Una guía de apartamentos para personas mayores de bajos ingresos
La vivienda para personas mayores de bajos ingresos es un tema muy amplio y el término “bajos ingresos” puede ser bastante relativo. Algo asequible para un hogar de personas mayores puede no serlo para otro. Sin embargo, en su mayor parte, una persona (u hogar) de edad avanzada que tiene un ingreso mensual fijo bajo no recibe ningún otro apoyo financiero externo y tiene menos de $5,000 en activos generalmente se considera un hogar de personas mayores de bajos ingresos. Más allá de eso, cada programa impondrá límites específicos de ingresos y edad junto con otros criterios de elegibilidad para determinar si califican para ese programa en particular.
En este artículo, repasaremos qué son las viviendas asequibles para personas mayores y los programas de viviendas para personas mayores para personas de bajos ingresos que están disponibles actualmente en los Estados Unidos. Al final de esta página, debería tener una idea clara de:
- ¿Qué son las viviendas para personas mayores para personas de bajos ingresos?
- Los tipos de programas de vivienda para personas mayores para personas de bajos ingresos que están disponibles
- Qué es el Programa de Vivienda para Ancianos de la Sección 202
- Qué es el Programa de Vales de Elección de Vivienda (HCV)
- Qué es el Programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC)
- Cómo calificar para viviendas para personas mayores de bajos ingresos
- ¿Pueden los miembros de la familia vivir en viviendas para personas mayores de bajos ingresos?
- ¿Cuánto alquiler pagará por viviendas para personas mayores de bajos ingresos?
- Lo que debes buscar en alquileres para personas mayores con bajos ingresos
¿Qué es la vivienda para personas mayores de bajos ingresos?
Las viviendas para personas mayores para personas de bajos ingresos generalmente pertenecen a unidades de alquiler subsidiadas por el gobierno que se han puesto a disposición de personas mayores. Los alquileres pueden estar subsidiados, pagados mediante créditos, pagados mediante vales o con costos controlados según el programa que se seleccione. Algunas de las opciones de vida para personas mayores más asequibles requieren que los niveles de ingresos se consideren “muy bajos” y también requerirán que los propietarios de las comunidades mantengan los alquileres cobrados en un promedio medio muy bajo para participar en el subsidio. Algunos de los programas, como el Programa de Vales de Elección de Vivienda (HCVP), no requieren que los inquilinos sean personas mayores, pero aún están disponibles para las personas mayores si así lo desean.
A medida que los estadounidenses viven más y el costo de la vivienda aumenta rápidamente, muchas personas mayores se encuentran sin poder costear su situación actual de vivienda. Muchas personas mayores que viven con ingresos fijos descubren que la disponibilidad de opciones de vida asequibles para personas mayores es mínima o inexistente.
Esta falta de opciones representa un problema real para las personas mayores de bajos ingresos en todo Estados Unidos. En 2016, el censo de EE. UU. informó que más de 7,1 millones de adultos mayores en EE. UU. viven en la pobreza. En 2018, el Consejo Nacional sobre el Envejecimiento informó que 25 millones de personas mayores vivían en el nivel federal de pobreza (FPL) o por debajo de él. Esta es la razón por la que encontrar viviendas asequibles para personas mayores es tan importante para millones de personas en todo Estados Unidos.
¿Qué programas de vivienda para personas mayores están disponibles?
Si bien puede haber otros disponibles, los programas de vivienda para personas mayores para personas de bajos ingresos más populares se ofrecen como créditos fiscales a los desarrolladores o como subsidios a las comunidades o inquilinos. Los tres programas que ofrecen mayor ayuda a las personas mayores son:
- Programa 1: Vivienda asequible para personas mayores de la Sección 202 de HUD
- Programa 2: Programa de vales de vivienda de HUD
- Programa 3: Programa de crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos (LIHTC)
Estos son programas muy diferentes y cada programa impone sus requisitos y procesos únicos para calificar. Si bien algunos de los programas a continuación son específicos para personas mayores, muchos no lo son y pueden no tener algunos de los servicios de apoyo que necesita una persona mayor.
Programa 1: ¿Qué es el Programa de vivienda de apoyo para personas mayores de la Sección 202 de HUD?
