低所得者向けシニアアパートの資格を得るには

低所得高齢者住宅は非常に幅広いトピックであり、「低所得」という用語はかなり相対的なものです。 ある高齢者世帯にとって手頃な価格のものが、別の世帯にとって手頃な価格ではない場合があります。 ただし、ほとんどの場合、月々の固定収入が低く、外部からの財政的支援を受けておらず、資産が 5,000 ドル未満の高齢者 (または世帯) は、通常、低所得高齢者世帯と見なされます。 それを超えて、各プログラムは、その特定のプログラムの資格があるかどうかを決定するために、他の資格基準とともに特定の収入と年齢の制限を課します.

この記事では、手頃な価格の高齢者住宅とは何か、および現在米国で利用可能な低所得高齢者向け住宅プログラムについて説明します. このページの終わりまでに、次のことが明確に理解できるはずです。

• 低所得者向け住宅とは
• 利用可能な低所得高齢者住宅プログラムの種類
• 202条高齢者住宅制度とは
• ハウジング チョイス バウチャー (HCV) プログラムとは
• 低所得者向け住宅税額控除 (LIHTC) プログラムとは
• 低所得高齢者向け住宅の資格を得る方法
• 家族は低所得高齢者向け住宅に住むことができますか
• 低所得高齢者向け住宅の家賃はいくらですか
• 高齢者向けの低所得者向け賃貸で探すべきこと

低所得高齢者向け住宅とは？

低所得高齢者向け住宅は一般的に、高齢者が利用できる政府補助金付きの賃貸住宅に関連しています。 家賃は、選択したプログラムに応じて、補助金、クレジットによる支払い、バウチャーによる支払い、またはコスト管理が可能です。 最も手頃な価格の高齢者向け住宅オプションの中には、収入レベルが「非常に低い」と見なされることが必要であり、補助金に参加するために、地域の所有者が請求される家賃の中央値を非常に低く保つことも必要になります. ハウジング チョイス バウチャー プログラム (HCVP) などの一部のプログラムでは、入居者が高齢者である必要はありませんが、希望すれば高齢者も利用できます。

アメリカ人の寿命が延び、住宅費が急速に上昇するにつれて、多くの高齢者は現在の住宅状況を賄うことができなくなっています。 固定収入で生活している高齢者の多くは、手頃な価格の高齢者向け住宅の選択肢がほとんどないか、存在しないことに気付きます。

この選択肢の欠如は、全米の低所得高齢者にとって深刻な問題です。 2016 年の米国国勢調査によると、米国では 710 万人を超える高齢者が貧困の中で生活しています。 2018 年までに、 National Council on Aging は、2,500 万人の高齢者が連邦貧困レベル (FPL) 以下で生活していると報告しました。 これが、手頃な価格の高齢者用住宅を見つけることが、米国中の何百万人もの人々にとって非常に重要である理由です.

 

どのような高齢者住宅プログラムが利用できますか?

他にも利用可能なものがあるかもしれませんが、最も人気のある低所得高齢者向け住宅プログラムは、デベロッパーへの税額控除、またはコミュニティやテナントへの補助金として提供されています。 高齢者に最大の支援を提供する 3 つのプログラムは次のとおりです。

• プログラム 1: HUD のセクション 202 手頃な価格の高齢者用住宅
• プログラム 2: HUD の住宅バウチャー プログラム
• プログラム 3: 低所得者向け住宅税額控除 (LIHTC) プログラム

これらはそれぞれ非常に異なるプログラムであり、各プログラムは資格を得るために独自の要件とプロセスを課しています。 以下のプログラムの一部は高齢者に特化していますが、多くは高齢者が必要とする支援サービスを提供していません。

プログラム 1: HUD のセクション 202 高齢者向け支援住宅プログラムとは?

HUD のセクション 202 高齢者向け支援住宅(手ごろな価格の高齢者向け住宅プログラムとしても知られています) は、HUD のセクション 8 プログラムの住宅部門の支部です。 このプログラムは、非営利の上級コミュニティ開発者に低金利のローンを非常に低コストで提供することで機能します。 資格要件を満たしていることを条件として、賃貸補助金の形で資金を保証することです。 セクション 202 プログラムは 1959 年から存在していますが、新しい手頃な価格の高齢者住宅コミュニティの開発のための資金は、連邦政府によって利用可能になることはあまりありません。 実際、2019年には、これらのコミュニティの開発のために、10年ぶりに資金提供の通知が

低所得または超低所得の基準を満たす 62 歳以上の高齢者が利用できます。 このプログラムは、入居希望者がコミュニティに直接電話して資格面接を設定できるという点でユニークです。 通常、コミュニティ マネージャーが対面でミーティングを手配し、申請者はユニットの資格があることを証明するためにいくつかの情報を提出する必要があります。

