低所得者向け住宅税額控除は高齢者にどのように機能しますか?

低所得者向け住宅税額控除 (LIHTC) は、低所得世帯向けの賃貸住宅の取得、修復、建設のインセンティブを提供するために、集合住宅の建設者と所有者に多額の税額控除を発行することを目的としたプログラムです。 LIHTC への資金は他のプログラムよりも豊富であるため、低所得世帯向けに手頃な価格の住宅を建設するための最も重要な資金の 1 つとなっています。 2018 年の時点で、LIHTC は米国の低所得世帯が利用できる手頃な価格の住宅の約 90% を占めています。

低所得の LIHTC ユニットのうち、高齢者向け住居として指定されているのは 16% のみです。 ただし、高齢者は、特に高齢者として指定されていないユニットにも居住しています。 高齢者指定・非高齢者指定の全住戸のうち、入居者の約3割が62歳以上です。

LIHTCは高齢者だけのものではありません

LIHTC プログラムは必ずしも高齢者専用のプログラムではありませんが、一部の物件は高齢者世帯向けに確保されています。 シニアに指定された LIHTC コミュニティには年齢要件があり、通常は 55 歳ですが、コミュニティによっては 62 歳になる場合もあります。 通常、LIHTC コミュニティには、補助金のない従来型の給与ユニットと低所得ユニットが混在しています。 コミュニティの所有者は、低所得者向けに確保されるユニットの数と、それらのユニットに設定された最大所得レベルがいくらであるかを確立する必要があります。

LIHTC アパートの家賃は収入に基づいていますか?

他のプログラムとは異なり、LIHTC ユニットの家賃は世帯収入に基づいていません。 家賃は、ユニットの寝室数とユニットに割り当てられた所得階層 (所得制限) という 2 つの主な要素に基づいて決まります。 不動産所有者が LIHTC プログラムに参加すると、特定の所得層に約束された戸数を「確保」します。

所得階層は、特定の地域の地域中央所得（AMI）として知られる平均所得を確立し、世帯が平均所得の何パーセントを稼いでいるのかに応じて世帯を割合括弧内に配置することによって決定されます。 たとえば、その地域の収入の中央値が月 2,000 ドルで、世帯の月収が 2,000 ドルの場合、その世帯は 100% の範囲に入ります。 しかし、同じ地域の別の世帯の月収が 1,000 ドルしかない場合、その世帯は 50% のグループに入るでしょう。 自分の州の平均収入を知りたい場合は、 HUD の Web サイトで州別の AMI。

LIHTC の世帯規模はどのように決定されますか?

世帯収入の「平均」は、世帯人数によって決まります。 世帯人数が多ければ多いほど、平均年収は高くなります。 これは、通常、メンバーが 4 人の世帯は、メンバーが 1 人の世帯よりも多くの収入を生み出すためです。 たとえば、2020 年のコロラド州アダムズ郡では、1 人家族の平均世帯収入は年間 70,000 ドルでしたが、4 人家族の平均世帯収入は年間 100,000 ドルでした。 これは、家賃の設定に使用される、特定の世帯規模の収入の中央値です。  

LIHTC 賃貸ユニットは、ユニットの家賃を設定するためにユニット内の実際の世帯員の数を使用せず、寝室の数に基づいて固定の世帯数を指定します。 ユニットの寝室ごとに 1.5 人が指定されます。 ユニットにベッドルームが 1 つある場合、テナントの実際の世帯人数が異なる場合でも、ユニットは 1.5 人の世帯収入レベルとして指定されます。 だからといって、1.5人がそのユニットに住まなければならないという意味ではありません。 彼らは、寝室の数を考慮して、ユニットの家賃がいくらになるべきかを確立する目的でのみこれを行います。 ユニットにベッドルームが 2 つある場合、そのユニットは 3 人世帯として指定されるため、家賃は 3 人世帯の平均収入に基づいて計算されます。 ユニットが大きいほど、指定される世帯も大きくなります。 指定世帯数が多いほど、対象となる所得制限は高くなります。 所得制限が高くなるほど家賃も高くなります。 これらの数字はすべて厳密に地域平均から算出されたものであり、実際の世帯員数や世帯の実際の収入とは何の関係もありません。 ユニットに収入階層が割り当てられると、家賃はユニットの寝室数に応じて設定されます。

