoch das festgelegte maximale Einkommensniveau für diese Einheiten ist.

Ist die Miete in einer LIHTC-Wohnung abhängig vom Einkommen?

Im Gegensatz zu anderen Programmen basiert die Miete für eine LIHTC-Einheit nicht auf dem Haushaltseinkommen. Die Miete basiert auf zwei Hauptfaktoren: der Anzahl der Schlafzimmer der Wohneinheit und der der Wohneinheit zugewiesenen Einkommensklasse (Einkommensgrenze). Wenn Immobilieneigentümer am LIHTC-Programm teilnehmen, „legen“ sie eine versprochene Anzahl von Einheiten für bestimmte Einkommensklassen zurück.

Eine Einkommensklasse wird bestimmt, indem das Durchschnittseinkommen, das so genannte Area Median Income (AMI), für ein bestimmtes Gebiet ermittelt wird und die Haushalte in Prozentklassen eingeteilt werden, je nachdem, wie viel Prozent des Durchschnittseinkommens sie verdienen. Wenn beispielsweise das Durchschnittseinkommen der Region 2.000 US-Dollar pro Monat beträgt und ein Haushalt 2.000 US-Dollar pro Monat verdient, liegt er im Bereich von 100 %. Wenn jedoch ein anderer Haushalt in derselben Gegend nur ein Einkommen von 1.000 US-Dollar im Monat erzielen würde, läge er in der 50-Prozent-Grenze. Wenn Sie wissen möchten, wie hoch das Durchschnittseinkommen in Ihrem Bundesstaat ist, finden Sie auf der HUD-Website eine Liste der AMI nach Bundesstaat .

Wie werden LIHTC-Haushaltsgrößen bestimmt?

Das „durchschnittliche“ Haushaltseinkommen wird durch die Haushaltsgröße bestimmt. Je mehr Mitglieder ein Haushalt hat, desto höher ist das Durchschnittseinkommen. Dies liegt daran, dass ein Haushalt mit vier Mitgliedern in der Regel mehr Einkommen erwirtschaftet als ein Haushalt mit einem Mitglied. Beispielsweise verzeichnete Adams County Colorado für das Jahr 2020 ein durchschnittliches Haushaltseinkommen von 70.000 USD pro Jahr für eine einköpfige Familie, aber das durchschnittliche Einkommen betrug 100.000 USD pro Jahr für eine vierköpfige Familie. Es ist das Medianeinkommen für eine bestimmte Haushaltsgröße, das zur Festsetzung der Miethöhe verwendet wird.  

LIHTC-Mieteinheiten verwenden nicht die tatsächliche Anzahl der Haushaltsmitglieder in der Einheit, um die Miete der Einheit zu ermitteln, sondern benennen eine feste Haushaltsnummer basierend auf der Anzahl der Schlafzimmer. Für jedes Schlafzimmer der Einheit sind 1,5 Personen vorgesehen. Wenn eine Wohneinheit über ein Schlafzimmer verfügt, wird die Wohneinheit als Einkommensstufe für einen 1,5-Personen-Haushalt ausgewiesen, auch wenn der tatsächliche Haushalt des Mieters eine andere Personenzahl hat. Das bedeutet nicht, dass eineinhalb Personen in der Einheit leben müssen. Sie tun dies nur, um festzulegen, wie hoch die Miete der Wohneinheit angesichts der Anzahl der Schlafzimmer sein sollte. Wenn eine Einheit über zwei Schlafzimmer verfügt, wird die Einheit als 3-Personen-Haushalt ausgewiesen, sodass die Miete auf dem Durchschnittseinkommen eines 3-Personen-Haushalts basiert. Je größer die Einheit, desto größer der vorgesehene Haushalt. Je größer der vorgesehene Haushalt ist, desto höher ist die Einkommensgrenze. Je höher die Einkommensgrenze, desto höher fällt die Miete aus. Alle diese Zahlen basieren ausschließlich auf Flächendurchschnitten und haben nichts mit der tatsächlichen Anzahl der Haushaltsmitglieder oder dem tatsächlichen Einkommen des Haushalts zu tun. Sobald einer Einheit eine Einkommensklasse zugewiesen wird, richtet sich die Miete nach der Anzahl der Schlafzimmer, über die die Einheit verfügt.

Mieter dürfen nicht mehr Einkommen erzielen, als es die Einheitsklasse zulässt. Wenn ein Haushalt 55 % des Flächendurchschnitts für die festgelegte Haushaltsgröße einer Einheit verdienen würde, wäre er nicht für eine Einheit mit 50 % berechtigt. Sie hätten jedoch Anspruch auf eine Einheit von 60 %. Um weiter zu demonstrieren: Wenn die von ihnen ausgewählte Einheit zwei Schlafzimmer hat, würde ihre Einkommensobergrenze nicht mehr als 60 % des mittleren Einkommens eines Drei-Personen-Haushalts in der Gegend betragen. Wenn der Haushalt im Jahr 2020 in Adams County Colorado lebte, könnten sie nicht mehr als 54.000 US-Dollar pro Jahr verdienen.

