Как получить право на получение квартиры для пожилых людей с низким доходом

Жилье для престарелых с низким доходом — очень широкая тема, и термин «малодоходный» может быть весьма относительным. То, что доступно одной старшей семье, может быть недоступно другой. Однако по большей части пожилой человек (или домохозяйство) с низким фиксированным ежемесячным доходом, который не получает никакой другой внешней финансовой поддержки и имеет активы менее 5000 долларов, обычно считается домохозяйством старшего возраста с низким доходом. Помимо этого, каждая программа будет налагать определенные ограничения по доходу и возрасту, а также другие критерии приемлемости, чтобы определить, имеют ли они право на участие в этой конкретной программе.

В этой статье мы рассмотрим, что такое доступное жилье для пожилых людей, а также программы жилья для пожилых людей с низким доходом, которые в настоящее время доступны в Соединенных Штатах. К концу этой страницы у вас должно быть четкое представление о:

• Что такое малообеспеченное жилье для престарелых
• Доступные типы программ жилья для пожилых людей с низким доходом
• Что такое жилищная программа для пожилых людей согласно разделу 202
• Что такое ваучерная программа выбора жилья (HCV)
• Что такое программа налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC)
• Как получить право на получение жилья для пожилых людей с низким доходом
• Могут ли члены семьи жить в малообеспеченном жилье для престарелых
• Сколько арендной платы вы будете платить за жилье для пожилых людей с низким доходом
• Что вы должны искать в аренде с низким доходом для пожилых людей

Что такое жилье для пожилых людей с низким доходом?

Жилье для пожилых людей с низким доходом обычно относится к субсидируемым государством арендным единицам, которые были предоставлены пожилым людям. Арендная плата может субсидироваться, оплачиваться кредитами, оплачиваться ваучерами или контролироваться в зависимости от выбранной программы. Некоторые из наиболее доступных вариантов проживания для пожилых людей требуют, чтобы уровень дохода считался «очень низким», а также требуют, чтобы владельцы общин сохраняли арендную плату на очень низком среднем уровне, чтобы участвовать в субсидии. Некоторые из программ, такие как Программа ваучеров на выбор жилья (HCVP), на самом деле не требуют, чтобы жильцы были пожилыми, но по-прежнему доступны для пожилых людей, если они того пожелают.

Поскольку американцы живут дольше, а стоимость жилья быстро растет, многие пожилые люди не могут позволить себе текущую жилищную ситуацию. Многие пожилые люди, живущие на фиксированный доход, считают, что доступные варианты проживания для пожилых людей минимальны или отсутствуют.

Это отсутствие вариантов представляет собой реальную проблему для пожилых людей с низким доходом в США. данным переписи населения США 2016 года , более 7,1 миллиона пожилых людей в США живут в бедности. К 2018 году Национальный совет по проблемам старения сообщил, что 25 миллионов пожилых людей жили на уровне или ниже федерального уровня бедности (FPL). Вот почему поиск доступного жилья для престарелых так важен для миллионов людей в США.

 

Какие существуют программы жилья для пожилых людей?

Хотя могут быть доступны и другие программы, самые популярные программы жилья для пожилых людей с низким доходом предлагаются либо в виде налоговых льгот для застройщиков, либо в виде субсидий сообществам или арендаторам. Три программы, которые предлагают наибольшую помощь пожилым людям:

• Программа 1: Раздел 202 HUD «Доступное жилье для престарелых»
• Программа 2: Программа жилищных ваучеров HUD
• Программа 3: Программа налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC)

Это очень разные программы, и каждая программа предъявляет свои уникальные требования и процессы для квалификации. Хотя некоторые из перечисленных ниже программ предназначены специально для пожилых людей, многие из них не имеют и могут не иметь некоторых вспомогательных услуг, которые необходимы пожилым людям.

Программа 1: Что представляет собой программа HUD по разделу 202 «Поддерживающее жилье для пожилых людей»?