La Sección 202 de Vivienda de Apoyo para Personas Mayores de HUD (también conocida como Programa de Vivienda Asequible para Personas Mayores) es una rama del Departamento de Vivienda del Programa de la Sección 8 de HUD. El programa funciona proporcionando préstamos a bajas tasas para desarrolladores comunitarios para personas mayores sin fines de lucro a un costo muy bajo. Otro componente de este programa es la garantía de fondos en forma de subsidios de alquiler con el requisito de que los solicitantes de inquilinos de estas comunidades cumplan con los requisitos de elegibilidad . Aunque el programa de la Sección 202 existe desde 1959, el gobierno federal no suele proporcionar fondos para el desarrollo de nuevas comunidades de viviendas asequibles para personas mayores. De hecho, en 2019 se publicó un Aviso de Disponibilidad de Financiamiento para el desarrollo de estas comunidades por primera vez en diez años.
Las viviendas de la Sección 202 están disponibles para personas mayores de 62 años que cumplan con los criterios de bajos ingresos o muy bajos ingresos . El programa es único en el sentido de que los solicitantes de inquilinos pueden simplemente llamar a la comunidad directamente para programar una entrevista de calificación. Por lo general, el administrador de la comunidad organizará la reunión, que es en persona, y se le pedirá al solicitante que presente varios datos para demostrar que califica para la unidad.
El entrevistador verificará los ingresos del residente y le exigirá que proporcione información muy específica para calificar. Para que la calificación avance de manera rápida y fluida, los solicitantes deben proporcionar su información completa y correcta. Todo el proceso de calificación puede alargarse innecesariamente cuando los solicitantes llegan a las entrevistas sin estar preparados.
Además de tener la oportunidad de pagar alquileres muy bajos, las personas mayores también pueden encontrar muchos servicios de apoyo que puede brindar la Comunidad de la Sección 202. La mayoría, pero no todos, hacen uso del subsidio gubernamental adicional que se otorga a estas comunidades cuando contratan a un Coordinador de Servicios (SC) senior. Si desea leer información más detallada sobre el Coordinador de servicios y profundizar en las comunidades de la Sección 202, asegúrese de leer la Sección 202: Comunidades de personas mayores de bajos ingresos que se preocupan .
Programa 2: ¿Qué es el Programa de Vales de Elección de Vivienda (HCV) de la Sección 8 de HUD?
El Programa de Vales de Elección de Vivienda es el programa más grande del gobierno federal para ayudar a familias de bajos ingresos, familias de ancianos y personas discapacitadas a poder garantizar y costear una vida sanitaria y segura dentro de unidades y hogares alquilados estándar. Aunque este programa no está reservado específicamente para las personas mayores, ciertamente está disponible para ellos.
Por lo general, los programas subsidiados transferirán el pago del alquiler directamente al propietario de la casa o apartamento que califique, pero con HCVP, el cupón se entrega directamente al residente, para que pueda ubicar y alquilar una residencia que mejor se adapte a sus necesidades. Si y cuando un inquilino decide mudarse, el comprobante se va con él, por lo que no está obligado a permanecer en una unidad asignada. El programa de cupones no requiere que el inquilino viva en una propiedad específica, pero cuando selecciona una propiedad, el propietario de la propiedad seleccionada debe estar dispuesto a aceptar el cupón. Al igual que otras propiedades de la Sección 8, las unidades de alquiler deben cumplir con los estándares mínimos de salud y seguridad de la Autoridad de Vivienda Pública (PHA). A veces, esto requiere modificaciones en las casas y las unidades (como la ampliación de las puertas y la adición de rampas) que los propietarios no siempre están dispuestos a realizar. Depende del residente ubicar una propiedad de alquiler que sea elegible por la PHA, donde el propietario esté dispuesto a aceptar el comprobante y que sea aceptable para el residente.
Por lo general, los solicitantes de vales de elección de vivienda deben pasar por un proceso extremadamente largo de inscripción en el programa y ser colocados en una lista de espera para ser llamados a una entrevista de calificación; esto se conoce como inscripción. El término aquí, “inscripción”, es muy engañoso ya que no inscribe al solicitante en nada más que una cita para ser entrevistado. Una vez que los llamen para la entrevista de calificación, serán calificados a través de un funcionario de la PHA en una agencia de vivienda pública local y esperarán en una larga lista de espera para recibir un vale que puede utilizar para pagar el alquiler mensual.
En nuestra guía detallada, Cómo navegar por el Programa de vales de elección de vivienda de HUD , cubrimos todos los pasos que los solicitantes deben seguir para garantizar su mejor oportunidad de obtener un vale con éxito.