面接担当者は居住者の収入を確認し、資格を得るために非常に具体的な情報をいくつか提出するよう求めます。 資格取得を迅速かつ円滑に進めるために、申請者は完全かつ正確な情報を提供する必要があります。 応募者が準備をせずに面接に来ると、資格取得プロセス全体が不必要に長くなる可能性があります。

非常に低い家賃を支払う機会があることに加えて、高齢者はセクション 202 コミュニティが提供できる多くの支援サービスを見つけることもできます。 すべてではありませんが、ほとんどの場合、これらのコミュニティがシニア サービス コーディネーター (SC) を雇う際に与えられる追加の政府手当を利用しています。 サービス コーディネーターに関するより詳細な情報を読み、セクション 202 コミュニティをさらに深く掘り下げたい場合は、セクション 202 - 関心のある低所得シニア コミュニティ。

プログラム 2: HUD のセクション 8 ハウジング チョイス バウチャー (HCV) プログラムとは?

ハウジングチョイス バウチャー プログラムは、低所得の家族、高齢者の家族、身体障害者が、標準的な賃貸ユニットや住宅内で衛生的で安全な生活を確保し、購入できるよう支援するための連邦政府最大のプログラムです。 このプログラムは高齢者向けに特別に用意されているわけではありませんが、確実に利用できます。

通常、補助金付きプログラムでは、適格な住宅またはアパートの所有者に賃貸料の支払いが直接渡されますが、HCVP では居住者にバウチャーが直接渡されるため、居住者は自分のニーズに最適な住居を見つけて借りることができます。 テナントが引っ越すことを決定した場合、バウチャーは一緒に移動するため、割り当てられた 1 つのユニットに滞在する義務はありません。 バウチャー プログラムでは、テナントが特定の物件に居住する必要はありませんが、物件を選択する場合、選択した物件の所有者がバウチャーを受け入れる意思がある必要があります。 他のセクション 8 プロパティとは異なり、レンタル ユニットは、公衆住宅局 (PHA) の健康と安全の最低基準を満たす必要があります。 場合によっては、住宅やユニットの変更 (出入り口の拡大やスロープの追加など) が必要になることがありますが、所有者が必ずしも喜んで引き受けるとは限りません。 所有者がバウチャーを受け入れる意思があり、居住者に受け入れられるPHAの対象となる賃貸物件を見つけるのは、居住者次第です。

通常、住宅選択バウチャーの申請者は、プログラムに登録し、資格面接のために呼び出されるために待機リストに入れられるという非常に長いプロセスを経なければなりません。 これは登録と呼ばれます。 ここでの「登録」という用語は、実際には面接を受ける予定以外に申請者を登録するものではないという点で、非常に誤解を招くものです。 資格面接に呼ばれると、地元の公営住宅会社のPHA 担当者を通じて資格が与え

詳細なガイド「 HUD の住宅選択バウチャー プログラムをナビゲートする方法」、申請者がバウチャーを確実に取得できるようにするために必要なすべての手順を説明しています。

プログラム 3: 低所得者向け住宅税額控除 (LIHTC) プログラムとは?

低所得者向け住宅税額控除 (LIHTC) プログラムは、実際には税額控除として作成されました。 このクレジットは、低所得のアパートと低所得の高齢者のアパートの両方を含むコミュニティを構築する目的で、個人投資家に与えられます。 このプログラムは、低所得の賃貸住宅の利用可能な供給を増やすことを目的として作成されました。 1 ドルあたりの減税という形でのクレジットがビルダーに与えられ、その見返りとして、これらのビルダーは、収入がエリア中央収入 (AMI) の 50 ～ 60% を超えないテナントにユニットを提供する必要があります。

家賃の額は、コミュニティの所有者によって設定され、テナントの収入ではなく、地域の平均収入 入居中に入居者の収入が増減しても、LIHTCの賃料は増減せず、所得制限を超えて収入が増えても入居者は入居を求められません。 ただし、入居者が引っ越した場合、LIHTC プログラムは低所得者を対象としているため、LIHTC プログラムの下で別のユニットの資格を得るには、引き続き収入基準を満たしている必要があります。

興味深いことに、すでに賃貸住宅バウチャーを取得している人は、それを使用して LIHTC ユニットの全部または一部を支払うことができます。 LIHTC ハウジング コミュニティで利用可能なすべてのユニットが、低所得の高齢者に家賃の値下げを提供しているわけではありません。 ユニットの特定の割合のみが低所得居住者のために確保され、これらの低所得ユニットの一部のみが 55 歳以上の居住者のために確保されます。

LIHTCは、ハウジングチョイスバウチャー制度と同様に、シニア層に特化した制度ではなく、周辺地域の所得水準（Area Median Income）を基準に賃料を設定しているため、賃料が高くなる傾向にあります。 多くの低所得および超低所得の高齢者は、賃貸料が予算に対して高すぎると感じる場合があります。

LIHTC プログラムを見つけて詳細を確認するには、低所得者向け住宅税額控除が高齢者の居住者にどのように機能するかを。

低所得高齢者向け住宅の資格はありますか?