поддержки жилья для престарелых по Разделу 202 HUD (также известная как Программа доступного жилья для престарелых) является ответвлением жилищного отдела программы HUD по Разделу 8. Программа работает, предоставляя кредиты с низкой процентной ставкой для некоммерческих старших разработчиков сообщества по очень низкой цене. Другим компонентом этой программы является гарантия средств в виде субсидий на аренду жилья при условии, что претенденты на аренду жилья в этих общинах удовлетворяют квалификационным требованиям . Хотя программа Раздела 202 существует с 1959 года, федеральное правительство не часто предоставляет финансирование для строительства новых доступных жилых комплексов для пожилых людей. Фактически, в 2019 году впервые за десять лет было опубликовано Уведомление о наличии финансирования

Жилье по разделу 202 предоставляется пожилым людям старше 62 лет, которые соответствуют критериям HUD с низким или очень низким доходом . Программа уникальна тем, что соискатели могут просто позвонить в сообщество напрямую, чтобы назначить квалификационное собеседование. Как правило, менеджер сообщества организует встречу, которая проводится лично, и заявитель должен будет предоставить несколько частей информации, чтобы доказать, что он соответствует требованиям для подразделения.

Интервьюер проверит доход резидента и потребует, чтобы он предоставил очень конкретную информацию, чтобы соответствовать требованиям. Чтобы квалификация прошла быстро и гладко, соискатели должны предоставить полную и правильную информацию. Весь квалификационный процесс может излишне затягиваться, если соискатель приходит на собеседование неподготовленным.

Помимо возможности платить очень низкую арендную плату, пожилые люди также могут найти множество вспомогательных услуг, которые могут быть предоставлены сообществом по разделу 202. Большинство, но не все, используют дополнительное государственное пособие, которое предоставляется этим сообществам, когда они нанимают старшего координатора услуг (SC). Если вы хотите прочитать более подробную информацию о координаторе обслуживания и глубже погрузиться в сообщества раздела 202, обязательно прочитайте Раздел 202 — Сообщества пожилых людей с низким доходом, которым это небезразлично .

Программа 2: Что представляет собой программа жилищного ваучера HUD по Разделу 8 (HCV)?

Ваучерная программа выбора жилья является крупнейшей программой федерального правительства по оказанию помощи семьям с низким доходом, пожилым семьям и инвалидам, чтобы они могли обеспечить и позволить себе санитарное и безопасное проживание в стандартных арендованных квартирах и домах. Хотя эта программа не предназначена специально для пожилых людей, она, безусловно, доступна для них.

Как правило, в рамках субсидируемых программ арендная плата передается непосредственно соответствующему владельцу дома или квартиры, но в рамках HCVP ваучер выдается непосредственно жильцу, чтобы он мог найти и арендовать жилье, которое наилучшим образом соответствует его потребностям. Если и когда арендатор решит переехать, ваучер уходит вместе с ним, поэтому он не обязан оставаться в одной закрепленной квартире. Программа ваучеров не требует, чтобы арендатор проживал в какой-либо конкретной собственности, но когда они выбирают собственность, владелец выбранной собственности должен быть готов принять ваучер. В отличие от других объектов согласно Разделу 8, сдаваемые в аренду единицы должны соответствовать минимальным стандартам здоровья и безопасности, установленным Управлением государственного жилищного строительства (PHA). Иногда это требует модификации домов и квартир (например, расширения дверных проемов и добавления пандусов), на что владельцы не всегда готовы пойти. Житель должен найти сдаваемое в аренду имущество, которое соответствует требованиям АГЖС, владелец которого готов принять ваучер и который приемлем для резидента.

Как правило, соискатели ваучеров на выбор жилья должны пройти чрезвычайно длительный процесс регистрации в программе и включения в список ожидания, чтобы их вызвали на квалификационное собеседование; это называется зачислением. Используемый здесь термин «зачисление» вводит в заблуждение, поскольку на самом деле он не зачисляет заявителя ни на что, кроме как на собеседование. После того, как их вызовут на квалификационное собеседование, они пройдут квалификацию через сотрудника PHA в местном агентстве государственного жилья и будут ждать в длинном списке ожидания, чтобы получить ваучер, который можно использовать для оплаты их ежемесячной арендной платы.

В нашем подробном руководстве «Как пользоваться ваучерной программой HUD по выбору жилья» мы расскажем обо всех шагах, которые необходимо предпринять заявителям, чтобы обеспечить им наилучшие шансы на успешное получение ваучера.