Programa 3: ¿Qué es el Programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC)?
El Programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC) se creó como un crédito fiscal. Este crédito se otorga a inversores privados para construir comunidades que incluyan tanto apartamentos para personas de bajos ingresos como apartamentos para personas mayores de bajos ingresos. El programa fue creado con el propósito de aumentar la oferta disponible de alquileres para personas de bajos ingresos. Los créditos, en forma de exenciones fiscales dólar por dólar, se otorgan a los constructores y, a cambio, esos constructores deben ofrecer unidades a los inquilinos cuyos ingresos no superen el 50-60% del ingreso medio del área (AMI).
El monto del alquiler lo establece el propietario de la comunidad y se basa en el ingreso medio del área y no en el ingreso del inquilino, aunque los inquilinos de las unidades de bajos ingresos aún deben cumplir con los criterios de elegibilidad de ingresos. Incluso si los ingresos de un inquilino aumentan o disminuyen mientras está en la unidad, los montos de alquiler de LIHTC no aumentan ni disminuyen y no se le pedirá al inquilino que se mude si sus ingresos aumentan más allá de los límites de ingresos. Sin embargo, una vez que un inquilino se muda, debe seguir cumpliendo con los criterios de ingresos para ser elegible para otra unidad bajo el programa LIHTC, ya que está destinado a residentes de bajos ingresos.
Curiosamente, aquellos que ya hayan obtenido un bono de vivienda de alquiler pueden utilizarlo para pagar la totalidad o parte de una unidad LIHTC. No todas las unidades que están disponibles en una Comunidad de Vivienda LIHTC se ofrecen con reducción de alquiler a personas mayores de bajos ingresos. Sólo un cierto porcentaje de las unidades está reservado para residentes de bajos ingresos, y sólo un porcentaje de esas unidades de bajos ingresos está reservado para residentes de 55 años o más.
Al igual que el Programa de Vales de Elección de Vivienda, LIHTC no es un programa específico para personas mayores y, debido a que basa sus alquileres en los niveles de ingresos del área circundante (ingreso medio del área), los alquileres tienden a ser más altos en estas unidades. Muchas personas mayores de bajos y bajos ingresos pueden encontrar que las tarifas de alquiler son demasiado altas para sus presupuestos.
Para ayudarle a localizar y obtener más información sobre el programa LIHTC, consulte ¿ Cómo funciona el crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos para residentes de edad avanzada ?
¿Califico para viviendas para personas mayores de bajos ingresos?
Cada programa de vivienda para personas mayores de bajos ingresos tendrá su propio conjunto de criterios de elegibilidad para el programa. Cuando se imponen más restricciones a los tipos de inquilinos, como aquellas residencias estrictamente para personas mayores, los requisitos de elegibilidad se vuelven más estrictos. A continuación cubriremos brevemente cada uno de los puntos destacados de elegibilidad para cada programa, pero para obtener una guía detallada más completa de cada tipo de programa, consulte Cinco pasos seguros para calificar para la vida para personas mayores con bajos ingresos .
¿Cuáles son los requisitos para la vivienda para personas mayores de la Sección 202?
Los residentes de viviendas de apoyo para personas mayores de la Sección 202 deben tener al menos 62 años de edad y tener ingresos familiares que cumplan con los criterios de bajos o muy bajos ingresos de HUD .
Además de la documentación requerida, el solicitante deberá proporcionar información detallada de cada miembro de su hogar (aquellos que residirán con el residente mayor). Existen pautas estrictas sobre quién puede y quién no residir en una comunidad asequible para personas mayores . Una vez que el entrevistador haya recopilado toda la información requerida, realizará un proceso de verificación muy estricto que implica verificaciones de antecedentes, llamadas a administradores de residencias anteriores y profundizará en el historial financiero y la calificación crediticia del solicitante.
Para obtener detalles completos sobre todo el proceso de calificación, asegúrese de visitar nuestra Five Sure Steps to Qualify for Low Income Senior Living que cubre todo lo que se necesita para calificar para viviendas de la Sección 202.
¿Cuáles son los requisitos para el Programa de vales de elección de vivienda?