すべての低所得高齢者住宅プログラムには、プログラムへの適格性に関する独自の一連の基準があります。 高齢者専用住宅のように、テナントの種類に制限が加えられると、資格要件はより厳しくなります。 以下では、各プログラムの適格性のハイライトについて簡単に説明しますが、各プログラムの種類のより完全な詳細なガイドラインについては、低所得高齢者生活の資格を得るための 5 つの確実なステップを。

セクション 202 高齢者住宅の資格は何ですか?

HUD の低所得または超低所得の基準を満たす必要があります。

必要な書類とは別に、申請者は、世帯のすべてのメンバー（高齢者と同居する人）の詳細な情報を提供する必要があります。 手頃な価格のシニア リビング コミュニティに居住できる人とできない人については、厳格なガイドラインがあります。 面接担当者が必要な情報をすべて収集すると、身元調査、以前の居住管理者への電話、申請者の財務履歴と信用格付けを含む非常に厳格な検証プロセスが実行されます。

、セクション 202 住宅の資格を得るために必要なすべてをカバーする、低所得シニア リビングの資格を得るための 5 つの確実なステップ ガイドをご覧ください

ハウジング チョイス バウチャー プログラムの資格は何ですか?

住宅選択バウチャーの取得に関心のあるテナントは、地元の公営住宅局を通じて申請する必要があります。 前に述べたように、これらの予約はオープン登録時にのみ与えられます。 公営住宅当局は地方であり、自由入学は地方レベルで行われます。 十分な空きがあり、ユニットの待機リストが少ないと判断された場合、地元の PHA が登録を開始します。 通常、PHA はローカル ニュース広告を掲載し、ウェブサイトにオープン登録の通知を掲載します。 それぞれの場所で登録が開始されているかどうかを確認するには、さまざまな PHA に電話する必要があります。 ご参考までに、アラバマ州のオープン登録都市。 データが利用可能になり次第、さらに州を追加します。

ほとんどの場合、テナントの世帯収入は、収入制限の中央値 (地域の平均収入) の 50% を超えることはできません。 つまり、その地域の平均収入の半分以上を稼ぐことはできません。 テナントの適格性を判断するために、テナント申請者は、身元、年齢、銀行情報、および背景情報を証明する法的文書を提供するよう求められます。 住宅バウチャーは高齢者向けではないため、年齢要件は世帯主が 18 歳以上である必要があります。

LIHTC プログラムの資格は何ですか?

LIHTC プログラムは各施設の管理チームによって監督されているため、LIHTC への申請は従来の申請プロセスに沿って行われます。 ただし、資格は依然として、所得水準が地域の中央値 (平均) 所得水準の 50% を下回る個人に限定されています。

さらに、プロパティユニットには、高齢者専用のテナント用の確保されたスペースがいくつかあります。 LIHTC プログラムでは、高齢者用に確保されたユニットには、55 歳以上の世帯員が少なくとも 1 人含まれている必要があります。

これらの物件は、低所得者用に確保されていない従来のユニットと低所得者用のユニットが混在しているため、これらのタイプのユニットを見つけることはしばしば困難です。 選択プロセスを支援するために、 LIHTC プロパティの包括的なリストを作成しました

家族は高齢者向け住宅に入居できますか?

プログラムによっては年齢不問ですので、お子様連れのご家族でも大丈夫です。 ただし、セクション 202 の高齢者支援住宅については、ほとんどの地域では、家族が 18 歳以上の高齢の親とのみ同居できることが求められます。退去する必要があります。 高齢者のユニット内に居住する家族も資格基準を満たさず、その収入は高齢者の世帯収入に計上され、高齢者の収入資格に影響を与える可能性があります。 申請者は、申請しているプログラムに関係なく、財政的および裏付けとなる書類に加えて、身分証明書を提示する必要があります。 ただし、プログラムの適格基準はプログラムごとに異なるため、世帯のテナント要件も異なります。

HUD プログラム (セクション 202、公営住宅および住宅選択バウチャー プログラム) の場合、HUD は、すべての申請者とすべての世帯員に、市民権宣言フォームに記入して、米国市民権または移民資格ステータスを確認することを要求します。 アパートが提供されるまで、または次の適格な申請者がユニットを提供されるまでに、すべての世帯員は社会保障番号を提供するか、移民資格の記録を提出できる必要があります。 コミュニティが設定した期間 (通常 90 日) までにこの書類を提出できない場合、申請者は不適格となる可能性があります。