Программа 3: Что такое Программа налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC)?

Программа налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC) была фактически создана как налоговая льгота. Этот кредит предоставляется частным инвесторам с целью строительства сообществ, включающих как квартиры с низким доходом, так и квартиры для пожилых людей с низким доходом. Программа была создана с целью увеличения доступного предложения аренды жилья с низким доходом. Кредиты в виде налоговых льгот в соотношении доллар к доллару предоставляются строителям, а взамен эти строители должны предлагать квартиры арендаторам, чей доход не превышает 50–60% от среднего дохода по региону (AMI).

Сумма арендной платы устанавливается владельцем сообщества и основана на среднем доходе в районе, а не на доходе арендатора, хотя арендаторы квартир с низким доходом по-прежнему должны соответствовать критериям приемлемости дохода. Даже если доход арендатора увеличивается или уменьшается, пока он находится в квартире, суммы аренды LIHTC не увеличиваются и не уменьшаются, и арендатору не будет предложено переехать, если его доход превысит пределы дохода. Однако после переезда арендатор должен по-прежнему соответствовать критериям дохода, чтобы иметь право на получение другой квартиры в рамках программы LIHTC, поскольку она предназначена для жителей с низким доходом.

Интересно, что те, кто уже получил ваучер на аренду жилья, могут использовать его для оплаты всей или части квартиры LIHTC. Не все квартиры, доступные в жилищном сообществе LIHTC, предлагаются для снижения арендной платы пожилым людям с низким доходом. Только определенный процент квартир выделен для жителей с низким доходом, и только процент этих квартир с низким доходом выделен для жителей в возрасте 55 лет и старше.

Как и программа ваучеров на выбор жилья, LIHTC не является программой, предназначенной только для пожилых людей, и, поскольку она основывает свою арендную плату на уровне доходов в окрестностях (средний доход по региону), арендная плата в этих единицах, как правило, выше. Многие пожилые люди с низкими и очень низкими доходами могут найти арендные ставки слишком высокими для своего бюджета.

Чтобы помочь вам найти и узнать больше о программе LIHTC, ознакомьтесь с разделом « Как работает налоговая льгота на жилье для малоимущих» для пожилых жителей .

Имею ли я право на получение жилья для пожилых людей с низким доходом?

Каждая программа жилья для пожилых людей с низким доходом будет иметь свой собственный набор критериев для участия в программе. Когда на типы арендаторов накладывается больше ограничений, например, на жилье строго для пожилых людей, квалификационные требования становятся более строгими. Ниже мы кратко рассмотрим каждый из основных моментов соответствия требованиям для каждой программы, но более полное подробное руководство по каждому типу программы см. в разделе « Пять верных шагов для получения права на участие в программе для пожилых людей с низким доходом» .

Каковы требования к разделу 202 Senior Housing?

Жители Раздела 202 «Поддерживающее жилье для пожилых» должны быть не моложе 62 лет и иметь семейный доход, соответствующий критериям HUD для низкого или очень низкого дохода .

Помимо необходимой документации, заявитель должен предоставить подробную информацию о каждом члене своей семьи (тех, кто будет проживать с пожилым жителем). Существуют строгие правила относительно того , кто может и кто не может проживать в доступном жилом комплексе для пожилых людей . После того, как интервьюер соберет всю необходимую информацию, он проведет очень строгий процесс проверки, который включает в себя проверку биографических данных, звонки предыдущим менеджерам по месту жительства и углубление в финансовую историю и кредитный рейтинг заявителя.

Для получения полной информации обо всем процессе квалификации обязательно посетите наше «Пять верных шагов для получения права на проживание для пожилых людей с низким доходом» , которое охватывает все, что необходимо для получения права на жилье по Разделу 202.

Каковы требования к программе ваучеров выбора жилья?

