Как работает налоговый кредит на жилье с низким доходом для пожилых жителей?

Налоговый кредит на жилье для малоимущих (LIHTC) — это программа, предназначенная для предоставления существенных налоговых льгот застройщикам и владельцам многоквартирных домов, чтобы создать для них стимул приобретать, реабилитировать или строить арендуемое жилье для домохозяйств с низкими доходами. Финансирование LIHTC более обширно, чем у других программ, поэтому оно представляет собой один из наиболее важных ресурсов для создания доступного жилья для домохозяйств с низкими доходами. По состоянию на 2018 год LIHTC представлял собой примерно 90% всего доступного жилья, доступного семьям с низкими доходами в Соединенных Штатах.

Из этих квартир LIHTC с низкими доходами только 16% предназначены для проживания пожилых людей. Однако пожилые люди также проживают в подразделениях, которые специально не обозначены для пожилых людей. Из всех подразделений, как для пожилых, так и для обычных, примерно 30% жителей составляют люди в возрасте 62 лет и старше.

LIHTC не только для пожилых людей

Хотя программа LIHTC не обязательно предназначена только для пожилых людей, некоторые объекты недвижимости предназначены для пожилых семей. Сообщество LIHTC, назначенное старшими, будет иметь возрастное требование, которое обычно составляет 55 лет, но в некоторых сообществах может достигать 62 лет. Как правило, сообщества LIHTC включают в себя смесь несубсидируемых единиц с традиционной оплатой и единиц с низким доходом. Владелец сообщества должен установить, сколько квартир будет выделено для малоимущих и каков установленный максимальный уровень дохода для этих квартир.

Арендная плата в квартире LIHTC зависит от дохода?

В отличие от других программ, арендная плата за квартиру LIHTC не зависит от дохода семьи. Арендная плата зависит от двух основных факторов: количества спален в квартире и уровня дохода (лимита дохода), присвоенного квартире. Когда владельцы недвижимости участвуют в программе LIHTC, они «откладывают» обещанное количество квартир для определенных категорий доходов.

Уровень дохода определяется путем установления среднего дохода, известного как средний доход по региону (AMI), для определенного региона и распределения домохозяйств по процентным группам в зависимости от того, какой процент от среднего дохода зарабатывает домохозяйство. Например, если средний доход в этом районе составлял 2000 долларов в месяц, а домохозяйство зарабатывало 2000 долларов в месяц, они попадали бы в категорию 100%. Но если бы другое домохозяйство в том же районе получало доход всего в 1000 долларов в месяц, оно попало бы в категорию 50%. Если вам интересно узнать, каков средний доход в вашем штате, вы можете найти список AMI по штатам на веб-сайте HUD .

Как определяются размеры домохозяйств LIHTC?

«Средний» доход домохозяйства определяется размером домохозяйства. Чем больше членов домохозяйства, тем выше будет средний доход. Это связано с тем, что, как правило, домохозяйство с четырьмя членами приносит больше дохода, чем домохозяйство с одним членом. Например, в 2020 году в округе Адамс, штат Колорадо, средний доход домохозяйства составлял 70 000 долларов в год для семьи из одного человека, а средний доход составлял 100 000 долларов в год для семьи из четырех человек. Это средний доход для определенного размера домохозяйства, который будет использоваться для установления размера арендной платы.  

В арендуемых единицах LIHTC не используется фактическое количество членов семьи в квартире для определения арендной платы, они определяют фиксированное количество домохозяйств на основе количества спален. На каждую спальню в блоке назначают по 1,5 человека. Если в квартире есть одна спальня, квартира будет обозначена как домохозяйство с доходом в 1,5 человека, даже если фактическое домохозяйство арендатора насчитывает другое количество человек. Это не значит, что в квартире должны проживать полтора человека. Они делают это только с целью установить, какой должна быть арендная плата за квартиру, учитывая количество спален в ней. Если в квартире есть две спальни, она будет обозначена как домохозяйство из 3 человек, поэтому арендная плата будет основываться на среднем доходе домохозяйства из 3 человек. Чем больше единица, тем больше определяемое домохозяйство. Чем больше указанное домохозяйство, тем выше будет предел дохода, позволяющий претендовать на получение пособия. Чем выше предел дохода, тем выше будет арендная плата. Все эти цифры рассчитаны строго по средним показателям по регионам и не имеют ничего общего с фактическим количеством членов домохозяйства или фактическим доходом домохозяйства. После того, как квартире будет присвоен уровень дохода, арендная плата будет устанавливаться в зависимости от количества спален, которые есть в квартире.