テナントは、ユニットのブラケットが許可する以上の収入を得てはなりません。 世帯がユニットの設定された世帯サイズの平均面積の 55% を作る場合、50% のユニットの対象にはなりません。 ただし、60% ユニットの対象となります。 さらに実証するために、彼らが選択したユニットに寝室が 2 つある場合、彼らの収入上限は、その地域の 3 人世帯の収入の中央値の 60% を超えないことになります。 世帯が 2020 年にコロラド州アダムズ郡に住んでいた場合、年収は 54,000 ドルを超えることはありません。

低所得者向け住宅税額控除単位の家賃はどのように設定されますか?

通常、家賃は、割り当てられた世帯規模のユニットのブラケット月収の 30% として設定されます。 これは、いくつかの数値を差し込まないと理解するのが少し難しいため、以下でこれを示します。

家賃のベースに加えて、ユニットには家賃に追加される光熱費も含まれます（これはかなりの額になる場合があります）。 光熱費は、ユニットの使用量の見積もりに基づいて設定された金額です。 基本賃料に光熱費を加えたものを総賃料といいます。 テナントは、基本賃料のみを支払うオプションを持っておらず、不動産所有者は通常、基本賃料が何であるかを開示することはありません。 テナントに請求される賃料は総賃料であり、ユニットの光熱費が含まれます。

収入が増加すると、LIHTC単位で家賃が増加しますか?

低所得高齢者向け住宅プログラムとは異なり、ユニットの家賃が設定されると、入居者はそれに影響を与えるためにできることは何もありません。 また、第202 条の高齢者向け住宅支援プログラムや住宅選択クーポン プログラム、入居者に罰則はなく、世帯の収入が増えても家賃が上がることはありません。 また、世帯の収入が減っても家賃は減りません。 ただし、資格は毎年再評価されるため、世帯の収入が単位の所得階層を超えることはできず、そうでない場合は単位の資格を失います。 世帯の収入が制限を超えた場合、利用可能な場合には、より大きな単位が世帯に提供されます。 空きがない場合、世帯は住み続けるために市場家賃の全額を支払わなければならない可能性があります。

低所得者向け住宅税額控除シニアアパートの良いところは、他の HUD プログラムよりも申請がはるかに簡単であることです。 最高所得の証明を除けば、LIHTC ユニットの申請は他のユニットの申請とそれほど変わりません。 通常、テナントは LIHTC ユニットを備えたコミュニティを選択し、コミュニティのオフィスに直接申し込みます。 また、他の HUD プログラムと同様に、高齢者も資格を高めるために 400 ドルの所得控除を申請できます。

テナントは、LIHTC プログラムを HUD の住宅選択バウチャー (HCV) プログラム。 家賃の金額は、バウチャーの価値によって削減でき、実質的な節約につながる可能性があります。 バウチャーを取得するには、テナントは、HCV プログラムのオープン登録期間中に、まず公営住宅局 (PHA) に申請し、資格を得る必要があります。

LIHTC プログラムはより広く利用可能であり、より簡単に入手できますが、高齢者がアパートを探す際には考慮すべき点がいくつかあります。 高齢者が選ぶアパートは、医師や食料品店など、必要な設備が近くにある必要があります。 高齢者が車を運転しない場合、それらの場所への往復の公共交通機関は、近くにあり、簡単にアクセスでき、手頃な料金であることを確認するために調査する必要があります。 また、高齢者が地域に移住する際にどのような支援制度があるのか​​も重要です。 セクション 202 コミュニティのような専任のサービスプロバイダーがいないため、高齢者の近くに思いやりのある人々のネットワークがあることを確認することが重要です。

低所得者向け住宅税額控除アパートは、低所得だが早く住宅を見つける必要がある高齢者にとって素晴らしい選択肢となります。 他のオプションの詳細については、「低所得高齢者住宅の検索方法」トピックの他のプログラムの詳細を参照してください。

近くの LIHTC シニア アパートメントのリストを受け取りたい場合は、 HUD の LIHTC 物件データ検索ページ に。