Los inquilinos que estén interesados en obtener un vale de elección de vivienda deben solicitarlo a través de la Autoridad de Vivienda Pública local. Como se indicó anteriormente, esas citas solo se otorgan durante la inscripción abierta. Las autoridades de vivienda pública son locales y la inscripción abierta ocurre a nivel local. Si se determina que hay suficiente espacio disponible y la lista de espera para unidades es baja, una PHA local abrirá la inscripción. Normalmente, la PHA publicará un anuncio en las noticias locales y colocará un aviso de inscripción abierta en su sitio web. Debe llamar a diferentes PHA para determinar si la inscripción está abierta en cada ubicación. Para su comodidad, mantenemos una lista de ciudades de inscripción abierta en Alabama . Agregaremos más estados a medida que los datos estén disponibles.
En la mayoría de los casos, los ingresos del hogar del inquilino no pueden exceder más del 50% de los límites de ingresos medianos (ingresos promedio del área). En resumen, no pueden ganar más de la mitad del ingreso promedio de la zona. Para determinar la elegibilidad de un inquilino, se le pedirá al inquilino solicitante que proporcione documentos legales que demuestren su identidad, edad, información bancaria e información de antecedentes. Debido a que los vales de vivienda no son específicos para personas mayores, el único requisito de edad es que el cabeza de familia tenga al menos 18 años.
¿Cuáles son los requisitos para el programa LIHTC?
Dado que el programa LIHTC es supervisado por el equipo de administración de cada propiedad, solicitar un LIHTC se ajusta a un proceso de solicitud más convencional. Sin embargo, la elegibilidad todavía está limitada a aquellas personas cuyos niveles de ingresos están por debajo del 50% de los niveles de ingresos medios (promedio) del área.
Además, las unidades de propiedad tendrán algunas reservas reservadas para inquilinos exclusivos para personas mayores. En el Programa LIHTC, las unidades reservadas para personas mayores deben incluir al menos un miembro del hogar mayor de 55 años.
Debido a que las propiedades son una mezcla de unidades convencionales que no están reservadas para personas de bajos ingresos y unidades de bajos ingresos que sí lo están, a menudo es difícil ubicar este tipo de unidades. Sin embargo, hemos reunido una lista completa de propiedades LIHTC para ayudarlo con su proceso de selección.
¿Pueden los miembros de la familia vivir en viviendas para personas mayores?
Con algunos de los programas, la edad no es un problema, por lo que tener familiares con niños está perfectamente bien. Sin embargo, para la Sección 202 de Vivienda de Apoyo para Personas Mayores, la mayoría de las comunidades requerirán que los miembros de la familia solo puedan residir con un padre anciano si tienen más de 18 años. Una vez que una persona mayor ya no resida en la unidad, se requerirá que otros miembros del hogar dejar. Aquellos miembros de la familia que residen dentro de la unidad de una persona mayor también deben cumplir con los criterios de elegibilidad y sus ingresos se contarán para los ingresos del hogar de la persona mayor y pueden afectar la elegibilidad de ingresos de la persona mayor. Junto con la documentación financiera y de respaldo, los solicitantes deberán mostrar un comprobante de identificación, independientemente del programa al que se postulen. Sin embargo, dado que los criterios de elegibilidad del programa difieren de un programa a otro, también lo hacen los requisitos para los inquilinos del hogar.
Para los programas de HUD (Sección 202, Vivienda Pública y Programa de Vales de Elección de Vivienda), HUD requiere que todos los solicitantes y todos los miembros del hogar verifiquen su ciudadanía estadounidense o su estado de elegibilidad migratoria completando un formulario de declaración de ciudadanía. Todos los miembros del hogar deben poder proporcionar un número de seguro social o presentar registros de su elegibilidad de inmigración antes de que se ofrezca un apartamento o se le ofrezca la unidad al siguiente solicitante elegible. Si no pueden proporcionar esta documentación dentro del período establecido por la comunidad (generalmente 90 días), el solicitante puede dejar de ser elegible.
Todos los miembros del hogar estarán sujetos a los siguientes criterios:
- Verificaciones de antecedentes penales
- Comportamiento pasado de los solicitantes
- Evaluación del historial crediticio de los solicitantes
Cómo se determinan los montos de alquiler de viviendas para personas mayores de bajos ingresos
Para todos los programas, excepto el programa LIHTC, el alquiler que un residente pagará por una unidad de vivienda asequible para personas mayores se determina según el ingreso mensual ajustado del residente. El ingreso mensual ajustado (MAI) se calcula sumando todos los ingresos del hogar y luego restando cualquier exclusión de ingresos (como reembolsos médicos) de los ingresos. El total de esto se llama Ingreso Anual. Luego, las deducciones (como créditos y asignaciones) se restan del ingreso anual para obtener el ingreso ajustado. El ingreso ajustado es en lo que se basará el alquiler. HUD utiliza un orden de prioridad específico para determinar cómo establecer el alquiler de un inquilino. Consulte el tema ¿Cuáles son los requisitos para viviendas para personas mayores de bajos ingresos? para saber cuáles son.