Арендаторы, заинтересованные в получении ваучера на выбор жилья, должны подать заявление через местное Управление государственного жилищного строительства. Как указывалось ранее, эти назначения назначаются только во время открытой регистрации. Органы государственного жилищного строительства являются местными, и открытая регистрация происходит на местном уровне. Если будет установлено, что свободных мест достаточно, а список ожидающих единиц невелик, местное АГЖС откроет регистрацию. Как правило, PHA запускает рекламу в местных новостях и размещает уведомление об открытой регистрации на своем веб-сайте. Вы должны обзвонить различные PHA, чтобы определить, открыта ли регистрация в каждом месте. Для вашего удобства мы ведем список городов с открытой регистрацией в Алабаме . Мы будем добавлять больше штатов по мере поступления данных.

В большинстве случаев доход домохозяйства арендатора не может превышать более 50% медианных пределов дохода (средний доход по району). Короче говоря, они не могут зарабатывать больше половины среднего дохода в этом районе. Чтобы определить, соответствует ли арендатор требованиям, заявителя-заявителя попросят предоставить юридические документы, подтверждающие личность, возраст, банковскую информацию и справочную информацию. Поскольку жилищные ваучеры не относятся к пожилым людям, единственным возрастным требованием является то, что главе семьи должно быть не менее 18 лет.

Каковы квалификации для программы LIHTC?

Поскольку за программой LIHTC наблюдает команда менеджеров каждой собственности, подача заявки на LIHTC соответствует более традиционному процессу подачи заявок. Тем не менее, право на участие по-прежнему ограничено теми лицами, чей уровень дохода ниже 50% медианного (среднего) уровня дохода в этом районе.

Кроме того, в объектах недвижимости будут отведены некоторые участки, предназначенные только для пожилых арендаторов. В программе LIHTC единицы, предназначенные для пожилых людей, должны включать как минимум одного члена домохозяйства старше 55 лет.

Поскольку недвижимость представляет собой смесь обычных единиц, которые не предназначены для проживания с низким доходом, и единиц с низким доходом, которые выделяются, часто бывает трудно найти эти типы единиц. Тем не менее, мы составили исчерпывающий список свойств LIHTC , чтобы помочь вам в процессе выбора.

Могут ли члены семьи жить в доме престарелых?

Для некоторых программ возраст не имеет значения, поэтому наличие членов семьи с детьми совершенно нормально. Тем не менее, согласно разделу 202 «Дополнительное жилье для пожилых людей» в большинстве сообществ требуется, чтобы члены семьи могли проживать с пожилым родителем только в том случае, если они старше 18 лет. Как только пожилой человек больше не проживает в квартире, другие члены семьи будут требуется уйти. Те члены семьи, которые проживают в квартире пожилого человека, также должны соответствовать критериям приемлемости , и их доход будет засчитываться в доход семьи пожилого человека и может повлиять на право пожилого человека на получение пособия. Наряду с финансовой и подтверждающей документацией заявители должны будут предъявить удостоверение личности независимо от программы, на которую они подают заявку. Однако, поскольку критерии участия в программе различаются от одной программы к другой, требования к жильцам домохозяйства также различаются.

Для программ HUD (Раздел 202, Государственное жилье и Программа ваучеров на выбор жилья) HUD требует, чтобы все заявители и все члены семьи подтвердили свое гражданство США или иммиграционный статус, заполнив форму декларации о гражданстве. Все члены домохозяйства должны быть в состоянии предоставить номер социального страхования или представить записи о своем иммиграционном праве к тому времени, когда квартира была предложена, иначе квартира будет предложена следующему правомочному заявителю. Если они не могут предоставить эту документацию в течение периода времени, установленного сообществом (обычно 90 дней), заявитель может быть лишен права на участие.

Все члены семьи будут подчиняться следующим критериям:

• Проверка криминального прошлого
• Прошлое поведение заявителей
• Проверка кредитной истории для соискателей

Как определяются размеры арендной платы за жилье для пожилых людей с низким доходом

Для всех программ, кроме программы LIHTC, арендная плата, которую резидент будет платить за доступное жилье для престарелых, определяется ежемесячным скорректированным доходом резидента. Ежемесячный скорректированный доход (MAI) рассчитывается путем сложения всех доходов домохозяйства, а затем вычитания любых исключений из доходов (например, возмещения медицинских расходов) из доходов. Итого это называется годовой доход. Затем отчисления (такие как кредиты и пособия) вычитаются из годового дохода, чтобы получить скорректированный доход. Скорректированный доход – это то, на чем будет основываться арендная плата. HUD использует определенный порядок приоритета при определении размера арендной платы арендатора. Пожалуйста, ознакомьтесь с темой «Каковы требования для получения жилья для пожилых людей с низким доходом», чтобы узнать, что это такое.