Арендаторы не должны получать больше дохода, чем позволяет планка квартиры. Если бы домохозяйство составляло 55% средней площади для установленного размера домохозяйства, они не имели бы права на получение единицы 50%. Тем не менее, они будут иметь право на 60% единицу. Чтобы дополнительно продемонстрировать, что если в выбранной ими квартире есть две спальни, их предельный доход не будет превышать 60% среднего дохода в этом районе для семьи из трех человек. Если бы домохозяйство проживало в округе Адамс, штат Колорадо, в 2020 году, оно не могло бы зарабатывать более 54 000 долларов в год.

Как формируется арендная плата в отделении налоговых кредитов на жилье для малоимущих?

Обычно арендная плата устанавливается в размере 30% от ежемесячного дохода квартиры в скобках для выделенного размера домохозяйства. Это немного сложно понять без подстановки некоторых цифр, поэтому мы продемонстрируем это ниже:

В дополнение к базовой арендной плате, квартира также будет включать плату за коммунальные услуги, которая добавляется к арендной плате (иногда она может быть существенной). Надбавка за коммунальные услуги представляет собой установленную сумму, основанную на оценке использования устройства. Базовая арендная плата плюс надбавка за коммунальные услуги называется валовой рентой. У арендаторов нет возможности платить только базовую арендную плату, и владельцы недвижимости обычно не раскрывают размер базовой арендной платы. Арендная плата, взимаемая с арендатора, представляет собой валовую арендную плату и включает плату за коммунальные услуги.

Увеличится ли арендная плата на объекте LIHTC, если увеличится доход?

В отличие от других программ жилья для престарелых с низким доходом , после установления арендной платы за квартиру арендатор не может ничего сделать, чтобы повлиять на нее. И, в отличие от программы поддержки жилья для пожилых людей по разделу 202 или программы ваучеров на выбор жилья , арендатор не подвергается никаким штрафам, а арендная плата не увеличивается, если доход семьи увеличивается. Арендная плата также не снижается, если семья зарабатывает меньше. Однако, поскольку право на получение пособия пересматривается каждый год, домохозяйство не может зарабатывать больше, чем уровень дохода, установленный для данной единицы, иначе они больше не будут иметь права на получение этой единицы. Если домохозяйство зарабатывает больше своего лимита, ему может быть предложена более крупная квартира, если таковая имеется. Если таковых нет, семье, возможно, придется платить полную рыночную арендную плату, чтобы остаться.

Преимущество квартир престарелых в рамках налоговой льготы на жилье для малоимущих заключается в том, что на них гораздо проще подать заявку, чем на некоторые другие программы HUD. За исключением подтверждения максимального дохода, подача заявки на получение единицы LIHTC мало чем отличается от подачи заявки на получение любой другой единицы. Арендатор обычно просто выбирает район, в котором есть помещения LIHTC, а затем подает заявку непосредственно в офис сообщества. И, как и в других программах HUD, пожилые люди по-прежнему могут претендовать на вычет из дохода в размере 400 долларов, чтобы помочь им лучше соответствовать критериям.

Арендаторы также могут совмещать программу LIHTC с программой HUD Housing Choice Voucher (HCV) . Сумма арендной платы может быть уменьшена на стоимость ваучера, что действительно может привести к существенной экономии. Чтобы получить ваучер, арендатор должен сначала подать заявку и пройти квалификацию в Управление государственного жилищного строительства (PHA) в течение открытого периода регистрации в программе HCV.

Хотя программа LIHTC более широко доступна и ее легче получить, есть некоторые вещи, которые следует учитывать, когда пожилой человек ищет квартиру. Квартира, которую выбирает старший, должна находиться рядом с необходимыми удобствами, такими как врачи и продуктовые магазины. Общественный транспорт туда и обратно, если пожилой человек не водит машину, необходимо изучить, чтобы убедиться, что он находится поблизости, легко доступен и имеет разумную цену. Кроме того, важно знать, какой тип системы поддержки будет доступен пожилым людям, когда они переедут в сообщество. Поскольку у LIHTC нет специализированных поставщиков услуг, как у сообществ Раздела 202 , важно убедиться, что у пожилого человека поблизости есть сеть заботливых людей.

Квартиры с налоговой льготой на жилье для малоимущих могут стать отличным вариантом для пожилых людей с низким доходом, но которым необходимо быстрее найти жилье. Для получения дополнительной информации о других вариантах см. «Как найти жилье для престарелых с низким доходом» подробнее о других программах.

Если вы заинтересованы в получении списка апартаментов LIHTC Senior Apartments рядом с вами, посетите страницу поиска данных о недвижимости LIHTC HUD .