Para el programa LIHTC, los alquileres se determinan según las tasas de ingresos medios y están vinculados a cada unidad como un monto base de alquiler. La tasa de una unidad suele oscilar entre el 50% y el 60% del ingreso medio, dividido por doce. El inquilino de LIHTC pagará el 30% del monto base del alquiler. Una unidad puede tener una tarifa más alta que otra unidad, dependiendo de sus características. El alquiler se determina tomando la tarifa media del área y dividiéndola por la tarifa de la unidad. Entonces, si la tasa de alquiler de una unidad es del 50 % y la mediana del área es de $75 000, la base de alquiler de la unidad sería de $37 500. La porción del inquilino sería el 30% de eso, por lo que su alquiler anual sería de $11,250.00, lo que sería $937.50 por mes de alquiler.
Qué buscar en las comunidades de viviendas asequibles para personas mayores
Muchos de los programas están financiados por HUD o son administrados por HUD. Todas las propiedades de HUD están sujetas a los Estándares de Seguridad de HUD, que establecen que las propiedades deben ser decentes, seguras, higiénicas y en buen estado. Además, HUD establece criterios adicionales muy específicos para sus propiedades y cada propiedad debe ser inspeccionada para seguir calificando para los fondos de la Sección 8.
Comunidades LIHTC
Dado que estas comunidades están construidas tanto para residentes de bajos ingresos como para residentes de ingresos regulares con financiación privada, las características de cada comunidad pueden variar significativamente de una propiedad a otra. Es importante evaluar cada propiedad para garantizar que las unidades que se ofrecen en ella sean una opción segura y viable para una persona que tiene necesidades de envejecimiento.
Sección 202 Comunidades para personas mayores de bajos ingresos
La mayoría de las comunidades de viviendas asequibles para personas mayores de la Sección 202 de HUD ofrecerán características muy similares. Esto se debe a que existen regulaciones del programa que requieren que cada comunidad se ajuste para satisfacer las necesidades básicas de las personas mayores y discapacitadas. Si bien cada comunidad tendrá sus características especiales, todas las propiedades de la Sección 202 incluirán al menos lo siguiente:
- Alarmas contra-incendios
- Detectores de humo
- Las instalaciones/residencias son para no fumadores
- Entrega de correo en el sitio
- Ascensores en instalaciones de varios pisos
- Al menos una unidad accesible (¿qué es accesible, discapacitados?)
- Áreas comunes accesibles para sillas de ruedas
- Puertas de ancho de silla de ruedas
- Controles de temperatura al nivel de la silla de ruedas
Además de tener los mismos requisitos para las características estándar de la comunidad y del edificio, también existe una cantidad mínima de requisitos para los servicios en el sitio para todas las Viviendas de apoyo para personas mayores de la Sección 202. Todas estas comunidades de personas mayores de bajos ingresos deben ofrecer “servicios necesarios” a sus residentes. Los servicios necesarios pueden incluir servicios de comidas y nutrición, salud, bienestar, información, recreación, tareas del hogar, asesoramiento, educación continua y servicios de referencia, así como cierta asistencia de transporte para obtener acceso a estos servicios.
Proyecciones futuras de viviendas asequibles
Para 2030 se estima que la cantidad de adultos mayores de 65 años será de aproximadamente 72 millones de personas, lo que representa aproximadamente 1 de cada 5 estadounidenses. Por primera vez en la historia de nuestra nación, tendremos más adultos mayores que niños. De ese número, se proyecta que más estadounidenses mayores ingresen al nivel federal de pobreza que nunca antes. Al mismo tiempo, se proyecta que los precios de la vivienda y los costos de vida aumenten significativamente. La combinación del aumento del costo de vida, los bajos salarios y la falta de disponibilidad de viviendas asequibles para personas mayores ha provocado que muchas agencias federales y estatales se vuelvan a enfocar en mejorar las vidas de esas personas mayores vulnerables de bajos ingresos. El financiamiento debe estar disponible para los programas que incentivan a los inversionistas a crear y mejorar opciones de viviendas asequibles para personas mayores para hogares de bajos ingresos.