Для программы LIHTC арендная плата определяется средним уровнем дохода в и привязана к каждой единице в качестве базовой суммы арендной платы. Ставка единицы обычно составляет от 50% до 60% среднего дохода, разделенного на двенадцать. Арендатор LIHTC будет платить 30% от базовой суммы арендной платы. Одна единица может иметь более высокую скорость, чем другая единица, в зависимости от ее характеристик. Арендная плата определяется путем деления средней ставки по площади на ставку единицы. Таким образом, если ставка арендной платы за единицу составляет 50%, а медиана площади составляет 75 000 долларов, базовая арендная плата за единицу составит 37 500 долларов. Доля арендатора составит 30% от этой суммы, поэтому их годовая арендная плата составит 11 250,00 долларов США, что составит 937,50 долларов США в месяц за аренду.

На что обратить внимание в сообществах доступного жилья для пожилых людей

Многие программы финансируются HUD или управляются HUD. Все свойства HUD подпадают под Стандарты безопасности HUD, в которых говорится, что объекты должны быть приличными, безопасными, гигиеничными и в хорошем состоянии. Кроме того, HUD устанавливает очень специфические дополнительные критерии для своей собственности, и каждая собственность должна быть проверена, чтобы продолжать претендовать на финансирование по Разделу 8.

Сообщества LIHTC

Поскольку эти сообщества строятся как для жителей с низким доходом, так и для жителей с постоянным доходом за счет частного финансирования, характеристики каждого сообщества могут значительно различаться от одного объекта к другому. Важно оценить каждое свойство, чтобы убедиться, что предлагаемые в нем единицы являются безопасным и жизнеспособным вариантом для человека с возрастными потребностями.

Раздел 202 Сообщества пожилых людей с низким доходом

Большинство сообществ HUD Section 202 Affordable Senior Housing предлагают очень похожие функции. Это связано с тем, что существуют правила программы, которые требуют, чтобы каждое сообщество соответствовало основным потребностям пожилых людей и инвалидов. Хотя у каждого сообщества будут свои особенности, все свойства Раздела 202 будут включать как минимум следующее:

• Пожарная сигнализация
• Детекторы дыма
• Удобства/резиденции для некурящих
• Доставка почты на месте
• Лифты на многоэтажных объектах
• По крайней мере, одна доступная единица (что доступно для инвалидов?)
• Места общего пользования, доступные для инвалидных колясок
• Ширина дверей для инвалидных колясок
• Контроль температуры на уровне инвалидной коляски

В дополнение к одинаковым требованиям к стандартным функциям здания и сообщества, существует также минимальное количество требований к услугам на месте для всех вспомогательных жилищ для пожилых людей согласно Разделу 202. Все эти сообщества пожилых людей с низким доходом должны предлагать «необходимые услуги» своим жителям. Необходимые услуги могут включать услуги по питанию и питанию, здравоохранение, социальное обеспечение, информационные услуги, отдых, ведение домашнего хозяйства, консультирование, непрерывное образование и справочные услуги, а также некоторую транспортную помощь для получения доступа к этим услугам.

Доступное жилье Прогнозы на будущее

По оценкам, к 2030 году число взрослых старше 65 лет составит около 72 миллионов человек, что составляет примерно 1 из каждых 5 американцев. Впервые в истории нашей страны у нас будет больше пожилых людей, чем детей. Прогнозируется, что из этого числа больше пожилых американцев войдут в федеральный уровень бедности, чем когда-либо прежде. В то же время прогнозируется значительный рост цен на жилье и стоимости жизни. Сочетание роста стоимости жизни, низкой заработной платы и отсутствия доступного жилья для престарелых заставило многие федеральные агентства и агентства штатов переориентироваться на улучшение жизни этих уязвимых пожилых людей с низким доходом. Финансирование должно быть доступно для программ, которые стимулируют инвесторов создавать и улучшать доступные варианты жилья для пожилых людей для домохозяйств с низкими доходами.