すべての世帯員は、次の基準の対象となります。

• 犯罪歴調査
• 応募者の過去の行動
• 申請者の信用履歴審査

低所得高齢者住宅の家賃額の決定方法

LIHTC プログラムを除くすべてのプログラムでは、居住者が手頃な価格の高齢者用住宅ユニットに支払う家賃は、居住者の毎月の調整収入によって決定されます。 月間調整収入 (MAI) は、すべての世帯収入を合計し、収入から除外される収入 (医療費の払い戻しなど) を差し引いて計算されます。 この合計を年収といいます。 次に、年間所得から控除額 (クレジットや手当など) を差し引いて、調整済み所得を取得します。 調整後の収入は、家賃のベースとなるものです。 HUD は、テナントの家賃を設定する方法を決定する際に、特定の優先順位を使用します。 これらが何であるかについては、「低所得高齢者向け住宅の資格とは」トピックを参照してください。

LIHTC プログラムの場合、賃料はエリアの平均所得率、賃料基準額として各ユニットに関連付けられます。 ユニットのレートは通常、収入の中央値の 50% ～ 60% を 12 で割った値です。 LIHTC のテナントは、基本賃料の 30% を支払います。 機能によっては、あるユニットが別のユニットよりもレートが高い場合があります。 賃料は、面積の中央値を単価で割って求めます。 したがって、ユニットの賃料率が 50% で、エリアの中央値が 75,000 ドルの場合、ユニットの賃料ベースは 37,500 ドルになります。 テナントの分はその 30% になるため、年間賃料は 11,250.00 ドルになり、これは月額 937.50 ドルになります。

手ごろな価格の高齢者住宅コミュニティで何を探すべきか

プログラムの多くは、HUD によって資金提供されているか、HUD によって管理されています。 すべての HUD プロパティは、HUD の安全基準の対象となります。これは、プロパティがまともで、安全で、衛生的で、適切に修理されている必要があることを示しています。 さらに、HUD はその資産に対して非常に具体的な追加基準を設定しており、セクション 8 の資金調達の資格を継続するには、各資産を検査する必要があります。

LIHTCコミュニティ

これらのコミュニティは、民間資金によって低所得者と通常の所得者の両方のために構築されているため、各コミュニティの特徴は物件ごとに大きく異なります。 各物件を評価して、その中で提供されるユニットが高齢者にとって安全で実行可能な選択肢であることを確認することが重要です。

セクション 202 低所得シニア コミュニティ

HUD Section 202 Affordable Senior Housing コミュニティのほとんどは、非常に類似した機能を提供します。 これは、高齢者や障害者の基本的なニーズを満たすために各コミュニティが適合することを要求するプログラム規則が実施されているためです。 各コミュニティには独自の特別な機能がありますが、セクション 202 のすべてのプロパティには、少なくとも次のものが含まれます。

• 火災警報器
• 煙探知機
• 施設・住居は禁煙です
• オンサイト メール配信
• 多階建て施設のエレベーター
• 少なくとも 1 つのアクセシブルなユニット (アクセシブル、障害者とは何ですか?)
• 車いす対応共用エリア
• 車いす幅ドア
• 車椅子レベルでの温度制御

建物とコミュニティの標準機能について同じ要件があることに加えて、すべてのセクション 202 高齢者向け支援住宅には、オンサイト サービスの最小数の要件もあります。 これらの低所得高齢者コミュニティはすべて、居住者に「必要なサービス」を提供する必要があります。 必要なサービスには、食事と栄養サービス、健康、福祉、情報提供、レクリエーション、家事、カウンセリング、継続教育、紹介サービス、およびこれらのサービスにアクセスするための交通手段の支援が含まれます。

手頃な価格の住宅の将来予測

2030 年までに、65 歳以上の成人の数は約 7,200 万人になると推定されており、これはアメリカ人のおよそ 5 人に 1 人に相当します。 わが国の歴史上初めて、高齢者の数が子供の数を上回りました。 その数のうち、これまで以上に多くの年配のアメリカ人が連邦政府の貧困レベルに入ることが予測されています。 同時に、住宅価格と生活費は大幅に上昇すると予測されています。 生活費の上昇、低賃金、手頃な価格の高齢者向け住宅の不足が相まって、多くの連邦および州の機関は、脆弱な低所得高齢者の生活を改善することに再び焦点を合わせています。 低所得世帯向けの手頃な価格の高齢者向け住宅オプションを作成および改善するよう投資家にインセンティブを与えるプログラムに資金を提供する必要があります。