Wie wird die Miete bei einer Wohnsteuergutschriftseinheit für Geringverdiener festgelegt?

Typischerweise wird die Miete als 30 % des eingeklammerten monatlichen Einkommens der Einheit für die zugewiesene Haushaltsgröße festgelegt. Das ist etwas schwierig zu verstehen, ohne einige Zahlen einzufügen, also werden wir dies unten demonstrieren:

Zusätzlich zur Grundmiete enthält die Einheit auch eine Nebenkostenpauschale, die zur Miete hinzukommt (manchmal kann dies erheblich sein). Die Betriebskostenpauschale ist ein festgelegter Betrag, der auf der geschätzten Nutzung der Einheit basiert. Als Bruttomiete wird die Grundmiete zuzüglich Nebenkostenpauschale bezeichnet. Mieter haben weder die Möglichkeit, die Grundmiete allein zu zahlen, noch werden Immobilieneigentümer in der Regel die Grundmiete offenlegen. Die Miete, die dem Mieter in Rechnung gestellt wird, ist die Bruttomiete und beinhaltet die Gebühren für die Nebenkostenabrechnungen der Einheit.

Wird die Miete in einer LIHTC-Einheit steigen, wenn das Einkommen steigt?

Im Gegensatz zu anderen Wohnprogrammen für Senioren mit niedrigem Einkommen kann der Mieter, sobald die Miete für die Wohneinheit festgelegt ist, nichts mehr dagegen tun. Und im Gegensatz zum Section 202 Supportive Elderly Housing Program oder dem Housing Choice Voucher Program gibt es für den Mieter keine Strafe und die Miete erhöht sich nicht, wenn das Einkommen des Haushalts steigt. Auch sinkt die Miete nicht, wenn der Haushalt weniger verdient. Da die Anspruchsberechtigung jedoch jedes Jahr neu bewertet wird, könnte der Haushalt nicht mehr als die Einkommensspanne der Einheit verdienen, sonst hätte er keinen Anspruch mehr auf die Einheit. Wenn ein Haushalt mehr verdient als sein Limit, kann ihm eine größere Wohneinheit angeboten werden, sofern eine solche verfügbar ist. Wenn keine verfügbar sind, muss der Haushalt möglicherweise die volle Marktmiete zahlen, um bleiben zu können.

Das Schöne an Seniorenwohnungen mit Steuergutschrift für einkommensschwache Wohnungen ist, dass sie viel einfacher zu beantragen sind als einige der anderen HUD-Programme. Abgesehen von der Überprüfung des maximalen Einkommens unterscheidet sich die Beantragung einer LIHTC-Einheit nicht wesentlich von der Bewerbung für eine andere Einheit. Ein Mieter wählt normalerweise einfach eine Gemeinde aus, die über LIHTC-Einheiten verfügt, und beantragt dann direkt im Büro der Gemeinde. Und wie bei anderen HUD-Programmen können Senioren weiterhin einen Einkommensabzug von 400 US-Dollar beantragen, um sich besser zu qualifizieren.

dem Housing Choice Voucher (HCV)-Programm von HUD kombinieren . Der Mietbetrag kann um den Wert des Gutscheins reduziert werden, was zu erheblichen Einsparungen führen kann. Um einen Gutschein zu erhalten, muss ein Mieter sich zunächst während des offenen Anmeldezeitraums des HCV-Programms bei der Public Housing Authority (PHA) bewerben und qualifizieren.

Obwohl das LIHTC-Programm allgemeiner verfügbar und leichter zu bekommen ist, gibt es einige Dinge zu beachten, wenn ein Senior eine Wohnung sucht. Die Wohnung, die der Senior wählt, sollte in der Nähe notwendiger Annehmlichkeiten wie Ärzten und Lebensmittelgeschäften liegen. Öffentliche Verkehrsmittel zu und von diesen Orten, wenn der Senior nicht selbst fährt, müssen untersucht werden, um sicherzustellen, dass sie in der Nähe, leicht zugänglich und preisgünstig sind. Außerdem ist es wichtig zu wissen, welche Art von Unterstützungssystem den Senioren zur Verfügung steht, wenn sie in die Gemeinde einziehen. Da LIHTC keine speziellen Dienstleister hat, wie dies bei den Section 202 Communities der Fall ist, ist es wichtig sicherzustellen, dass der Senior über ein Netzwerk von fürsorglichen Menschen in seiner Nähe verfügt.

Wohnungen mit Steuergutschrift für einkommensschwache Wohnungen können eine gute Option für Senioren sein, die über ein geringes Einkommen verfügen, aber schneller eine Wohnung finden müssen. Weitere Informationen zu anderen Optionen finden Sie im Abschnitt „ So finden Sie Seniorenwohnungen für einkommensschwache Menschen“ mit Einzelheiten zu anderen Programmen.

Wenn Sie daran interessiert sind, eine Liste von LIHTC-Seniorenwohnungen in Ihrer Nähe zu erhalten, besuchen Sie bitte die LIHTC-Immobiliendaten-Suchseite von HUD .